今天，一篇任志强的《不得不说，它们害了中国楼市很多年》文章火了，久未露面的任大炮，又开始给楼市“平反”！保持了以往言语犀利，看起来有理有据。

那么，中国楼市是盛宴终结；还是像大炮说的，任何想占房价下跌便宜的人，都不会得逞！

在中国房地产界，任志强无疑是最特别的；多年来，他一直坚持“中国房价永远上涨”，但从未失手过，对房价预测屡屡兑现，也把任大炮推上神坛。

甚至，他从刚开始全国人民最恨的人，摇身一变成中国女人最想嫁的人，房地产改变了中国，也能改变女人的择偶观！

对于这一点，大炮也志得意满，在接受媒体采访，任志强说，“我从来不拉黑任何人，每个人都有说话的权利，但我会事实教育你，让你给我点赞”，显然，大炮说的事实，就是每次对房价的精准预测。

而这些年，任志强名言警句数不胜数，找不到房价降下来理由，有生之年看不到房价大跌，所有房价下跌信号都是假的...等等，每次都能引起轩然大波！

但每次到最后才发现，任志强并非在吹捧，反而成了活生生的“真话”，真不知道房价疯了，还是这个时代病了！

中国房价保持近20年不败，除了货币超发，地方政府推动，百姓对房子的“真爱”外，或许我们还要思考一个问题，国内楼市泡沫到底有多大？房地产绑架中国，楼市抽干百姓储蓄，媒体这些尘嚣之上的声音，会不会有失偏颇。

回到任志强的文章，到底谁害了中国楼市，导致这个市场调控失效？或者说，多数人对楼市的误判，包括决策者政策制定是否被舆论误导，反而加剧了房价的失控！

……

头条君总结一下，任大炮说的害了中国楼市很多年的误解，最重要的一点是：房价收入比误导政策！

房价收入比是判断房价泡沫最重要依据，现在很多四五线城市，房价都近万，但人均收入普遍3000元，这种极端的收入比，说房价没有泡沫，很难让人服气。

但为什么房价这么贵，还一房难求，全国各地购买力这么旺盛？一是中国只统计平均房价，而国外常常叫中位数，这两个口径会产生巨大的相差！

以上海房价为例，最高每平米30万元，最低2万多元，平均价约5.5万元，中位数不到3.5万元，几乎相差近一倍！

上海房价虽然近6万一平，但被大幅平均了，有钱人买的豪宅，别墅等...拉高了商品房的价格，普通买房一族，实际上买房均价不到4万；而且，上海商品房户均68平方米，但中位数只有50平米，也就是说，上海购房平均成本是200万。

但经过媒体渲染，上海每户平均100平米，均价6万，每套均价是600万，除掉收入水平，严重的泡沫啊！这种声音传到中央，打压房价政策往往就会出台。

但上有政策，下游对策，中央说房价不准涨，地方政府就限价...或者把区县低房价纳入房价统计中，强行给楼市“降价”。

造成的结果是，市区房价没降下去，郊区被炒起来了，然后通过比价效应，市区的又补涨；这种逻辑，跟本轮一线城市涨完，二线城市涨，然后三四五线城市接力一样；现在全国涨了一轮后，发现一线城市成了洼地，北上深又开始蠢蠢欲动！

有个真实的段子，说深圳房价连跌21个月，看起来非常惨，应该是要雪崩了，断崖式暴跌！但仔细一看，6月份跌了18元一平米，总共21个月跌了900块，现在均价还有5.4万；买房者差的是跌的几百元吗？人家差的是几百上千万。

因此，用平均数统计房价，非常不靠谱；造成的结果往往是，高房价跌不下来，洼地房反而迅速补涨，向平均价格靠拢；整个城市房价就很快炒起来了！

而中国收入统计，一般都是算平均工资，而不是中位数收入；差别在于，中位数把财产性收入、投资收益、一次性劳务收入全部统计了，而平均工资只算工资收入。

众所周知的原因，我们很多国人有其它收入，并且严重被低估，比如做小生意的，做房东的，搞兼职的..有事额外收入比工资高得多。

也就是说，房价被房价收入比误导了，收入也被低估了；加上中国富人越来越多，和投机客一起在房市推波助澜，房价很容易推起来。

本质上，房子的价格，从来不是由穷人决定，而是由有钱人的购买力；现在政府仍然坚持用平均房价来管控市场，通过限购，控制供应土地等，表面上在管控房价，实际上是变相抬高房价，房子自然就涨了！

……

任志强认为，按照楼市总市值，来推断房地产泡沫是错误的。据媒体测算，中国楼房估值430万亿，而美国是200万亿，中美一对比，结果是中国楼市严重泡沫，看起来很有理，但却经不起太大推敲！

根据任志强说法，中国城市住宅总量约为230亿平米，全国均价8600元，总值是200万亿，远远没达到400万亿的水平。

更重要的是，中国城市商品房只占30%，非商品房约占70%住房总量，包括拆迁房、自建房，原有私房等，这些房子根本进不到市场销售，现在每年进入到交易商品房并不多，泡沫论站不住脚！

而针对中国进入到老龄化，房子自然就过剩，任大炮也进行了驳斥；他认为，老龄化可能导致住房需求量减少，但现在全球流行的独居风潮，为房子创造出巨大的需求。

现在不仅年轻人买房单独住，很多老年人也有购房需求，而不是跟子女一起住；如果这个需求释放，中国未来城市最少有1亿5千万户，这是个吓人的数字！

要知道，自从1990年算起，中国所有房子加起来才建了刚刚1.5亿套，满足独居这一项，就还得干25年，这还不算城镇化，国家鼓励你生二胎等，因此，以任志强的话说，中国房子现在不是过剩，而是不够用的！

但这几年，地方政府反其道而行，供地非常谨慎，除了惜售心态保土地财政：最主要的原因，就是担心巨大供应量，会变成无法消化的巨大库存。

但现实是，现在中国每年的商品房，销售量总是远远大于竣工量；而且中国的房地产，还有一个很大的特色，就是预售制度；很多楼盘还没封顶，甚至还没开工就卖出去了！

相当于现在很多在建的房子，并非未来卖的，而是交付几年前别人已经付款买下的购房人；这种情况下，房地产大量库存几乎不可能。

而倒挂造成的结果就是，一旦楼市开始火爆，库存就会告急；前阵子泱泱大国闹起了“房荒”，多个城市房地产库存告急，万人抢房大戏屡屡上演，男女老少齐上阵...要摇号才能买；本质上就是政府的误判，他们以为还在去库存呢，实际上却供应不足！

这么多年，中国楼市长期的政策调控，以及密集调控手段，都证明政府并不了解市场真实情况，无法给出长期的政策方针！或者因为对土地财政的依赖，下不了狠心整治，只能采取拖字诀，直到最后纸包不住火。

现在楼市这种头痛医头，脚痛治脚的办法，面对复杂的市场变化，结果就是头病脚病都没治好，反而滋生出新的毛病！

任志强为什么每次都能赢？因为他懂楼市经济学，这才是他每把必赢，敢于喊出“中国房价永远上涨”的底气！

但不管房价有没有泡沫，是不是低估了；房价都不应该继续涨了；请给任志强一次预测失败的机会吧，这并非看衰中国房价。

而是房价涨太久了，我们都忘了它是用来住的；房价不再涨，才能等一等国人焦虑的灵魂，等一等每个人的初心！毕竟，如果13亿人都围着房子转，这无疑是一种悲哀！