距离深圳正式发布调控已经过去48个小时，谁又失眠了？虽然这个文件已经被各家嚼了好几回了，村长还是忍不住说几句。关于公寓，村长前两天写了一篇文章，《公寓5年限售啊！说了你们不听，都被埋了吧》。文章一出，有这么两种观点撕起来了：1、村长分析的有道理，公寓凉凉了！2、以后新供公寓只租不卖，不是更稀缺？也是是说商务公寓的价格还要涨。这些一心只觉得利好的，村长猜测有三种人：一是开发商，他们手中有大把大把的公寓等着出货。村长数了一下，最近深圳在售或者马上要卖的公寓有这么几个：1、琳珠华庭，项目位于深圳市龙岗区龙翔大道与怡翠路交汇处，于7月26日获得预售许可。项目规划1A栋和4栋是2座商务公寓；目前1A栋在售60套公寓，根据备案信息，未售4栋有122套公寓；2、金地龙城中央，项目位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城大道交汇处，于7月28日开盘。目前在售的是3栋B、C两座商务公寓，而3期推出4栋公寓共1900套；3、恒邦壹峯，项目位于福田区华强北，目前在售带装修37套商务公寓、763套办公产品；4、深城投·中心公馆，项目位于坪山区坪山街道兰竹西路与规划长安二街交汇处，目前在售的商务公寓，共备案1268套。这些公寓套数都不少，随着政策的下来，开发商肯定要着急了。二是一些是卖公寓的中介。现在的公寓销售一般都是所谓“二三级联动”，例如中原、世联等地产中介驻场销售，他们帮开发商卖一套公寓，能拿到3个点的提成，比住宅要高出不少。还有一些是眼睛发绿的投机者，以赌徒的心态想着最后能捞一笔。不知道他们有没有去抄底乐视的股票，或者有没有在澳门赌场梭哈。第一类和第二类基本都是鼓吹的，这两类我就不和你们讲道理了，因为你们压根都不讲道理，只是求利的。而第三部分人村长觉得还有救，所以再来叨叨两句。村长一直在强调：住宅＞公寓。往远了说，就拿从年初开始的“房住不炒”政策来讲，政府的本意就是为了保障民生。而公寓“不限购”、“不限贷”的属性注定了这个房子本身就是偏向于投资型产品，这样的宏观背景下，再加上从去年开始北上广各地对公寓调控，决定了深圳公寓调控政策迟早要出台。往近了说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。政策出台前，投资客们疯狂扫货，生怕赶不上预期深圳房价下一轮暴涨的车。但他们没等来暴涨，却等来了空前严厉的楼市新政：1、新供应用地上建设的一律商务公寓只租不售；2、新购买的商务公寓5年内禁止转让。现在这些投资客又跳出来说，这是公寓利好啊，不买来不及了！乖乖，你们这是家里有矿吧？1、只租不售我们先来说一下第一个政策：各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。十九大之后，“租购并举”就一直作为房地产调控长效机制的政策之一。商品房是可以交易，可以买卖的。这是“购”这一部分。而新政中关于商务公寓一律只租不售且不得改变用途的规定，体现的就是“租”这一部分。这个上层建筑的定位，就决定了公寓是有住的使用价值，但交易价值严重弱化。但明确一个观点，无论住宅还是公寓都是依托于地段价值。比如深圳湾一号、前海嘉里中心这样的，不管是租还是购，都不用担心价值流失。但是如果你买了龙岗、坪山片区，基本凉凉。龙岗、坪山大把的公寓卖不动，比如龙岗的金地龙城中央，村长前两天专门分析过这个地方，尽量别碰。2、5年限售这条政策如下：通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。也就是说，无论增量还是存量，只要是新购的公寓，一律是5年限售的。这一政策也是要打掉公寓的交易价值。事实就是，商务公寓的整体价值是不如住宅的。去年3月份北京针对“商改住”项目进行了相关政策调整。村长有个朋友6、7月份的时候买了北京的小公寓，当时买的时候比同小区房价打了4折多还不到5折，但现在的问题就是流通不了，只能自己住或者租出去。朋友只能观望政府何时开放酒店式公寓交易，或者有没有机会再次抄个底。反观深圳公寓，现在价格基本是住宅打8—9折。相对于早就对公寓严厉调控的京沪，深圳的公寓价格并不低。这个价格随着政策的出台，以后也是要慢慢实现公寓本身价值的回归。按现在的趋势看，购买商务公寓的人，80%基本都是为了投资、投机，讲求的是短期的流动性。有流动性才有升值空间，流动性锁死了，哪怕价格真的涨，也是有价无市，纸面上的财富。算上办证时间，新政事实上锁定了公寓5-8年的流动性，没有流动性的东西都是一潭死水，最好离远一点。虽然现在看来，商务公寓是所谓的稀缺品。但实际上，上层建筑就决定了公寓不会有短期的炒买和炒卖。经济学一般认为稀缺资源决定价值，重点就在于市场有没有需求。但以现在深圳的公寓来看，最后的大玩家只有两个，搞长租公寓的机构，zf背景的人才安居集团，它们在市场中将逐渐占据极端强势地位，不会高价接盘的。还有一些想抓紧机会上车的散户，村长劝你们别冲动，现实就是你随便翻翻中介网站，公寓二手市场成交量少的可怜。有人在评论区发出质疑：“你搞错了，是新购公寓5年限售，存量房不受限制。”就好比你买了一盒限量版的老坛酸菜牛肉面，这盒面和普通的面没啥区别，甚至还过了期。请问，您卖给谁啊？