8月22日，总部位于广州市的港交所上市公司富力地产（02777.HK）发布了2019年中报。

报告显示，富力地产上半年权益合约销售金额达602.2亿元，权益合约销售面积552万平米，同比分别增长6%、25%。此外，上半年录得营业额350.5亿元，增长3%；纯利41.7亿元，同比增2％。

 

上述主要经营指标表明，克服内外部种种挑战，富力地产上半年继续取得预期的增长。但这并不足以反映富力地产的全貌，在备受关注的运营质量和增长后劲上，富力地产到底拥有几分底气？

 

半年报最后，富力地产引用了苏辙《新论中》里“预筑室者先治其基”一语，表示将坚持务实精神，继续坚持“固本强基、行稳致远”。

 

实际上，中报更多数据表明，富力地产土地、资金储备继续稳健增长，资产运营继续改善；另一方面，借势大湾区利好，富力地产更清晰发出加力城市更新的信号，其在大湾区接近4000万平方米的城市更新规划建面逐渐进入收获期。以上种种，可能更是决定富力地产长远走向的“基本”砝码。 

从披露数据看，规模增长是一方面，富力上半年的盈利质量也相当亮眼。上半年集团毛利率为37.0％，而来自物业销售的毛利率为41.0％，纯利率为11.9％，盈利能力继续稳定在高水准。基于上半年的良好营收及盈利，富力中期股息确定为0.42元，同比升5%。

 

同时，富力地产资金安全性继续保持。截至6月30日，现金储备增加，达人民币390.3 亿元。资金安全也得益于富力继续发挥融资能力，为业务增长不断注入“活水”。2019年上半年，富力通过各类融资方式获得新的资金。其境外融资能力优势格外明显，半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款，融资净增223亿元。反映其综合实力和资金安全性继续获得资本市场信任。

 

另一方面，富力继续择优拿地，蓄积长远发展资源。2019年上半年，新增权益土储653万平方米，新增货值850亿，土地购置均价仅为每平米2700元。截至6月30日，富力业务布局已覆盖超过140个城市，储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%，足够支撑富力地产未来四至五年业绩增长需要。

 

对于下半年继续冲刺全年业绩目标，富力表达了坚定的信心，并披露多方面的措施。继今年初管理团队提出“致力于将低成本的土地储备，开发中项目及丰富可售资源转化为现金收益”后，中报沟通会上，富力再次强调，下半年要全力聚焦销售去化，加大回款。

 

实际上，年中报同时披露的销售均价看，上半年其销售均价为10900元/平米，相比2018年销售均价显示走低势头。这其中，除了可能存在的个别项目的促销让利加快回款；另一个重要因素是，更多二三线甚至三四线项目上半年加速入市，正是执行富力年初制定的“加快周转为现金收益”的策略。 

数据显示，富力已为下半年业绩上台阶储备充沛“弹药”。其2019年可售货值超过3000亿元。富力表示，下半年将加大推货量，尤其4季度推货会较多，也符合往年上半年完成目标三分之一下半年完成三分之二的基本态势。

 

同时，富力此前确定，今年交付可售面积目标为920万平米，更大的交付结转将会成为保障全年营业额的重大推动力。

富力酒店净利6.3亿 商业资产稳健增长

数据显示，富力持有型资产的运营质量正稳健改善，与销售型收入形成两翼齐飞之势。例如，上半年营业额中，来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元，同比继续增长6%。

 

上半年，富力酒店业务营业额33.7亿元，经营净利达到6.3亿元，增长7%。随着上半年新增一家国际品牌酒店惠东富力希尔顿逸林酒店开业，富力运营中酒店已累计达到90个，总建筑面积逾395万平米，总客房数27173间，继续巩固全球第一高端酒店业主位置。

 

另一方面，商业资产方面也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米，富力运营中的商业资产已超过200万平米。自持资产规模壮大，稳步夯实“压舱石”效果。

 

此外，富力也采取证券化方式加速盘活资产，进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合，将以房地产投资信托或其他较低成本且较长期资产融资的方式，寻求变现或升值，比如，富力上半年已申报的包含50间酒店的REITs申请。

 

最近几年基本面显著改善的还有富力的布局结构。一方面是土储增长，一方面是结构优化，目前其总土储已显现两个“均衡”特征，从原初的广东强势，到如今长三角、环渤海成长为第二、第三增长极；以及一二三线各类城市实现均衡。

 

报告期内，按城市划分，富力三分之二的销售额来自一线及二线城市，而其余为三线及海外城市；城市圈分布看，其中最大销售贡献来自华北地区，占比约26%，其次为华东地区及西北地区，分别占销售额约22%及21%。

 

大湾区提速  富力先“啖头汤”

另外值得关注的是，随着国家粤港澳大湾区战略加速落地，富力可能成为业内最主要的受益者之一。

李思廉此前曾表示，未来在大湾区，2019年富力会步入收成期。作为大湾区深度布局的房企，富力已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、肇庆等湾区城市。

 

作为“大湾区旧改专家”，富力对“三旧片区”改造的传统业务优势将进一步发挥。今年5月份，富力正式成立城市更新集团，加强整体运营管理。截至6月30日，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米。按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。

 

在上半年发布的《财富》中国500强排行榜上，富力位列第123名；5月出炉的2019年福布斯全球上市公司2000强榜单上，富力也位列全球第761名，在上榜中国房企中位列第8名。此外，上半年富力也多次获得“中国房地产开发企业综合实力10强”评定。

在目前中央“房住不炒”的调控基调之下，在富力集团成立后的第25个年头，富力企业规模和综合实力仍然在继续稳定地壮大，对于富力地产的未来发展，拭目以待！