来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；  作者：樱桃

最近南京有楼盘开始放松限价了，但目前还只是鼓楼区和滨江区少数几个盘有所松动，其他区域还处于限价中，而自媒体宣传的开发商降价都是噱头。

第一个降价的楼盘是江北的“中交锦兰荟”。

这个盘2015年9月首次开盘，当时的房价12300元/平米，遭遇抢房大战，2016年7月7日加推价格为17500元/㎡，再次一抢而空。后面开发商一直捂盘，很多购房者望眼欲穿。

两年多过去，“中交锦兰荟”2018年12月再次加推，不过此次将楼盘均价提升至了均价19600元/㎡，涨了两千块，基本售罄。

因为周边二手房均价在22000-23000元/㎡左右，比中交之前的新房价格贵5000-6000元/㎡，即使是这次提价后，还是倒挂，新房仍有价格优势。

很多人一看，周边不少土地的楼面价都是两万多了，新房卖2万，那还不去抢？更待何时。

不过开发商涨价的行为，还是让有些市民无法理解。

根据扬子晚报的报道，买房人不满楼盘涨价，认为这是突破南京当前实施的区域限价政策。为此，有市民向南京市民服务热线12345进行了投诉。

以“中央下令遏制房价上涨，为何浦口中交可以涨2000多”为题，认为南京市相关部门不作为，无视限涨令，与江宁的武夷名仕园两年半没涨价相比，该市民认为中交的涨价行为不符合中央明确提出的“遏制房价上涨”的决心，而且作为央企，中交应该积极贯彻“房住不炒”的精神。

回复指出，中交锦兰荟属于区域价格明显偏低楼盘，对该楼盘的销售价格，两年多以来物价和房产部门已经多次反复约谈，开发公司因自身属于国有企业，表示备案价格过低导致国有资产过多流失，无法承担相应责任。

你直接说中交楼盘属于区域价格明显偏低的楼盘，提价很合理不就完了吗，这国有资产流失其实可以不用说出来的，大家心知肚明就好了嘛，非要说出来让人难受。

樱桃跟南京当地资深的业内人士了解到，另外两个突破限价的楼盘，一个是位于鼓楼区的桃园世纪，2018年12月3日开盘，精装4.4万元/平米，其中84套精装洋房销许，均价甚至达到45028—49982元/㎡，个别房源单价甚至突破了60000元/㎡。突破区域限价3.9万/平米的最高红线，开盘销售去化超过9成，

早在2018年8月，桃园世纪领取首批房源销许，精装均价42409—44907元/㎡，突破了鼓楼滨江毛坯3.9万/㎡的限价红线。不过，当时就有传言鼓楼滨江板块精装新房的限价是4.5万/㎡，现在来已经实锤，价格越开越高了，通过精装变相的涨价了。

当代万国府的涨价方式也类似，目前限价放松的楼盘都在鼓楼滨江，其他区还没有。

而有些自媒体宣传的南京开发商涨价项目，樱桃也求证了下，只不过是噱头，比如之前一些电商平台帮开发商代理的项目有些优惠价格，然后为了饥饿营销，宣称从元旦开始取消优惠，但这跟开发商本身涨价无关。

南京限购令是2016年4月28日出台的。

规定：六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，而2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。具体为：

1.申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%

2.申报均价2万—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%

3.申报均价3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%

所以限价归根结底还是没说不能涨，只是限制了涨幅。

樱桃估计南京后续还会继续逐步放开限价，否则那么多的高价地王怎么办。这也是今年一二线很多城市的选择。

那放开限价后新楼盘会全部涨价吗？

首先，过去被限太久了，开发商至少先调到跟二手房价格差不多，没有倒挂再说。

其次，看卖的好不好再说，涨价卖的好当然最好，卖的不好了以后再考虑降价。

所以从这个角度考虑，只要限价放松了，开发商涨价的几率还是很大的，大家也不要感到太意外。

但是，并不是说所有的房子都能涨价，也要分片区，原来如果没有倒挂，你涨价也没有意义，没人买啊，限价放开后，存在涨价可能的主要是指原来与二手房价格倒挂的楼盘和片区。一般开发商也不敢高出二手房定价，降价可不是那么容易，前期业主打砸的事够闹心的。

对于性价比高的新房，跟二手房有倒挂的，我一直还是建议刚需入手的，特别强调优先买新房，不要买二手房。

有的人问我为什么不要买二手房，不是说二手房税费高的问题，因为二手房如果跟新房倒挂太多，就意味着二手房高估了，还是会继续降价，比如成都那种新房二手房倒挂太多的地方就很明显。

对于新房限价是否合理这个问题，我一直态度鲜明，没必要，最好放开让市场定价。

就是因为新房二手房存在倒挂套利空间，所以市场上那些投机倒把的投资客一直不死心，去年西安关系户买房被曝光的丑闻大家都知道了，真正想要买房的刚需可能买不到，被迫去二手房市场买，结果二手房又被炒高了。

那些地王你让他以市场价去开高价，只要他能卖出去就让他去卖啊，像厦门万科那种卖不出去了不自然得降价吗？有一些接盘侠愿意高位站岗的，他有钱你拦他干嘛，特别是一些高端楼盘，市场价十多万，非要限个8万，这不是便宜了富豪嘛。

现在到底是新房价格低估了，还是二手房价格高估呢？

说实话，没人知道。因为新房价格都是被限制的，市场都是被调控的，而且是有可能随时改变的，没有充分市场化，也就没可能让市场来作出判断。

就比如说南京，南京2016年出让了那么多的高价地，有几块开发入市了？你不放开限价，人家都不敢动工，也就没法预估未来的潜在新盘供给量。

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