• 都搞错了!四大行突然出手,向楼市传递“非常信号”
  • 来源:楼市参考
文/刘晓博据“中国之声”、扬子晚报等媒体今天报道,苏州楼市爆出一条大新闻:从8月1日开始,苏州中行、农行、工行和建行四大国有银行在为个人办理住房贷款业务时,都会要求客户签署一份提前还款须知,这份提前还款须知中明确规定:从即日起,客户若在60个月内提前还款,将被收取一定比例的违约金。上图就是媒体披露的建行要求客户签署的“须知”。上面清晰地印着:违约金=提前还款金额×月利率×6。也就是说,罚息是6个月,基数是“提前还款额”。比如你在银行贷款200万,现在要全部提前还款,你的利率是上浮20%。那么银行对你的罚息是:违约金=200×(4.9%×120%÷12)×6=5.88万元对于四大行在苏州的举动,媒体上出现了很多解读。比较主流的解读方式是:这是一种楼市调控措施,是收紧调控,相当于限售。比如“扬子晚报”就分析说:业内人士指出,违约金新规的执行,或将增加买房人的购房成本,打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新规主要针对8月1日后贷款的人群,特别是对急于出售房屋进行套现的投资客,肯定会产生影响。同时,也会影响到部分短期内换房的改善性需求人群,房屋的转手周期将会被拉长。违约金新规虽不是限售,但一定程度上有类似于限售的作用。其实,这根本不是楼市调控措施。四大行的这个举动,反而向市场透露了贷款额度宽松、未来利率或走低的重大信息!毫无疑问,中国的货币政策、财政政策在今年6月中下旬以来,已经发生了重大转向。刚刚召开的政治局会议、国务院常务会议,已经明确要求“财政政策更加积极”。而货币政策,已经开始强调“流动性的合理宽裕”,而之前是“合理稳定”。此外,降低实体经济融资成本,也提到了议事日程。银行在定向降准、定向降息。此外,看起来国家在全力防范资金流入楼市,对此政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”和“下决心解决好房地产市场问题。”但事实上,央行数据显示:今年以来,中国加杠杆最快的部门,仍然是“住户部门”。住户贷款增长幅度,仍然是所有类别里最快的。住户贷款,绝大部分是买房子。即便名义上不是,其实也是。这一点,中国人都心知肚明。上图是“腾讯大苏网”7月初统计的苏州各银行贷款利率上浮情况。可以看出,四大行首套房贷款利率普遍上浮20%,二套房普遍上浮30%。值得注意的是:根据上述表格,苏州各银行放款速度非常快。在很多城市比如深圳,新房放款往往需要三四个月,二手房略微快一些也要一个多月。而苏州普遍是1个月、数周。这说明,苏州的房贷比较宽松。四大行是中国银行业的“国家柱石”,他们肯定对贷款额度的松紧、利率走势有着非常寻常的预见性。如果四大行认为,未来贷款额度会继续紧张,而且越来越紧张,那么利率上浮的幅度会加大。这种情况下,他们会要求目前的客户签署“提前还款罚息”的协议吗?不会!很简单,以后贷款利率越来越贵,银行贷款额度有限,巴不得此前客户提前还贷,可以腾出额度,贷款给上浮幅度更大的客户。反之,如果他们认为未来额度宽松,利率上浮幅度会降低,他们会怎么办?当然会要求现在的客户签署“提前还款罚息”的协议,以多赚一笔。所以,四大行这个举动,反而透露一个重要信息:至少在苏州地区,房贷利率上浮的空间几乎没有了,弄不好很快就会像广州一样,全面下调上浮幅度。过去一个月,广州下调了利率上浮幅度,深圳则上调了利率上浮幅度。同样在广东省,广州和深圳是背向而行的。这是因城施策时期的现象,深圳楼市在回暖,有显著上涨压力,所以深圳出手抑制;而广州认为楼市可以更活跃一些,所以就做了“降息”的举动。近期苏州楼市有点冷,虽然7月新房成交环比略增,但土地拍卖市场比较淡静。7月24日的一场土地拍卖中,出现了“3宗流拍、4宗底价成交、3宗溢价率为个位数”。“新华日报”的报道,使用了“苏州近期土拍有点凉,房价稳笃笃”的标题。当然,四大行要求客户签署“提前还款罚息”的协议,对当前买房的客户构成了利空,有利于遏制短线购房冲动。但却无意中传递了重大信号:房贷利率或许已经见顶,未来有较大概率走低,至少苏州是这样!

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