“今后十几年，中国房企数量会减少三分之二以上。”

 

一个月前，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在一个名字很长的房地产发展研讨会上说了这么一句话。

 

黄奇帆说出这话的时候，今年的房企已经倒闭了差不多270家。尽管多是些不知名的房企，但业内似乎从这一轮的倒闭潮中一致感受到了从未有过的危机感。

 

2019年，全国9.7万家房企仿佛一同踏着正步走到悬崖边上，它们脚下，是来自万丈深渊直勾勾且冷冰冰的凝视。

 

从1998年的24378家，到如今的9.7万家，大幅跳涨的房企数量，实际上侧面说明了整个行业门槛已经被踩得很低了。

 

根据以往的行业逻辑，只要掌握“钱”和“地”，就能轻易推开行业大门。

 

所以，有很多人直言不讳地指出：房地产是最不需要技术含量的行业。

确实如此，过去的那个年代，谁都可以参与，谁都可以轻而易举地跨过行业门槛。

 

但2019年却是一个特殊的年份，就如同一道分水岭，分水岭的一边是“长生不老”的天堂，另一边是“永不超生”的地狱。

 

行业洗牌下，270家企业的身影就这么被无情折叠和切割。

 

如何避免被切割和折叠？如何平穿过行业周期？又如何在新的“游戏规则”下寻找求生之道？

 

这些问题就像一张渔网，网住了大多数中小房企身躯。

 

只有那些早早就另辟赛道的房企，依旧在通行无阻。他们活得很好，比如，这位行走在轨道上的地产特长生——京投发展。

 

 

有利润、有特长

才能活下去

从8月29日晚间京投发展对外披露的这份2019年半年度报告来看，上半年，京投发展过得还不错。

 

报告显示，上半年，京投发展实现实现签约销售额约24亿元，营业收入总额 11.75亿元。

具体来看，以房地产开发、经营及租赁为主营业务的京投发展，上半年的收入中，房地产开发业务表现依然强劲，超九成以上来自房地产销售。从收入的贡献区域上看，其上半年营收超九成来自北京地区。

 

利润方面，归属于上市公司股东的净利润8962.54万元，扣除非经常性损益的净利润为7585.06万元，同比增长7.28%。

与此同时，公司着力优质项目获取，资产规模不断扩大，2019年上半年，公司资产总额428.77亿元，较期初增幅 34.55%。

 

近年来，在开发利润被进一步摊薄的形势下，不少房企锁定利润的能力不断走弱。但京投发展在利润上的表现，无疑给众多中小房企注入了一针强心剂。

 

利润，是企业生存发展的核心指标，不论是投资人、债权人还是企业经理人都非常关注这一维度。在有保障的销售业绩下，如果再具有获取利润的能力，便可以更好地活下去。

 

实际上，京投发展的可观的利润源自于其长期以来持续聚焦TOD智慧生态圈，并围绕轨道物业这一细分领域开展积极探索。

 

作为行业中独家以轨交车辆基地一体化开发为主营业务的房地产企业，京投发展早在十年前就开始潜下心来做轨交车辆基地一体化的研究与开发，相继打造了诸如公园悦府、琨御府、西华府、璟悦府等代表项目。

凭借此类大体量项目所带来的业绩与利润回报，京投发展已经成为全国同时在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨交车辆基地一体化开发企业。

 

最近，在中报集中发布期，我们也看到了不少光鲜亮丽的业绩，但一圈看下来，人非常容易产生审美疲劳。

 

这年头，好看的业绩都千篇一律，跟整容脸似的长一个样。

 

可京投发展这位特长生的业绩却有些特殊，在业务模式上来讲，确属万里挑一的存在。

 

 

“攻城夺地”

逆市硬核扩张

“我们处在这样一个蓝海市场，没有理由不对这个行业保持信心。”

早前，京投发展总裁高一轩参加一个业内论坛时表示，当前经济环境下整个轨道交通行业和TOD发展的前景都呈现了双位数的增长态势，是逆势发展的朝阳行业。

 

从市场的反面出击，京投发展笃信这是最适合做逆市扩张的时候。

 

今年，京投发展在把地铁站点数量重新做了梳理后，预计TOD的市场规模可以达到十万亿。

 

仿佛一夜之间，京投发展坚持十多年的事看到了结果。

 

所以，京投发展又正式开启了“根植北京，茂盛全国”的布局，并紧紧围绕其独有的“TOD 智慧生态圈”开发理念，打造迭代升级的轨道物业产品。知名度上去后，包括无锡、郑州、西安、成都等多个很多城市地铁公司纷纷向京投发展抛出橄榄枝。

 

除了“攻城”，上半年京投发展还进一步“夺地”，大幅增加公司的战略土地储备。

 

今年1月，京投发展以联合体形式，分别以37.20 亿元和 63.00 亿元成功获取了北京市丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块。

 

北京海淀区北安河车辆段综合利用项目效果图

两地块项目总规划建筑面积高达约46万平方米，使京投发展的战略土地储备大幅增加，进一步确定了这家公司在北京轨道交通车辆基地综合开发市场的地位。

 

 

左手扩张

右手融资

尽管地产行业日益走向精细化，并对专业能力和技术能力的要求不断提高，但整体的行业发展逻辑依旧是清晰的。

 

也就是说，不仅新技能标签重要，这个时候的“钱”和“地”也依然重要。

 

因此，“左手扩张，右手融资”是京投发展必须考虑的问题。

 

通常，一般房企融资能力非常有限，但如果多了个“TOD智慧生态圈”这个标签，事情就变得简单起来了。

 

业内人士认为，“TOD智慧生态圈”拥有较强的抗风险能力，且具备大规模复制和扩张的能力。

 

因此，相较于传统房企，京投发展在融资上会有更多的想象空间和便利性。

 

从半年报的核心指标来看，京投发展显然并不担心融资的问题。

 

半年报显示，2019年3月，京投发展公开发行的10 亿元公司债券（第一期），票面利率仅为3.99%；2019 年7月，京投发展公开发行 5 亿元公司债券（第二期），票面利率仅为3.78%。

此外，随着上半年京投发展的信用评级持续提高，京投发展在上半年还获得了110.23亿元的借款。

 

上半年，京投发展融资渠道多元畅通，融资结构也不断优化。

在通过发行债券及银行贷款等方式进行融资，京投发展还通过多种方式，有效控制综合融资成本。

数据显示，2019年上半年，公司综合融资成本为7.85%。

 

房企的融资困局下，这样的融资成本难能可贵。

 

其实，综合京投发展的业务模式、业绩表现、融资土储各方面能力来看，这么一家有自身特长的房企，是具有在下半场逆市扩张的基础的。

所以，接下来京投发展在全国化扩张中、在TOD领域中是否能获得更好表现，非常令人期待。

 

下期预告

中报第十弹：佳兆业

 

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