盘和林

“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……上个月，全国首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租，看似昂贵的租价一下引来热议，甚至被有些人怀疑万科在“打劫”。5月7日，人民日报发表评论文章又将天价房价拉入人们的视线，炒房危害大，炒“租”同样如此。如果“租”因为炒的缘故而泡沫滋生、价格飞涨，那就完全违背了租购并举的本义。

租售并举、租购同权，意在为买不起房子的人提供一条租赁接近住房的现实途径，但随着万科宣布翡翠书院这一自持租赁房的长租价格之后，人们发现以后或许连租房都付不起了，此事在社交网络上也掀起了轩然大波，翡翠书院的相关负责人回应说，翡翠书院主要是服务高端客户，不是给职场新人准备的。

不过，笔者认为，除了有炒”租“嫌疑之外，180万一次性付清十年租金或许根本就不想出租呢。

翡翠书院作为万科自持租赁房，这么高的价格与当初万科拿下该项目所处的两块地的成本有直接联系，在2016年万科花了109亿元拿这两块地，加上其他一些成本，据万科工作人员透露，即使这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。

即便租金回报率不到2%，但在周围差不多同等户型的房租6000元左右的情况下，至少1.5万每月的租金价格还是高的惊人，那么万科如此高的定价还有市场吗？

首先来看翡翠书院的位置，位于北京北五环外，靠近中关村，的确周边有不少互联网顶级企业和高收入的人群，但是这些人真的愿意以高于市场价两倍多的价格去租房吗？虽然翡翠书院是按照叠墅精准的标准，可10年租金180万必须一次性付清的规定只会使本来就不多的人望而却步。

其次，买房相较于租房，不仅是解决了住房问题，同时还可以解决投资的问题，房产是具有保值和增值属性的，这也是为什么虽然现在的房价已经很高了，但是还有那么多愿意贷款去买房的愿意之一。就目前来看，长租房是一种纯消费行为，只能解决住宿问题，就算房子升值了，与租房者来说也没有很大的关系，就北京近十年的房价走势来说，房价不涨几乎是不可能的事情，而且长租房一次性必须付清全款的规定让租房者的机会成本变得更高了。

万科的翡翠书院项目是在租售并举的政策下进行的，若是真的能够落实租售同权，让租客享受周边的教育资源等城市资源，考虑租房的人相较以前肯定会增加，但是极高的租价和长租房租金必须一次付清的规定又让人怀疑万科是不是真的想把房子租出去。毫无疑问，在这种市场定价下，万科势必会拉升周边的租房价格，同时会将极大部分想要租房但是无法接受高价格的潜在租户筛选出去，最终的结果就是翡翠书院的长租房很难出租。

即便翡翠书院项目的成本很高，资金回报率又很低，但是我们要知道，这是在长租房10年的情况下，一旦租赁期届满同时政策放松，那么此时万科将房产出售，是将稳赚不赔的。或许，万科本来的意愿就不是将房产出租，而是大部分空置等待时机变成持有待售资产。

根据数据显示，在2017年北京整体的房产租售比已经达到了1:806，这就意味着，对于一套房子来说，需要出租806月，大概33年才能收回当时购买房屋的总价，如此高的租售比必然会让房东们考虑是否继续出租房屋，毕竟房租对于房价的上涨来说，弥补的数额只不过的杯水车薪，而且作为投资性房地产，租赁出去的话在租赁期内就丧失了可以随时变现的流动性，这也是为什么一二线城市房屋空置率高的原因之一。

在大家都以为租售同权将会大大降低生活成本的情况下，万科通过高价房租给了很多人一记响亮的耳光，如此高的租金远超了市场需求的期待值。不论是真的试图拉高租房市场价格以便未来在全国推广这种模式，还是用高租金的方式把租房者拒之门外等待市场放松后出售房产，都不是作为房地产龙头企业的万科应该做的，在国家如此支持租售并举，租售同权的大环境下，更需要的是企业承担社会责任，树立良好的榜样。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）