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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；   作者：樱桃

今天是2018年最后一个工作日，樱桃也该做下年度楼市总结了。

这一年如果要用几个词来总结心路历程，应该是从盼望——希望——sw。

这一年樱桃去了很多热点一二三线城市调研，包括北上深（就剩广州了，下周去）、成都、武汉、南京、杭州、合肥、厦门、福州、青岛、天津、苏州、重庆、长沙、徐州、廊坊等17个城市，基本上都写了深度调研报告，（可以在公众号上查看我往期文章），收获颇多，有些共同特征今天做下总结分享给大家。

2019年我会继续去全国各地做调研，除了一二线，也会选取更多三四线城市，只有结合金融、政策、数据和实地了解的行情才能对楼市有更深入的认识。

行情变化太快，从抢房到维权

对很多城市来说，2018年可以分为明显的上半年和下半年，上半年都还处于亢奋的抢房状态中，下半年就开始观望退场，冷清异常了。

成都，在515新政出台前，7万人抢一千套房，万人抢房的盛况频频出现。

深圳，蛇口一楼盘需缴纳500万诚意金，总价1600-6500万，2分钟选完。

西安，因房价上涨开发商举报自己无证销售，欲反悔合同。

杭州，98岁老奶奶亲自上阵，通过摇号一次性付款选了一套89㎡的户型，自称用来自住。

武汉，重庆，因为新房二手房的倒挂，投资客都还在市场上抢房。

2018年上半年的抢房大战，令人胆战心惊，瞠目结舌。

因此7月31日的中央政治局会议，从之前的“遏制房价过快上涨”改为定调“坚决遏制房价上涨”，也就意味着此时的政策调控目标依然是防止房价上涨。

然而，令人大跌眼镜的是，八九月份行情急转直下，市场购房热情突然退潮，全国热点城市立马从抢房变成了维权。

尤其是国庆前后，维权潮上演，厦门、福州、广州、合肥、杭州到处都是因降价维权要求退房的画面。

仅仅碧桂园一家开发商，就在全国多个城市掀起了降价潮，上海浦东、江西上饶、安徽蚌埠等多城降价。

正是因为市场行情变化太快，经济下行太快，超过了此前既定的预期，政策才因此调整，打乱了原有的调控计划。

最新的方向，已经全面转向了稳地价，稳房价，稳预期。各个地方的调控任务围绕稳字展开，最理想的状态是不涨也不跌。

但理想和现实往往是两回事。

调整期内，量价会反复震荡

2018年樱桃把一二线热点城市基本上都跑完了，3月份开始接连调研了合肥、南京、杭州、福州。4月份去了成都、重庆，5月份去了上海，6月去了北京、廊坊、天津，下半年又跑了多个城市，数了下，总共调研了17个城市。

虽然各个城市的涨跌时间点可能不太一样，但在调控期内有些共同的特征大家可以借鉴一下。

樱桃的价格翻倍论，也是在这些城市调研后得到映证的，即价格普遍翻倍后，基本上就达到了一个地方的价格天花板，随后见顶回落，一个城市只有少数网红片区可以超过均价，达到两三倍。

而在调整期内，量价都会反复震荡，反复寻底，很少有一次性能够调整到位的，底部一般都不是单底。

樱桃3月份调研合肥的时候，合肥房价已经调整了一年，很多二手房价格下降了两三千，下跌幅度10%-15%，当时我判断房价会陷入阴跌中，但结果4月份之后市场就回暖了，成交量回升，成交价小幅反弹不到10%，结果也没持续多久，8月份之后又开始冷淡，现在房价又回到了4月份。

樱桃6月份去燕郊、大厂、香河三个环京地区调研，当时房价已经下跌了35-40%以上，有的甚至腰斩了，与去年12月最低谷相比，每平米微幅上涨了一两千元，因此我作出了房价已经见底企稳的判断，认为刚需可以入市了，但投资不建议，因为取决于政策，政策不放开投资就没机会。

最后呢，反弹没有多久，房价继续下跌，而且比我预料的更多，到现在相比高峰期普遍都跌了40-50%了。

合肥、燕郊的情况，并不是孤立，其实深圳之前就是这样，即在调整期内，下跌一段时间后，需求又会入市，成交量会反弹，北京亦是这样，反复震荡；苏州也是如此，2017年下跌后，2018年又反弹了，但我预计2019可能又会下跌；包括厦门也是，去年到今年下跌后，最近成交量在反弹，这个很正常，因为需求在压抑一段时间后，等不及了，利率下调后会吸引一部分需求入市，后市主要看政策，假如限购不放松，那2019年有可能释放完这波需求后重新进入冷淡。

包括天津，去年到今年5月下跌20%，在5月份海河英才计划出来后，市场快速反弹了一个月，上涨10-15%，但很快就打回了原形，在低位徘徊，现在相比高点还是下跌20%左右。

所以，在调控期内，只要政策不完全放松，量价就会反复震荡，很难轻易判断底部到了，所以轻易不要言底，跟股市一样，政策底到了，市场可能依然深不见底，樱桃也多次说过，房价的跌幅，跟房价的涨幅一样，往往容易超出预期，比如环京跌幅超出了我预期。

同一个城市，分化很严重

以前是一二三四线分化，现在是同一个城市，都会分化很严重。

天津学区房抗跌，北京的五环内比远郊抗跌，上海外环以内比远郊抗跌，深圳的关内比关外抗跌，越往中心地段越抗跌，而且最先降价的往往是从远郊开始，李嘉诚的地段论还是很有用。

跑完这些城市下来，发现有一个现象是几乎所有城市都一样。

即最抗跌的产品，基本上是两类，第一，优质学区房；第二，核心地段的高品质次新房。

成都515新政后，二手房基本上都跌了，但这两类房跌幅相对会小些，比如攀成钢片区，几乎都是次新房，降幅都很少。

南京的这两类今年基本上没有跌，其他普通二手房大概跌了10%左右。

但目前全国各个城市的新房市场，依旧是冰火两重天，由于新房限价，与二手房有倒挂，性价比高的，依然受欢迎，去化率高，有的中签率仍然很低，比如成都攀成钢天誉11月份开盘每套600万起，摇号中签率只有3%，就是因为单价低，2.2万/平米，而二手房已经3.5万了，巨大的剪刀差，不管市场怎么调，这种新盘都会有大把人抢。而性价比低，地段又偏远的盘去化就艰难了。

我3月份去南京楼市分化严重，目前一二手倒挂20%限价新房依旧火热 ，其他不好卖。

苏州、杭州、福州、深圳、武汉、重庆也是如此。

目前这些城市的大部分行情都是二手房市场在降价，新房性价比高的楼盘卖的好，性价比低的卖的差。

比如重庆，今年三季度房价见顶后，到现在二手房降价幅度大概10-20%。一手多数楼盘没降价，只是更容易买到，小户型基本不愁卖，大户型难卖。因为新房二手房还有倒挂两三千，所以新房更好卖。

所以如果你是刚需，可以优先选择限价新房，价格上有优势，最好不买二手房；如果你是改善型需求，在调整期想要换房，最好是买品质学区房，改善了居住品质又解决了学位需求，同时不用担心下跌。

2019年市场会怎么走？

樱桃明年还会继续出去调研，结合政策，挖掘一线市场真实信息，作出最前沿的判断。

从2016年10月调控以来，两年时间，全国各地共计100多个城市，累计出台调控高达700余次。

经过这两年的调整，房价跌幅真正达到20%的只有环京、厦门、北京、天津，其他大部分城市效果都不明显。对于从2015年之后房价动辄翻番的城市来说，房价下降不足20%，真的不算回调到位。

然而，到了11月之后，楼市调控戛然而止。

而最近一个月，楼市突然松绑。变化之快，有点让人招架不住。

先是山东菏泽取消限售成功闯关，打响全国楼市松绑第一枪，政策底线被试探出来后，于是松绑接二连三，珠海、广州、合肥、杭州等都有微调。

现在大部分机构预测2019年调控放松，市场也刺激不起来，这就尴尬了。
能否有效，关键在于货币放不放水，明年我会选择一些调控放松的城市作为样本，调研放松之后市场的反映效果就知道啦。

希望樱桃爱粉们能一如既往的陪伴我支持我，我也才有动力继续用脚步去丈量各个城市的房价啊。

最后请大家关注一下我的新备用号吧，樱桃小财子。

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