“谁此时没有房子，就不必建造；谁此时孤独，就永远孤独。”里尔克写下这首诗的时候，恐怕没想到，百年以后，这便是当今都市人的真实写照。

传统的“有家即心安”观念之下，中国人对房子的情结之深，无出其右。无论是6个口袋凑房的刚性需求，还是各地炒房团、各类炒房客的投机，诸如此类，统统构成了中国楼市图鉴。

当国内调控渐盛，房住不炒的主基调下，房企受棚改等政策影响，地产股一片大绿。

除在国内寻找新的增长点外，各路资本纷纷潮涌东南亚国家。较之于国内房地产强力去杠杆、降温的调性，泰国楼市受益于泰国经济发展红利，成为海外投资的最新狩猎场，泰国房市躁动不已。

有人说，泰国是十年前的京沪深。实际上，泰国楼市具有房价低、由市场经济自发调节、大部分是精装修、房子价格以等级而定、杠杆率低等特点，但中介不规范、建筑工人短缺、政局变动频繁、物业费过重等现象，也是泰国房市不得不直面的问题，对此，“明确投资目的，选择好地段、大地产商开发的房产项目”，泰国SC Asset房地产公司，振浩顾问有限公司总经理郭浩杰建议。

海外投资置业持续升温

吴晓波说，2018年，要用资产泡沫去投资穷国家。这些穷国家是几年前的中国，超级潜力区。如今的泰国就像十年前的京沪深，一切都在等待伟大的繁荣。一方面，房地产更多的是在发展阶段，具有较高的租金收益率诱惑。

在我国一带一路倡议影响下，泰国基础设施水平的提升、便利的交通为房地产投资打开新局面，也促进了泰国房产持续走热。例如曼谷轻轨、地铁项目；机场建设方面，包括清迈新国际机场、素旺那普机场二期、廊曼机场三期以及已经投入使用的乌塔堡国际机场。

另一方面，由于泰国旅游市场在全球的影响，欧美以及亚洲等各国人大量在泰国旅居，特别是中国大陆人士为了躲避雾霾和严寒，纷纷到泰国过“双栖生活”。

尽管因国内严厉的外汇管制政策，一部分中国海外置业者仍处于犹豫状态，但根据调查报告发现，有三分之一的潜在客户，仍然有意向在两年内购买一套泰国房产。泰国地产置业顾问亦告诉中国网地产，这两年前来泰国买房投资的人群激增。

有数据显示，63%的人房产投资额大约在100-200万元人民币，还有22%的人大约投资资金约在50-70万人民币左右，甚至有购买低于50万人民币的房产。

2017年，全泰国房产交易总额为5763.96亿铢（注：1泰铢=0.2036人民币），其中大曼谷地区为4158.52亿铢，占全泰国房产交易总额的72%。外籍人士购房交易总额为1132.8亿铢，约占交易总额的20%。

此外，国内不少地产商正试图通过各种渠道了解泰国。而在此之前，绿地、俊发、香港置地等知名房企，已在泰国跑马圈地。

泰国住房银行房地产信息研究中心发布的《2018年泰国房地产总体发展趋势》显示，2018年，预计投入开发项目的资金将超过6118亿泰铢，全年上市地产公司新开楼盘将达到100000 个单位，预计今年房地产总体增幅在7.9% 。

随着海外投资者人数的递增，泰国房价也呈上涨趋势，最近3年每年保持了大约8%-12%的增长速度，并且目前仍处于上升爬坡期。

金融筑梦

资本涌向泰国房地产，泰国房价一路爬坡，曼谷进入造城时代，隐忧随之浮出水面：任由发展下去，泰国房地产会否重蹈97年覆辙？刘正（Mr. Borisud Kasinphila），泰国人，在泰国房地产业浸淫30多年。他表示“97年金融危机对泰国人的创伤犹在，银行对地产开发商的信贷支持，以及居民个人购房贷款，都持谨慎态度，泰国债务处在良性水平”。

如上惨状，泰国当局显然不想经历第二次，金融危机过后，泰国完善房地产金融交易政策，低杠杆率、融资渠道变窄成为泰国房地产金融的特点。没有公司可以获得购买土地的贷款，以及以土地为抵押贷到发展项目的款项。

“仅有股市融资，或项目通过EIA环评和取得建造许可后，可以公开发售且销售比例达到或超过50%以上时，才能以此向银行申请项目建造费用的贷款。但必须保证专款专用”，郭浩杰表示。

类似SC ASSET的十大上市地产开发商，一般使用自有资金，如果需要贷款，预售卖出50%以上的房源后，跟银行贷建造款约20%，而股市融资利息为2-3%；上市中型公司，不管是现金流还是信用，预售超出50%以后可以跟银行贷款，利率大概6-8%，20%的建造款；小公司，完全靠自有资金发展，几乎不能获得信贷，只有预售超过50%以后，可以申请建造贷款，为了能达到50%的预售，贷到建造款，这类企业往往会降低预售价。

个人信贷政策则是：个人买房首付10%或15%，仅仅指的是预售期，跟国内买期房就开始还贷不同，泰国是房子建好以后，土地局验收通过、房契出来以后，客户也验收通过以后，才开始进入到申请房贷的环节，具体能贷到多少，取决于客户的年龄、收入、还款能力。

购买公寓产品时，最高可获得房款总额90%的贷款；购买联排或独栋别墅时，最高可获得房款总额95%的贷款。其中，月供不能超过个人或家庭每月总收入的三分之一。

泰国政府还规定，购房时，除了在泰国工作，持合法工作证、有固定收入、按章纳税且信用良好的部分外国人，可获得房贷。禁止任何国有或商业银行，向其他外国购房者提供房贷业务。

这也就意味着，“在低杠杆率状态下的泰国房地产，债务水平会控制在良性状态，97年的金融危机，泰国政府是不允许再来一次的”，郭浩杰说，泰国的地产商相对都比较谨慎，因为一旦项目定位失败，卖不出去，损失巨大。

政府推动

在市场经济自发调节下，泰国房地产发展得有恃无恐，并且，泰国当局希望“发展泰国房地产以提振经济”。

公开资料显示，泰国副总理颂奇认为，国家整体经济超预期的增长表现，泰国房地产市场的升温，消费者信心的提升，以及国外投资者的持续关注，都会给地产行业带来提振。然而，政局动荡、中介不规范、建筑工人短缺等现象是泰国房地产不得不正视的问题。

实际上，在政局动荡时，市场经济自发调节不了的问题，泰国当局也会出手救市。政策规定，2015年10月19日到2016年4月底期间过户的房产，过户费由原来的2%降为0.01%。同时降低贷款抵押费，由1%降为0.01%。自2015年12月31日起，总额低于300万铢的房产还可获得额外奖励，即房产总额的20%可用于申请五年内抵扣个人/家庭所得税。

行业欠规范 购房有门道

郭浩杰亦承认，泰国地产确实存在中介不规范的问题。因为，不同于美国等发达国家，地产中介得持证上岗，泰国地产中介准入门槛极低，有些地产中介连地段是什么、买房投资所牵涉的法律条款、以及买房注意事项都不清楚。

“这就需要选择大公司的项目，大公司具有雄厚的资金实力，以及融资能力，旗下相关的子公司会规范去运作相关事宜，包括购买之后的出租、转售等”，郭浩杰指出。

近两年来，因缅甸、老挝等国家经济的提振，泰国建筑工人短缺之势有增无减。购房者对购买泰国期房的担忧是，从打桩到建成，期房要历时三到四年，这期间若出现建筑工人短缺、资金断裂等问题，那期房就不能按时按质交付了。

实际上，购买期房，需支付房款总额的20-30%的首付，待建成户主验收并签署验收合格书，即房子的户型、朝向、配套等与合同完全一致，建造质量没有问题等等，才会到支付尾款和过户环节。

如若中途因故放弃购买，可向开发商申请全额返款，但有些开发商也会要求交付一定数额的违约金，甚至没收订金和首付。

至于物业费问题，“几乎所有开发商都会在售卖房产时明确标明物业和大楼维护基金（sinking fund）的收费标准，不存在隐瞒或欺诈行为”，郭浩杰说。

泰国房产等级 来源知名地产网站tinkofliving.com

泰国政府对房地产的严苛规范不仅仅于此。泰国的房产大部分都是精装修，依价格分等级，地段并非泰国房产价格的唯一要素，每一个房产项目的价格都不同，完全由开发商根据项目定位、成本和市场现状定价，因此价格是地段、等级、配套（包括房产本身和周边）的综合。不同等级的房子，所用建材、交房标准和配套家电、家具都截然不同。

当然，泰国房产并不适合所有人投资或居住，出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要，无论是自住还是出租，“要购买大开发商的项目。购房合同上也会详细标明交房期限，这样就能避免交了房款以后，房子却没建成，付的款全部打水漂的情况”，郭浩杰建议。（本文首发于微信公众号：弹房）

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