8月，立秋的时节，同样也是半年报的季节。

 

一方面，行业集中度继续提高，调控丝毫没有放松，龙头房企的成绩单备受关注，因为这代表行业的走向；另一方面，由于房企上半年和下半年的销售额普遍呈现出四六开的局面，因此半年报既是上半年的总结也是下半年的动员，标杆房企怎么干，尤其引人注目。

 

明源君注意到，部分之前表现亮眼的知名房企，今年上半年的某些核心指标断崖式下跌，显示出整个行业并不乐观。不过，也有不少房企的业绩依然出色。比如保利、旭辉、阳光城三家房企，今年上半年的销售额分别同比增长17.33%、33.9%和28%。三家房企的毛利率均提升，提升幅度从1.3个百分点到6个百分点不等。净利润或净利润率表现也优秀。

 

这些房企为啥这么牛？明源君来一一做剖析。

 

 

降低负债，优化债务结构

千方百计促销售、抓回款

 

融资难，依然是房企今年面临的诸多困境之一。由于监管层将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等，部分知名房企的发债利率也飙到了15%左右，更别说广大中小房企了。

 

标杆房企遇到的融资困境要小得多。规模只是一方面（目前很多银行只给前50的房企发放贷款），毕竟有些千亿房企的融资成本也飙到了十几个点，更重要的是，能看清大势，并有相应举措，为自己赢得了良好的信用评级。

 

以保利、旭辉和阳光城为例，三家房企在今年上半年都在降低负债率，优化债务结构，抓回款。

 

一、降低资产负债率，优化债务结构，增强抗风险能力

 

高杠杆，是众多房企高速成长的助推器，在市场单边上行时，敢于负债的房企都获得了高速增长，然而，一旦市场整体进入平稳，城市分化加剧，高杠杆也会反噬自身。因此，像恒大等企业，早在2017年就开始主动大幅降杠杆。

 

过去半年、保利、旭辉、阳光城也在积极降低负债率，调整债务结构。

 

截至今年上半年，保利发展资产负债率为79%，剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降2%至66%；净负债率由去年同期的93%大幅下降至76.64%，较年初也下降了3.92个百分点；公司负债水平在行业内处于相对较低位置。

 

目前旭辉的整体的净负债率为69.5%。

 

阳光城在资产规模新增、优质土储增加的条件下，将资产负债率降至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；降低有息资产负债率至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；降低净负债率至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点。

 

财务结构优化上。

 

报告期内，阳光城有息负债规模1,121.21亿元，近二年一期均保持规模相当，其中短期有息债务规模341.61亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%，非银融资占比较去年年末的52.57%下降至31.00%，负债结构持续优化。

 

保利发展的有息负债2710亿元，但短期有息负债占比仅17%，当前货币资产可覆盖其2.6 倍，短期偿债能力不错。

 

目前，旭辉的短债比为18%，外币负债比例则在2019上半年下降至39%。林峰在业绩会上表示，下半年旭辉仍然会强调有财务约束的增长，进一步压缩境外的美元债。

 

这些举措，不仅使得上述房企可以更容易拿到钱，而且还能拿到便宜的钱。比如，今年上半年保利发展发行了15亿元中期票据，利率为3.60％。另外，公司还发行5亿美元债券，票面利率为3.875％。以下为公司尚未到期债券的发行情况：阳光城今年上半年的平均融资成本7.72%，比2018年年末还优化了22个基点！

 

二、加大销售和回款力度，因为这是能拿到的最便宜的钱

 

数据显示，今年1-6月，房企融资规模从大到小分别是销售回款、银行贷款、应付账融资、非标融资、国内证券市场和海外融资，分别融资4.6万亿、2.6万亿、2.5万亿、1.2万亿、0.5万亿和0.4万亿元，同比增速分别为15.4%、-8.6%、17.6%、3.2%、45.8%和35.9%。

 

由此可见，销售回款是房企是今年上半年最主要的融资去渠道。而且，对房企来说，只有回款才是公司真正的销售业绩的实现，销售回款还是最便宜的钱。

 

这方面，三家房企的表现也比较出色。

 

今年上半年，阳光城平均回款率约80.50%，实现经营性净现金流入86.98亿元，继续保持正值；保利发展则实现了销售回笼2168亿元，回笼率达86%；旭辉的签约回款率更是高达95%，高回款很好地保证了现金流健康状况。

 

最近，恒大比往年更早地发起了促销活动，明源君认为，也是为了尽快抢收，促进现金回笼。

 

 

逆周期获取地价优质土储

高品质产品赢得销售溢价

 

8月13日，旭辉控股发布中期业绩公告，林峰在业绩发布会现场乐观地表示，“不管怎么调控，对稳健前行的企业来说任何时候都是一个好的时代。”

 

林峰的乐观和信心，很大一部分来自于目前旭辉的土储结构，以及其产品溢价。这一点，三家房企都有不少共通之处。

 

一、逆周期低成本拿地，为高利润打下基础

 

旭辉从去年四季度到今年一季度，旭辉接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。

 

数据显示，今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平米，平均成本为4967元/平米，比去年有大幅度的下降，房地比良好，有较好的利润空间。而且，1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，旭辉的拿地金额权益比也上升至74%，未来也将带动销售权益占比以及利润的进一步提升。

 

截至本报告期末，阳光城累计土地储备总计4396.35万平方米，累计成本地价4322.20元/平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比85.93%。根据其2019年6月公告的销售均价12829元/平方米，地售比良好。

 

▲来源：公司年报、明源地产研究院

 

保利今年上半年放慢了拿地节奏，总地价仅占当期销售额的21%，与去年同期的48%相比大幅下降，上半年新增计容面积826万平方米，土地均价6450元/平方米，土地均价占比销售均价的41.8%，。

 

价格低廉的优质土储，是获得高利润的重要保证。阳光城房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点达26.93%；保利发展地产结算毛利率是40.96%，比去年提升了5.68个百分点，相应的毛利率和净利率分别提升至39.77%和18.22%；旭辉今年上半年度旭辉的毛利率达到29.6%，同比增长6个百分点，调整后毛利率34.5%；核心净利润率达14.3%，同比增长1%！

 

二、高品质产品，赢得市场认可，销售溢价

 

当然，地价低只是房企获取高利润的必要条件，要同时具备充分条件，还要产品做得好。

 

去年，跨越千亿规模之后，阳光城将品质纳入公司战略评价体系，高度重视品质先行。今年上半年，阳光城继续推进绿色智慧家的产品提升，拟定产品适配标准1.2版本，编制室内空气品质管控指引、软装空气品质管控指引及绿色智慧家工程实施管控要点，同时开发落地绿色智慧家APP等，获得客户和市场的人口。

 

旭辉是为数不多的拥有独立产品研发部门的房企，每年投入数千万资金用于前瞻性、创新性的产品研发，以保证其在产品方面拥有 3-5 年的领先性。目前，其多个项目先后获得德国红点设计大奖、法国双面神「GPDP AWARD」等国际设计大奖。

 

报告期内，旭辉基于对时代演变和用户需求的理解，发布了第六代产品CIFI-6，产品力又一次升级。举例，快节奏的现代都市生活，让亲情和友情都成了奢侈品。造成这一尴尬局面的原因，除了时间的制约，还有空间上的局促，使得即便一家人不能很好地互动。对此，旭辉打造了CIFI-6「自由‘巨’厅」，在 CIFI-5客厅、餐厅、厨房一体化基础上，将自由延展的空中花园也纳入其中，通过厅内厅外有机结合延展，形成一个能满足不同家庭成员的需求，又能够同时容纳好友欢聚的一体化空间。

 

第三方数据显示，旭辉的产品得到客户的广泛认可，客户普遍认为旭辉产品物有所值，指标高于行业均值10个百分点。

 

至于保利发展，央企品质，一直都很过硬。

 

精准的布局+高性价比的优质土储+高品质产品，带来的是售价和利润的提升。保利发展就明确表示，报告期内营业收入、毛利率和净利率大幅提升，主要来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高，以及房地产业务结转利润水平的持续改善等。

 

今年上半年，保利发展实现销售均价15437元/平方米，同比增长5.48%！旭辉今年上半年销售均价更是同比大幅增长14%至17400元/平米，增长速度与质量并重。至于阳光城，上面已提及，这里不再赘述。

 

 

都是引进和培养人才的高手

保证战略能够高效执行落地

 

过去几年，行业火爆之时，各房企挖角大战四起。薪水像火箭一样飙升。有些确实取得预期的效果，有些则慨叹：为什么挖了那么多一流的人才，却只干出三流的业绩？

 

这其实并不奇怪，管理大师罗伯特·凯利，企业的成功靠团队，而不是靠个人。一个企业的成功，企业家的眼光，大的战略和方向固然非常重要，但要保证战略落地，却不是那么容易的事情。一个企业的成功，关键取决于正确的战略规划和强有力的组织能力。

 

战略要靠人落地，人需要机制的激励和约束。因此，人才和企业的制度、文化等至关重要……

 

2017年年底，保利发展董事长宋广菊对股东承诺“重回前三”之后，保利的动作不断。其中就包括人才培养。2018年9月13日晚，在2018保利发展战略发布会（由保利地产改为保利发展）上，保利发展就启动了“1101计划”。

 

▲来源：保利发展

 

所谓“1101计划”是指，1000个高级管理人才，定位是保利发展的将才，是推动“不动产生态圈”发展的中坚力量；100个总经理，定位是独当一面的帅才，是保利发展各个战略业务单元的重要推手。

 

为了达成这一目标，保利成立了保利商学院。

 

激励上，保利在央企里面也是非常给力的。早在2017年底，保利就推出大跟投方案。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。其激励力度为央企房地产商中最高水平。

 

近年来，保利发展持续优化奖金分配方式，同时还有股权激励。比如，今年7月9日，保利发展就发布了其第二期股票期权激励计划第一个行权期第三次行权结果。

 

阳光城为匹配跨越千亿之后的公司管理，公司正式落地28个区域分级制度，加强项目总管理制，而且更加重视内部人才自我造血机制的形成，其“光合工程”人才战略发展体系阶段性成果显著，今年上半年共计结业501人，人才输出源源不断；此外，还有千人计划、百子良将计划在持续推进，使得中层管理者队伍不断壮大，自己培养的人才，更加熟悉公司的打法，也更加认同公司的价值观和文化，当然比空降过来的要好用得多，这就为战略的执行落地奠定了极好的基础。

 

去年底，阳光城倡议员工购买公司股票，并宣布：凡公司员工于2018年10月29日-2018年12月31日期间，净买入的阳光城股票，且连续持有12个月以上，若因在此时间期限增持阳光城股票产生的亏损，控股股东将以自有资金予以补偿，股票增值收益则归员工个人所有。以当前价计算，当时买入股票的员工有30%左右的浮盈。既能给员工激励，又显示出控股股东对公司未来经营业绩和可持续发展的信心，还能够一定程度上维护公司的市值，可谓一石三鸟。

 

至于旭辉，不仅多次拿下全球顶尖人力资源咨询机构——怡安翰威特评选的牛“中国最佳雇主”奖，而且当年董事长林中“帮助中高层实现富裕之家——收入过千万！帮助中层实现住洋房开豪车——收入过百万……”的承诺，至今为业内人士津津乐道。

 

关于旭辉，有一点需要特别提及的是，其高达95%的逆天的回款率。怎么做到的？林峰给出的答案是：是团队+机制+资源，我们有专门的回款小组，我们所有的地都是以回款做考核基数，所有的资源，银行的按揭各方面全部动员向这方面倾斜……这种执行力，同样体现在了其周转速度上，公布的资料，2019年旭辉新获取的项目，平均开盘周期仅8.2个月；今年新获取且年内开盘的项目，平均开盘周期更是仅6.5个月。对于广大房企来说，这一能力至关重要。到底怎么弄，这里篇幅有限，后续明源君再专门撰文详细介绍。

 

小结

 

前面分析了保利、旭辉、阳光城过去半年表现优秀的原因。那下半年他们打算咋干呢？对房企来说，这来得更加有意义。明源君用一句话来总结：下半年放缓买地节奏，减少新进入城市数量；强抓营销，保证回款；全面提升产品力，努力实现完美交付；做好现金流管理，向管理要效益。

 

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