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  • 房贷利率上涨，买房越来越难
  • 来源：三联生活周刊
最近，房贷利率一直上涨，对购房者来说，买房变得越来越难了。
有关数据显示，7月份的全国首套房贷款利率已经达到了5.44%，相当于基准利率上浮了10%，个别城市的首套房利率甚至上浮了20%。
众所周知，为了打压楼市的投机需求，管理层过去一直对二套房以上设置较高的利率，但是对于首套房的利率一直比较宽容，仅仅在2、3年前，很多地方的首套房利率普遍还有8.5折的优惠。但是现在，首套房利率都已经上浮了10%，可见楼市的调控已经全面覆盖，刚需也难以幸免。
对首套房购房者而言，利率上浮到底带来了多高的成本呢？假如以贷款100万元，贷款年限30年来计算，按照目前首套房5.44%的利率，每月需要还款5600多元，如果按照以前8.5折利率来计算，每月还款额将近4900元，这就意味着，以目前的贷款利率，购房者每个月需要多付出700多元，如果按照30年的还款来计算，总共需要多付出将近30万元。如果房贷利率继续上行，购房者的成本还将继续攀升。
购房者的压力不仅是利率上浮，更致命的打击在于房贷额度也越来越紧张，部分银行甚至已经暂停了房贷业务。对很多刚需购房者而言，可能宁愿承受一定的利率上浮，也要争取到贷款额度，毕竟一旦失去了贷款支持，基本上就意味着买房无望。所以，部分城市的首套房利率甚至上浮了20%，应该就是购房者为了争取贷款额度而选择承受更高的利率。
图 | 摄图网
事实上，管理层对楼市的货币紧缩不只是面向购房者，开发商也面临前所未有的资金压力，房地产市场的供需两端都在遭遇调控打压。今年以来，房企的融资渠道大幅萎缩，以至于境外融资成为房企的主要融资方式，很多房企的境外融资成本已经超过了10%，但也不得不融，否则就要面临资金链断裂的风险。房地产是一个金融属性极强的市场，管理层通过金融手段来调控房地产，可以说是蛇打七寸。
如果放在当前中国经济的大背景下来看，最近房地产市场遭遇的货币紧缩，更显得意味深长。目前，在稳增长的压力之下，中国的货币环境整体宽松，货币供应量充足，市场利率也保持下行趋势，只有房地产市场面临定向紧缩。而在过去，作为中国经济的宠儿，房地产行业一直享受着全方位的资源配置优势，集中了最庞大和最廉价的资金，成为中国经济最大的蓄水池，和过去相比，房地产市场的待遇可谓沧海桑田。
图 | 视觉中国
对购房者而言，在当前时点买房，房贷利率上升带来的购房成本提高只是最表面的压力，更深层次的压力还在于，买房之后房价会不会大幅下跌？在过去10几年，无论购房成本有多高，最后随着房价大幅上涨，房子的大幅增值完全可以覆盖所有成本。但是以现在的情形来看，如果房价不再上涨，甚至出现大幅下跌，那些高成本买房的购房者可能会率先沦为负资产，所以，对于高利率的购房者来说，心理压力自然要大大高于以前。
从统计数据来看，今年上半年，全国70多个大中城市中，房价下降的城市数量已经开始明显增多，统计局也用“稳中有降”总结了上半年的房价走势。随着楼市定向货币紧缩力度越来越大，是否会进一步加大房价下跌的压力呢？
图 | 摄图网
从国际上来看，历史上那些房价泡沫破灭的经典案例，无一不是由货币紧缩所引发。上世纪90年代的日本房价崩盘，起因是日本央行连续大幅加息，导致房价暴跌7成，10年前的次贷危机，也是由于美联储连续10多次加息，刺破了美国的房价泡沫。以当前中国经济的背景，虽然不具备大幅加息的条件，但是对房地产市场的持续定向紧缩，也会给房价带来较大的压力。
更重要的在于，今天的房地产市场之所以面临货币紧缩，主要是因为房地产在中国经济的地位已经发生了重大变化。过去20年来，房地产一直是中国经济的支柱，被视为对国民经济有重大带动效应，所以房地产市场也长期享受着最顶级的资源配置。但是随着房价持续上涨，加之中国经济进入新的阶段，房地产对中国经济的负面效应开始越来越显著，中国经济今天面临的很多深层次矛盾，都和房地产市场过度发展有密切关系，房地产在中国经济的地位终于开始下降。
图 | 视觉中国
今年7月底，中共中央政治局召开会议，明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，直接提出不刺激房地产，这还是历史上的首次。尤其是当前中国经济正面临各种不确定性因素，在当前背景下对房地产做出这样的表述，比以往任何时候都更具震撼力，明确无误地宣告了房地产就此退出中国经济的中心舞台。与此同时，这一次政治局会议还提出“引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资”，一方面对房地产实施全面货币紧缩，一方面强调增加对制造业、民营企业的融资，中国经济的重心调整就已经非常清晰可见了。
随着房地产不再被视为支柱产业，中国经济以房地产为中心的思维模式也会就此打破。最近人民币汇率破7，中国坚守了10多年的7元底线被轻松突破，除了贸易战的大背景之外，也再次说明房地产已经不再是中国经济优先重点考虑的对象。过去人民币升值的大背景下，大量外资涌入中国，大部分资金都以房地产为重点配置对象，通过房地产来充分享受人民币升值的红利，中国过去一直坚守人民币的7元底线，很大程度上也是顾虑人民币贬值对楼市的负面效应，一旦外资因为人民币贬值而撤出，楼市可能会面临较大冲击。最近人民币破7，再一次说明，对当前的中国经济，已经有更多的事情远比房地产更加重要，房地产已经不再是首要优先考虑的对象。
房地产市场的巨变，最苦的自然是那些刚需们，在错过了过去20年的买房黄金时代之后，不管未来的房价是涨是跌，也不管利率上升到多少，该买的房，硬着头皮也还是会买。


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