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暴走时评：商业房地产行业正在进入区块链行业的视线。虽然资产代币化本身并不能缓解流动性的缺失，但利用区块链技术（和代币化资产）我们可以进行大量工作，通过帮助更快地识别，拓宽和建立市场来简化资本形成的过程。
作者：Alexander Kanen  翻译：Maya

监管是资产缺乏流动性的原因之一

然而，导致传统商业房地产投资流动性不足的最重要因素是，至少在美国，这些投资中的大部分都被考虑在证券或投资合同中，因此受到无数转让禁令和限制的约束。以下是几个例子。

— “最高100投资者规则（Maximum 100 Investor Rule）”规定，为了根据1940年投资公司法案中两种最常用的豁免条款使企业免于注册登记为投资公司，大多数私人房地产基金必须选择（a）根据3（c）（1）豁免条款，将其私募投资者数量限制为不超过100名投资者（或99名投资者，如果普通合伙人的利益有被视为担保的风险），或（b）根据3（c）（7）豁免条款，将资金限制为仅“ 合格购买者”可以参购。

— “最低100名股东规则（Minimum 100 Shareholder Rule）”规定，为了符合《国内税收法》规定的房地产投资信托基金（REIT），公司必须遵守守则中的许多相关规定，包括至少有100名投资者持有大部分房地产资产，并每年向其股东分配至少90％的房地产投资信托应税收入。

从历史来看，确保完全合规并保持对私人证券控制的唯一方法是让它们全部通过一名基金经理，这会导致额外的成本，延迟和交易对手风险。此外，如果出售股东无法找到外部买家，他们往往最终不得不折价将其股票出售给另一个股东或回到基金—这种情况通常伴随着自身的一系列问题和潜在的冲突。

代币化会有帮助，但并非是杀手锏

最乐观的情况是，随着房地产（住宅或商用）被代币化，不流动资产折价的情况可以缩小或完全消除。然而，仅仅将资产代币化并将它们放在区块链上本身并不是解决方案。

下面是一些例子：

— 虽然区块链技术应该有所帮助，在有适当的基础设施的时候，可以加速房地产交易的核心元素—例如价格发现，识别对房产的任何留置权或地役权，并遵守对股票的限制（因为它们现在可以编入平台和/或代币）—代币化房地产资产依旧不能改变一个事实，那就是这个资产本身还是固定在一个特定地点，而且很难（实际上是不可能）被移动。这些是无法轻易解决的会影响需求的因素。

— 此外，仅仅依靠代币化不会改变房地产资产本身在粒度级别上非常独特的事实，这可能使得人们难以拥有清晰透明的市场和数据反馈。

— 最后，对房地产资产进行代币化并不会改变这些股票对证券监管的主观性，这有时是区块链圈子中的常见误解。

黑暗中的一线光明

然而，这些情况并不一定是坏事，它只是意味着资产代币化本身并不能缓解流动性的缺失。幸运的是，利用区块链技术（和代币化资产）我们可以进行大量工作，通过帮助更快地识别，拓宽和建立市场来简化资本形成的过程。

例如，公开市场的缺失将随着受监管的证券型代币交易所以及OpenFinance和tZero等替代交易平台的出现而被弥补。此外，新兴的证券型代币发行商和投资管理平台（如Templum，Securrency，Harbour，Symbiont和Securitize）正在平台和/或证券型代币层面实现可编程治理和内置监管合规性。

通过智能合约的实施，可以大大减少交易困难和摩擦，从而实现许多基于数据和任务的流程的自动化—即公共记录维护，托管和实时交易结算。

基于区块链的支付是另一个应该很容易纳入房地产交易过程的重要因素。无论是法币支持的稳定币（例如，JPM Coin或Libra），还是原生加密资产（例如XRP或比特币），在没有错误或交易对手风险的情况下发送资金应该更容易，更安全，更快。

最后，获得预先批准和列入白名单的投资者将能够以几乎实时的结算速度进行点对点交易，并且没有交易对手风险—几乎与发送电子邮件一样快。这是真正的转型，因为它将公共市场历史上所拥有的好处带到了私募股权和商业房地产领域。

这些模块都是与代币化的过程互为补充的，我相信它们将以一种持久且可扩展的方式共同转变和发展房地产行业。

本文仅代表作者个人观点，不代表区块链铅笔的立场，不构成投资建议，内容仅供参考。

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