差点以为深圳楼市已经是刚需的天下，但2018年最后3天发生的这件事让我看到，大资金仍然是撬动楼市投资的最大一股力量！

 

01

整购传闻实锤，总值42亿

 

昨天发布《抢尾逆袭┃3天签约800套揽金20多亿元罗湖网红盘炼成记！》后，有网友认为，不是开盘，3天突击签约800套，应该不是零散成交促成的，个人投资者根本无法短时间内吃得下这么多。

是的，在昨天的文中已经提及“央企、国企集团消费”，从开发商内部了解到的信息是，D栋整栋、E栋整栋、C栋18个整层、A栋13个整层和大部分商业均是整购行为，收购方包括央企、国企以产业自用为目的，所属行业主要以建筑设计、装饰设计及服装设计等创意类产业为主。

2018年10月11日，深晚一兵时评（ID：swyb1201）曾发布《央行降准，罗湖盛开：18亿！深圳年度最大整购诞生！》，其中隐藏了一条重要信息，就是意向认购但未签约的整购，这次，坊间传闻的大宗交易在年尾终于实锤。

而这批整购所涉金额接近24亿元，加上10月份18亿元整购，深业泰富广场整购总金额已经超过42亿元，共计1100多套，力压汇德大厦的41亿元，登顶深圳2018年“大宗交易之王”宝座。开发商进一步透露，这些数据不包括已认购但尚未签约的部分，相信不久后还有新的整购信息传出。

02

2017高潮过后，2018成功续航

 

深圳发展的灿烂前景从楼市中可得到提前体现，不仅是动辄数千万过亿元的高端物业备受追捧，而且大宗交易频发。

 

深圳楼市的大宗交易，在2017年达到巅峰。全年共计有远洋新天地、塘朗城、招商中环、红山六九七九、中粮云景国际、招商前海湾、深南道68号等项目出现成交金额在10亿元以上的大宗交易，涉及金额超过320亿元。

 

其中，与深业泰富广场相邻的招商中环，以142亿元总金额，成为深圳迄今为止单盘整售金额之王。

 

但在2018年，超10亿元整购案例明显减少。3月份汇德大厦二期取得预售许可证时，市场获知这批办公楼已41亿元整体售出。实际情况是，该项目一年前就已签订定制整购合同，当时谈定的价格是37亿元，只不过是在2018年溢价兑现。

 

此后，深圳新房市场再没有出现过超10亿元的大宗交易，直到国内500强央企、国企对深业泰富广场的抢食。

 

综合这两年的整购案例，可以发现其共同点，潜力发展区域，大型综合型项目，小面积物业居多。参与整购的金主成分复杂，包括政府（招商中环）、人才安居集团（远洋新干线、招商中环）、前海管理局（塘朗城）等的集团消费，也有金融等机构（浦发银行&招商中环）的自用，及实力财团的资本运营等。

03

大宗交易旺地，为何是笋岗？

 

从这两年整购案例看，涉及不同区域、不同类型的物业，但笋岗片区无疑是最大赢家。招商中环和深业泰富广场贡献了180多亿元，差不多占据2017-2018全市10亿元以上大宗交易的半壁江山。

 

需要说明的是，深业泰富广场是一个总建筑面积超100万㎡的超大综合体，目前上市的只有约25万㎡，其二期用地已经拆迁完毕，未来不排除大宗交易发生的可能。

 

笋岗是罗湖区斥资2500亿元打造“国际消费中心”的重要片区，在2010年《罗湖区先行先试建设国际消费中心行动计划》提出“西有前海，东有笋岗”口号，成为深圳第一个由政府提出的对标前海的片区。

 

这处曾享有“中华第一仓”美誉的片区，只是罗湖十大产业片区之一，占地仅有4.03平方公里，与“金山角”、水贝珠宝互成犄角，地理位置优势明显。在罗湖吹响兴建“国际消费中心”集结号之后，包括深业、招商、宝能、恒大、中洲、华润、中粮、城建集团、中建国际投资、物资控股等一批有实力有担当的企业纷至沓来，以国际时尚消费中心、都市创意总部基地为核心方向，谋求打造新兴中心商务区。

从城市更新规划看，这片多层仓储空间正引来蝶变重生之旅，成为深圳“摩天之城”重要组成部分，除了已经建成的高319米的宝能中心，还将兴建高度520米的城脉金融中心、400米深业塔、228米深业泰富广场、200米中建综合体、202米帝豪金融中心、不低于200米的中洲长城物流园等，总计可释放超过350万㎡的商务空间。

 

未来，笋岗金融行业聚集，总部聚合能力将得到极大提升，吸引了实力企业主动前来落户。发轫阶段，自然就成为大宗交易的核心战场。

04

余货不多，B座也已被整购盯上

 

深业泰富广场位于红岭创新金融产业带和大梧桐新兴产业带交汇处，坐享深圳地铁7号线、9号线交汇，红岭北站、笋岗站分列两侧，驾车出行快捷接驳快速路、城市主干道和高速公路，地理和交通优势异常显著。

 

从已有的规划看，深业泰富广场3公里范围内，拥有晶都酒店地块700米、华润湖贝塔668米、寰宇大厦地块642米、恒大建设大院600米、城脉金融中心520米等5座500米+和十几座300米+摩天大楼，使得这座总建筑面积100万㎡的超大规模项目吸睛力骤升，发生整购在情理之中。

在深业泰富广场首批获准预售的单位中，目前仅剩余商务公寓211套，写字楼不足200套和极少量商铺，较低备案价诱惑力极强。据开发商内部人士透露，B座写字楼也有多家机构登门洽谈整栋购买事宜，并已进入实质性洽谈中。

 

目前在售的商务公寓，带精装修均价约在6.58万元/㎡，主力产品分别约为37.8㎡、48.88㎡、56.9㎡，设计有生活阳台，部分带燃气，具备较优的居住属性。

 

在国家大力发展租赁市场的趋势下，这种居住属性明显的商务公寓，可满足工作在摩天大楼里工作的高级白领和管理人员的租住需求。深圳家庭购买，即可作为资产配置标的，还可收获理想的租金收益，投资属性显著。

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