点击蓝色字关注我们！

长期以来，我碰到一个很困惑的问题。

我个人通过研究，发现房地产股票具有非常大的投资价值，当我把我的发现告诉其他人时，虽然我反复解释我看好的原因，很多人却不能接受，他们不看好房地产股票的原因其实也很简单，也就一个：房地产这个行业已经盛极而衰，未来几年必走下坡路。

执这个观点的人还特别多，他们都对自己的判断充满了信心。

其实我也同意他们的判断，可是我对房地产公司的股票的投资价值和他们却完全相反。

我困惑了，问题究竟出在哪里呢，我和他们的看法为什么有那么大的区别呢？

股票投资，我们的判断依据究竟是什么？我有一个非常简单，直接，明了的答案：股票投资就是追求公司未来对股东的回报。

既然这样，大家一定会问：既然你也认为房地产公司未来会走下坡路，那么公司未来怎么可能会给股东好的回报呢？好吧，那我就说说我的理由吧。

非黑既白的误区。

大数人的思维模式里面，常常存在一个二元论，大家对一件事物的判断容易走极端，

要不认为好的了不得，要不认为差得惨不忍睹。

从2016年到2018年，房地产大卖，2018年销售额达到了15万亿，我个人也认为有一些透支的情况存在，特别对于三四线以下的城市，无论是销售量还是销售价都透支了。

但是，房地产行业是否很快就会惨不忍睹呢？我看未必，主要原因是：

• 集中度一定会提高。

2018年销售额达到了15万亿，即便几年以后，这个市场的规模缩小到10万亿，这仍然是一个庞大的行业，那么是不是所有的房地产企业都会生存不下去呢，依我看，这个里面机会仍然多得很，只不过现在有9万多家房企，未来一定会有很多小的房地产公司消亡，一些大的房地产公司市场占有率会越来越高。

• 中国现在的城市化率也不过60%多一点，

比起欧美发达国家70%以上的城市化率显然也还有提高空间。

• 房地产作为大多数老百姓的主要投资方式，

未来可能改变吗？我觉得这基本不可能，因此房地产的投资属性决定了房地产行业不可能快速衰败。

• 中国的房地产真的没有发展潜力了吗？

我们观察世界上主要的发达国家，我们发现最后都有一个都市圈现象，比如东京都市圈人口的密度远远高于北京都市圈，也就是说中国的都市圈还有很大的发展潜力。

其实一些重点的特大城市对人口依然有很大的吸引力，比如环北京，环上海. 粤港澳大湾区，杭州，武汉，郑州，成都等，这些地区人口不断的流入，意味着房地产仍然有很大的机会。

• 人们追求美好生活的愿望会改变吗？

一定是不会改变的，而好房子正是美好生活的最重要的因素。

要知道房子虽然多，但很多人仍然住在老破小的房子里面，一旦经济允许，一定会换大房子，好房子。

这些都是房地产公司的机会啊。

大家判断未来房地产行业会走下坡路，

这个没错，那么是否是断崖式下跌呢？我看可能性不大。

一方面对于那些大量的才买了房的人来说，他们是不能接受的，事实上一旦出现房价跌幅过大就会有人去闹事，他们才买的房子就亏钱了，他们要求退房，这会影响社会治安，政府也是不允许的。

另一方面，房价跌幅过快，房地产商也是不能接受的，这会造成面粉的价格高过面包，直接导致亏损。

最后一方面，房价跌幅过大过快，政府也是不能接受的，因为房地产行业牵扯的行业太多，对整个经济的影响太大，会对国家整个经济带来毁灭性的打击，政府是绝对不允许这样的情况出现的。

既然房价不会崩溃性的下跌，对于房地产公司的赚钱就不会太大的影响，因为房地产公司赚钱无非就是一个面粉和面包的价钱问题，如果大家都认识到未来的面包价钱会下降，那么大家买面粉的价钱也会压低，面包虽然价钱低了，可是面粉的价钱也低了，房地产公司同样能赚钱。

一刀切的误区。

大家把所有的房地产公司都划为一个类别，这其实过于简单化了，房地产行业其中的公司，区别其实很大的。

比如房地产有商业地产公司金融街，大悦城地产等，有住宅地产公司万科A，保利地产，融创中国，阳光城等，有商业住宅混合的地产新城控股等，做一级开发的金茂股份等，还有产业地产华夏幸福，招商蛇口等，还有旅游地产华侨城A等等。各种类型的房地产公司区别非常大的，有些类型的房地产公司还是有很大的发展潜力的，比如说产业地产，旅游地产等。

房地产公司会等死吗？

一个普通的老百姓都知道未来房地产行业会走下坡路，那么对于那些专业做房地产的全国性大公司他们会不了解这个情况吗？当然不可能，他们自然也会有应对策略，比如降低杠杆，减少买地，比如聚焦到未来人口流入的都市圈或者大城市，比如多元化。

那好，有人认为多元化很危险，那请问是否所有的企业多元化一定就会失败呢？再有，是不是所有的房地产公司不多元化，在房地产这个行业就生存不下去了呢？我想对于这么重要的一个行业，总能容纳一些房地产公司发展吧。

再谈股票投资的本质。

投资的本质就是追求公司未来对股东的回报。

那么未来房地产公司可不可以对股东有很好的回报呢？公司对股东的回报的来源是什么呢？我觉得这来源于两个方面：

一是公司过去创造的价值。

二是公司未来创造的价值。

那么我们先讲第2个方面，房地产公司未来可以为股东创造很高的价值吗？对于这个问题，

我们前面已经做了大量的论述，结论是不一定，但一定会有房地产公司未来仍然能创造很好的价值，因此我们只要投资房地产行业中的优秀公司，在这方面仍然是有机会的。

这里我们重点要讲一讲第1个方面，也就是公司过去为股东创造的价值。

大家都知道，2016 2017 2018, 连续三年房产大卖，可是由于房地产公司的特殊财务结算方式，房子卖了，钱也收到了，但是在没有交房之前，这笔钱只能算预收账款而不能算营业收入，也因此不能回馈给股东。可是从2019年开始，这些销售将大量的进入营业收入，转化为房地产公司的利润，房地产公司对股东的回馈也将连续好几年的大幅增长。

因为直到2019年三季度，大多房地产公司的销售依然保持高位，甚至仍有增长，因此这个过程可以持续到2022年。

更重要的是，从2016年房产开始大卖，可是房地产公司的股票并没有相应的上涨，也就是说房地产股票目前处于一个非常便宜的价位上，而未来好几年，房地产公司的利润将持续大幅增长，房地产公司对股东的回报也将持续保持增长，这对股价的推动作用，我觉得是不言而喻的，因为假如说股价继续不涨，未来可能出现市盈率两三倍，分红率10%以上的房地产股票，这显然不符合价值规律，也不符合人们逐利而行的行为

【风险提示】

以上观点均为个人看法，不作为投资建议，仅供参考。