昨天，2018博鳌房地产论坛上，不少大咖发出警告，房价可能要跌了！

“预言帝”余英直言，房地产形势不妙，有些地方马上要救市了！一线城市还能顶住！

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我相信一线城市的中心区需求量大，能顶住，其它城市价格可能真的要往下走了。

所以我判断今年年底到明年开会之前，可能有些地区分化很严重，有些地区就要救市了，当然北上广深还行，能顶住。

分化会很严重，有些投资在三四线城市的，或者有些三四线城市土地。

我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。

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至于卖给谁？余英回答：总有些人不信，那你就卖给他。

施永青更悲观，他认为中国的经济出现调整的机会很大，房价会跌。

巴曙松说中国有三大城市群：环北京、环上海和环深圳广州，城市圈内部的房价差距在减少。

淘房志创始人顾洪波从去年开始，就在知识星球和讲座中多次告诫大家：卖掉三四线的房子，转移到一线城市！你听进去了吗？

施永青：如果经济调整了，房价不可能不跌！

我觉得调控房地产是用宏观的方法调控，比如说货币政策、利率、银行的某些信贷的要求都可以，但是直接调控这个价钱，我是不赞成的。

它本来可能是为了金融风险方面想减少这个泡沫，但是我自己理解，价格是市场的最重要的信息，现在连价格都控制了，就是没有反映市场的真正的情况。

没有价格信息，定出来的政策就会出现很大的失误，这是很危险的，所以我不赞成调控这个价格的。

我担心这个调控产生一些影响，一是价格不可能永远停在一个阶段，它在一个高峰上，要么掉到那边，要么掉到这边，它不可能永远在中间，停是停不了的。

为什么停不了呢？因为现在中国的租金回报率才1.5%到2%，为什么有这么低的租金回报率呢？

因为大家觉得房价会上升，可以补偿租金回报率不够的问题。

如果价格不上升，你这个租金回报率就变成不合理的投资，价格就要下来，使这个租金回报率合理化，这样一来价格就要跌，不可能不跌，这是我的观察。

从现在国际的形势，中国经济发展到这个水平，和整个公务员系统的管理效率来说，我认为中国的经济出现调整的机会是大的。

以前房价不用调整的，因为经济增长很快，在上面等一段时间，你追平以后又可以上升，所以中国的房地产在这20多年来没有真的大的调整。

但是经济跟不上就可能会出现大调整。

巴曙松：大家并没有逃离北上广深，高铁对城市圈的房价影响大！

从人流来看，我们说人往高处走，往房价高的城市圈靠近，人口在向城市群、城市圈集聚。我们看到麦肯锡的报告是这么预计，但实际上市场也是这么走的。

大家经常说逃离北上广深，说得很响。

但实际上我们从幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看，实际上并没有逃离北上广，而且还是在向北上广深这些城市群集聚。

大家可以做一个很简单的相关分析，这一轮的房价上涨，和幼儿园在园人数、小学在校人数正相关。

幼儿园在园人数上升的比较多的，这个城市的房价上升的压力就比较大，这也是很有趣的一个指标。

大家如果选地段的时候，也要看看附近的幼儿园入园人数怎么样，它的背后的含义还是在吸引年轻人集聚。

流动人口占比跟房价的相关性非常大，房地产现有的市场向几个主要的城市圈集中，这个趋势也非常明显。

所谓3+6城市群，三个城市群是：环北京、环上海和环深圳广州，6个城市群是长江中下游城市群，这四个城市的二手的交易量的占比基本上在半数以上。

所以你观察房地产市场，基本上这四个城市群，大致就能看到它的概貌。

而且我们也看到，虽然在严厉的调控下，城市圈内部房价的联动性在增强。

这三个城市圈里面，我们看到它的城市的房价，跟第一位的城市的比较，从这几年看在慢慢的收敛。

它的背后其实是基础设施的完善，比如高铁等等联络的基础设施不断地开建。你看到一些主要的城市，每通一条高铁，它的房价就往上走一波。

很有趣的是这一轮的城市人才政策，变成了影响房价非常有趣的一个政策目标。

吸收人才没有什么错，但是我们发现吸收人才和当地的房地产成交和价格走势相关度很明显。

比如说天津，人口政策、人才政策出台，随后就带动了这个城市日均的房地产成交的活跃。