【宏观篇】下一站，为什么是重庆？  #Z01即便在17-18年那一波房价翻倍行情之后，重庆依旧是全国房价最大的洼地。我们先来看几组重庆的数据。政治地位排名全国第4。GDP总量排名全国第5。人口吸引力排名全国第5.轨道交通排名全国第5。全国固定资产投资，重庆排名全国第1。然而重庆主城区房价排名，全国第46位，已形成全国最大的房价洼地。1、超然的政治地位中国有600多个城市，有着严格的等级区分。能排得上号的城市，只有36个，也只有能享受到国家的大力支持和重点发展。一类是直辖市，4个。二类是省会城市，一共有27个。三类是计划单列市，一共有5个。在这36个城市中，又有10个城市是国家的重中之重。三位数区号开头的城市只有十家。分别是：北京市010广州市020上海市021天津市022重庆市023沈阳市024南京市025武汉市027成都市028西安市029“三位数区号”的十座城市，都是中国历史上赫赫有名的著名城市，全国某个大区域的中心。例如：沈阳是东北大区的中心，西安是西北大区的中心，这些城市都是中国的支点，国家不可能放弃，只能重点发展的城市。在历史上，这十大城市不是当过全国政权的国都，就是某地方政权的都城或重镇。十大城市中，直辖市又是非常特殊的存在。全国600多个城市，只有四个直辖市。直辖市和其他城市完全不是一个等级，直辖市是一个省级概念。直辖市是国级干部的培养基地，成都的一把手到了重庆只能是二把手，如果说首都北京是太子，那么其他直辖市就都是亲王（有可能接替太子的存在）。举个不太恰当的例子，明成祖迁都北京之后，南京一直保留着一整套的朝廷班子，从内阁到吏部、礼部、户部等部门完全备份。备份的目的是什么？备份的目的是为了重启。2018年，武汉、成都、西安三座城市，固定资产投资均超过7500亿，这是其他普通城市根本无法享受的待遇。这些天量的投入也使得城市经济和基础设施建设得以飞速发展。而直辖市重庆的固定资产投资总额，更是远超其他任何城市，位居全国第一。2009-2018年10年间，重庆每年的固定资产投资超过1万亿，2015年重庆固定资产投资15480 亿元，而同年上海、深圳、广州，三城市固定资产投资总和仅为15057亿元，重庆固投超三个老牌一线城市之和。19年的固投更是达到3.2万亿，是重庆GDP 的1.6倍。 今年4月8日，发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》发布。在这份城市建设的年度重要文件中，有一段文字对重庆来讲颇为重要。原文如下：有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。京津冀、长三角、珠三角都是一笔带过，唯独浓墨重彩的说了成渝城市群。可见国家的重视程度。四川盆地是全国人口最多的地区，不管是人口总量、政治地位还是经济总量，重庆都远远超越成都，西南的中心只有可能是重庆。重庆很有可能成为内陆第一个类似京沪的超一线城市，发展的第四极。
2、发达的轨道交通去过重庆的人都知道，重庆的轨道交通非常便利。重庆的轨道交通已经成网，到哪里都非常方便，出行的第一选择就是轨道交通。目前重庆轨道交通运行长度316公里，超越香港、深圳、成都，位居全国第五。千万不要小看轨道交通，全世界轨道交通成网的城市，不超过20个，重庆就是其中之一。很多城市吵了很多年，要修地铁，却根本排不上号。轨道交通的修建和和运行维护都需要天量的资金。平原地区修建地铁的成本，每公里超过7个亿，地铁可以说是一种上亿元的交通工具。地铁的运营又是赔钱的，三块钱一次的票价不要说能收回修地铁的成本，就连地铁的维护和运营都支撑不了。修地铁可视为是一种补贴，这是超大城市才有的特权。重庆山城，地质条件又很复杂，每公里地铁修建成本一定远超平原地区。全国最深的红土地地铁站，就在重庆，地铁站的深度，相当于三十三层楼高。不仅全国第一深的地铁站在重庆，全国第二、第三深的地铁站也在重庆。
3、GDP的一路狂奔我们都知道，GDP是衡量一个国家地区乃至城市经济发展水平的重要标志。12至16年间，重庆GPD增速，全国排名第一。由此带来的是GDP排名的不断上升，2014年重庆GDP总量超过苏州，成为全国第六。2016年重庆GDP总量，超越老牌直辖市天津，目前GDP总量排名全国第五。或许有人质疑，直辖市重庆和其他城市有所不同，重庆虽然说是一个市，但是由于其特殊的治理结构，其体量应该和其他省做比较，刚刚说到的数据都是大重庆的数据，不具备可比性，要比也应该拿主城九区做比较。其实我想说的是，大重庆的GPD增长非常快，而其中主城九区贡献了非常大的一部分。重庆市全市2017年GDP为19500.27亿人民币，而面积仅占全市不到7%、人口占全市28.13%的重庆主城九区，GDP即达到9278.77亿元，贡献重庆直辖市GDP达到47.58%。
主城九区经济非常活跃，很多经济指标事实上已经超过了很多东部沿海城市，甚至北京。以渝中区为例，2017年渝中区人均GDP高达17.1万元，而同时的北京市人均GDP仅为12.9万元。
重庆的基础设施建设和经济的飞速发展，让这座城市对人口的吸引力不断增强。
4、错配的房价2018重庆流入人口将尽三十万，人口吸引力位列全国第五。但是重庆的房价排名确是全国第46名，四川很多区县和重庆房价差不多，全国很多不入流的三四线城市房价也比直辖市重庆高。重庆城市的发展和房价出现了严重的错配。
基本面极好，但房价极低，资产定价错配是选择重庆的一大逻辑。








青年小龟




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