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棚改寄托着千家万户改善居住条件的希望，也是推进城镇化的重要助力。国家给棚改披上了普渡众生的光辉，而地产商依然借道棚改搞开发，按照生意场上的说法：这一场好买卖，两全其美，相得益彰。

不过行百里者半九十，棚改也并非一帆风顺。

棚户区改造工程由来已久，贵阳算是西南地区棚户区改造的典范城市，在这样一个不发达的边陲小市，各大“神盘”频频出现，各种销售奇迹令人惊异，原因几何？

贵阳自2017年十二月就密集出台了棚改方案。 2017年12月，《贵阳市加快城市“三变”改革推进棚户区城中村改造实施方案（试行）》文件发布，指出全市力争到2020年基本完成棚户区城中村改造155445户，涉及2231万㎡。

《方案》明确要求，2018年，贵阳市将实施棚户区城中村改造58931户，涉及土地面积约938.07万㎡。

2018年已经过半，贵阳棚改谁的奶酪？

01

为何这么多人关心棚改？

真是为小迷狐的智商感到着急，身为贵阳被拆迁户的亲戚的我还要给她普及一波常识。

国家棚改，涉及千家万户，有人借由拆迁补偿金一夜暴富，也有人一夜返贫；有人为着合适的补偿金不惜跃下高楼，也有人拒不搬迁成为钉子户；有人暴力强拆，也有人见机行事成为接盘侠....你说，能不关心吗？

超级大盘林立建设"城中城"

笔者的一位远方亲戚，是贵阳的，他见证了贵阳超级大盘林立建设"城中城"。

说实话，作为一个在棚户区生活了多年的贵阳人，一个如今生活在有公园、有购物中心、有金融街的亚洲超级大盘花果园里的居民，他对宏立城这八年来为花果园社区的建设所付出的努力心怀感激。

花果园的前生是贵阳最大的棚户区彭家湾、五里冲。棚户区改造前，这里一度是典型的城郊结合部状态，往往也是警方清查、整治和打击犯罪的重点区域。

彭家湾五里冲棚户区改造，是如何把陈旧、残破的区域变得崭新和美好的呢?花果园，又是怎样被称为“神盘”的呢?先上几幅图，大家一同来感受下。

小诊所

八年前，这儿的居住环境脏乱不堪，垃圾遍地，生存条件极其恶劣，却密密麻麻居住了近20000余户，10多万人，被称为贵阳市最大“贫民窟”。

在很多人眼中，昔日的彭家湾、五里冲棚户区就像周星驰电影《功夫》里的“九龙城寨”，鱼龙混杂。

从昏暗破败到流光溢彩，短短八年，作为一个本地人，见证着花果园翻天覆地的变化。2011年和2012年已经连续两年蝉联全国第一，单月最多可卖出一万一千多套，这个数字相当于近期北京全市单月新楼盘销售的总和，被称为中国第一神盘。

花果园的成功成了可复制样板，众多超级大盘如雨后春笋一般出现在这个经济并不并不发达人口并不密集的小城市。

开发商帮忙运营城市

花果园是彭家湾和五里冲2个大型棚户区改造项目，占地面积6000余亩，总建筑面积1830万平方米，其中住宅面积1230万平方米，规划居住人口35万人，由贵州宏立城集团投资900亿元打造。

如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011 年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。

“政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营城市”。

天下没有免费的午餐。

开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。

这一游戏的核心是土地出让模式。贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地整理完成，地块“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、 二级捆绑联动”。

再次，大块拿地的模式下，开发商可以凭借规模效应摊薄成本。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。此外参与一级开发的企业，其开发成本也可以通过土地溢价分成的方式获得补偿。贵阳翻看了一下朋友圈，老大成都不是有过北改吗？

作为以往“乱“的代表区域，成都城北北改的“口号”已经喊了7年：改造规划总为195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，东起新成华大道，西至西大街-金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界，并含凤凰山片区、大熊猫生态片区、火车北站片区、曹家巷片区。

一直不见成效的北改，舆论声分为极端的两种：

一种是“东到日本，西到哈萨克斯坦，南到澳大利亚，北到升仙湖”般的吐槽。

一种是“这只是三环，发展潜力巨大”的期许。事实上，老大成都还没有开庆功宴。北改！北改！相信未来。

02

前有花果园谁与争锋“接盘侠”

2018年贵阳市棚户区改造在全市范围内“多点开花”，以云岩区、南明区为“主战场”。

根据2018年改造计划，云岩区棚户区改造户数为10577户，改造面积178.13万㎡，其中，市住投公司305户，面积1.4万㎡；涉及19个棚户区改造项目。南明区棚户区改造户数为12130户，改造面积179.19万㎡，其中，市住投公司1096户，改造面积7.1万㎡。涉及15个棚户区改造项目。

改造计划表

土地的稀缺性加上棚改释放出的购买力，对于房开商来说就是最大的商机。大型房企直接参与棚改项目、或新建项目意欲成为棚改“接盘侠”。

2017年下半年以来，恒大、万科与贵阳南明区、云岩区签署了战略合作协议，贵阳万科参与三马、太慈桥片区的棚户区改造；

恒大参与花冠路道路建设项目及啤酒厂周边棚户区城中村改造项目；

本土房企中天参与人民大道建设；

保利参与的贵阳发电厂棚户区及周边旧城改造项目早在2013年就启动，保利凤凰湾会在今年继续推进；

碧桂园后续参与合作开发的碧桂园星座和碧桂园恒丰贵阳中心，一样带有鲜明的棚改参与者的特性。

众多地产大亨参与其中，这背后隐藏的是什么呢？

没错，是蠢蠢欲动为所欲为的房价！

贵阳房价均价走势图

云岩房价均价走势图

南明房价均价走势图

03

风雨飘摇的楼市与贵阳棚改路线图

随着贵阳棚改步伐的推进，由棚改引发的蝴蝶效应也在悄然发生。

二手房市场火热

近期，由于贵阳棚改项目的快速实施，全市二手房市场也渐渐火热起来。

据贵阳某房屋中介机构负责人介绍，进入今年4月以来，贵阳南明区、云岩区的二手房市场交易有着明显提升，房屋销售数量和同期相比上升了20%以上。房价也在蹭蹭蹭地涨。

调控政策出台

贵阳：

5月4日贵阳市住房公积金管理中心：调整公积金部分贷款政策。

5月11日贵阳市人民政府办公厅：“购房3年不得转让”、“一房一价”。

6月1日贵阳市住房公积金管理中心：公积金提取政策有变。’

6月13日贵阳市国土局：土地出让采取“地价熔断”方式。

国家：

4月2日财政部、住建部：规范棚户区改造融资行为。

4月27日全国人大常委会：房地产税法提上日程。

5月19日住建部：进一步做好房地产市场调控工作。

6月28日七部委联合发文：治理房地产市场乱象。

住建部会同中宣部等6个部委，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、贵阳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

贵阳一方面在出台各项调控政策紧跟全国大流，一方面在整理房地产市场乱象方面榜上有名。

前几日，关于国开行：“棚改，全国一刀切，全部暂停”的传闻不胫而走。受此传言影响，地产股连续两日大跌。

2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。

随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。

贵阳的棚改将会走向何方？请把眼睛擦雪亮！

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