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  • 全球最大航空枢纽即将通航,新兴投资高地全面解析(第二期:廊坊)
  • 来源:价值领地



▎世联研究丨By:世联评估价值研究院


距离北京新机场通航仅1月余,新机场周边辐射区域成投资高地,从2019年4月开始,世联评估价值研究院已计划立足评估视野,利用世联评估 EVS数据中心所监控的房地产市场数据,结合城市经济、区位等多维度分析,为读者奉献全套北京新机场周边航城投资的速览手册,首期深度报道了周边最近航城固安北京新机场通航在即,新兴价值领地全维度解析(第一期:新机场、固安),本期将聚焦廊坊市及其所辖永清、霸州等地


北京大兴国际机场建设近况



作为国家“超级工程”,北京大兴国际机场(以下简称“北京新机场”)已于2019年6月30日全面竣工(含机场主体工程、保障通航的配套工程等),顺利从工程建设阶段转入运营准备阶段。在2019年9月30日正式运营前,北京新机场将进行6次综合演练,覆盖航站楼、飞行区、公共区和货运区全部区域,已于7月19日、8月2日进行了两次综合演练。北京新机场高速和北线高速于7月1日正式放行通车, 8月8日北京新机场综合服务楼正式命名为“华润置地中心”。机场运行中心已完成人员的正式入驻,首都机场集团各专业公司也将于8月中旬全部入驻,进入常态运行。在北京新机场正式运营之际,外围的交通市政配套等基础设施将同步投入使用。


北京新机场周边交通网络四通八达。早在新机场规划获批时,就一同布局了“五纵两横”的综合交通网,包括高速、城际铁路、高铁、地铁等7项工程。建成后,北京与周边区域的联系将更加紧密,往来通行将更加快捷,首都的辐射带动作用将得到强化,京津冀协同发展将推向深化。


北京新机场地跨京冀两地,具体涉及北京大兴区和河北廊坊市。河北省把廊坊市、固安县、永清县部分区域规划为空港新区,以承接北京优质要素和产业转移,承接北京非首都功能转移。随着北京大兴国际机场的建成运营,廊坊凭借其区位优势,将迎来经济社会发展的黄金机遇期。


廊坊 永清 霸州发展概况




1
廊坊概况

图片来源:廊坊市人民政府网站
图1 廊坊市主要荣誉

廊坊市幅员辽阔,面积6,429平方公里,主城区面积54平方公里。1989年4月,经国务院批准为省辖地级市,现辖广阳、安次两区,三河、霸州两个县级市,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县,全部与京津接壤


廊坊市地理位置优越,区位优势突出。位于北京、天津两大城市之间,地处京津冀城市群核心地带,享有“京津走廊明珠”和“连京津之廊、环渤海之坊”等美誉。市区距北京天安门广场40公里,距天津中心区60公里,距首都和天津两大机场70公里,紧邻北京新机场,距天津港100公里。


图片来源:百度地图。图中距离为直线距离,仅供参考。
图2 廊坊市区位图

廊坊近五年GDP仍保持两位数增长,人均GDP长期领先全国人均水平。2018年,廊坊GDP已经达到3,100亿元,近五年在全国经济增速普遍放缓的情境下,廊坊GDP平均增速仍达到10%以上,比同期全国GDP增速高出2个百分点。从人均水平来看,2018年廊坊人均GDP达到64,906元,近五年一直领先全国人均水平;近两年随着全国人均GDP快速增长,而廊坊人均GDP增速出现下滑,廊坊的领先优势逐渐减弱。2018年,廊坊城镇人均可支配收入超过4万元,在河北省居于前列,也位于全国平均水平线以上。


数据来源:国家统计局、廊坊市政府网站

图片来源:世联评估

图3 2014-2018年廊坊人均GDP与全国比较


区域合作密切,对外来人口有一定吸引力。近年来借助北京、天津丰富的科技创新资源,廊坊加快构建科技成果“京津研发、廊坊孵化转化产业化”新格局,与京津合作共建了20余个协同创新基地、10余个京廊农业科技协同创新平台和成果转化基地,以及30余个产业技术创新联盟,全市9成以上的科技型企业与京津科研院所和高校建立了密切合作关系。廊坊对外来人口的吸引力彰显,2018年,廊坊常住人口483.66万人,较2014年增加31.5万人,且比2018年户籍人口多出约4.2万人,呈现出人口净流入的局面。2018年常住人口城市化率达到60%,略高于全国整体水平(59.58%)。


2
永清概况


永清属廊坊中部县份,幅员面积776平方公里,辖14个乡镇,1个街道办事处,2个省级工业园区,共386个行政村,总人口40.53万。


区位优越。地处北京正南,位于京南中轴线上,县城距天安门和天津外环线各60公里,距北京亦庄开发区30公里,距廊坊市区15公里,是京津之间最具发展潜力和开发价值的黄金区域。


交通便捷。距首都机场80公里,北京新机场仅3.5公里(距北县界),距天津新港100公里。京台高速、廊沧高速在境内丁字交叉,规划中的105国道、北京新机场南高速、唐廊高速和廊霸、廊涿、廊大三条省级干线穿境而过,京九铁路津霸联络线横跨县域南部,在建的京霸城际纵贯县域西部。


3
霸州概况

霸州市地处河北省冀中平原东部,位于京、津、保三角地带中心。幅员面积801平方公里,辖7镇5乡、1个省级经济开发区和1个办事处,363个行政村街、18个社区,总人口65万。


区位优势凸显。北距首都北京80公里,东临天津70公里,西接雄安新区35公里。在京津冀协同发展格局中,霸州位于“三轴”的京津发展轴,又处在“四区”的中部核心功能区,在推进传统产业转型升级、高科技产业发展方面起着率先联动的重要作用,独特的区位优势决定了霸州必将成为促进区域协调发展、经济增长的战略重心。


交通网络完善。域内京九铁路、津霸铁路、大广高速、津保高速、廊沧高速及其他国省干道纵横交错,形成了较为完善的基础交通体系。同时,高速轨道交通快速发展,津保高铁已建成通车,京霸铁路预计2019年完工,北京新机场南高速与机场同步建设,对外联通更加便捷高效。京津保半小时交通圈已经形成,进一步巩固了霸州京南交通枢纽中心地位。


近年房地产市场调控政策



◆ 2015年7月24日,张高丽副总理在京津冀协同发展工作推动会议上指出,要对重点地区统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。


◆ 2016年以来,中央高层定调,政策始终保持对房地产的高压调控态势,反复强调“房住不炒”和长效机制建设,促进房地产业平稳健康发展。


◆ 廊坊市有关部门也于2016年4月相应出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“廊九条”),采取区域性、差别化的9项具体措施确保全市特别是环京周边县(市)稳定住房价格、遏制投机炒作,此次限购针对非本地户籍家庭,本地居民并未受到影响。


◆ 2017年3月,根据市场表现,廊坊市房管局等部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,调控政策加码,实行住房限购的区域扩大到廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县,对本地户籍居民家庭也实施限贷(首套、二套首付比分别不低于30%、50%,三套及以上停办商贷),实行差别化住房公积金贷款政策(首套、二套最低首付比调至30%、60%,三套及以上停贷;暂停异地贷、放款轮候)。


◆ 廊坊市政府还发布通告进一步规范房地产市场秩序,持续整治开发商、中介机构等违法违规行为。通过以上调控政策,综合运用行政、金融等多种手段,打击房地产市场乱象,遏制房价过快上涨,以达到“稳地价、稳房价、稳预期、稳市场”的目的。


数据来源:根据廊坊市政府网站信息整理

图片来源:世联评估

图4 2016年以来廊坊市主要房地产调控政策一览


土地市场分析



2018年1月至2019年7月,廊坊市累计成交530宗地,土地出让金431.3亿元,规划建筑面积总计约2,396万平方米,平均溢价率5.99%。其中,住宅用地占1/3以上,工业和商办用地占一半以上,可见廊坊推地过程中产业用地和商业、居住用地并重,在承接北京产业转移和本地发展中做了大量前期准备。


图片来源:世联评估

图5 2018年1月至2019年7月廊坊市累计土地成交情况
    
从各月度数据来看,2018年11月、12月土地市场成交活跃,工业、商业和居住用地都有不错表现。与2018年同期相比,2019年上半年廊坊土地市场逐步回暖,荣盛发展以及当地的房地产商、各类能源、高新技术、制造业等实业企业都在储备资源。


图片来源:世联评估

图6 2018年1月至2019年7月廊坊市月度土地成交情况


从各行政区住宅用地来看,2018年1月至2019年7月,霸州土地成交规模最大,其次是广阳、安次,未来两到三年这三个地区预计会有较大面积的住宅楼盘入市。而固安、永清、三河(含燕郊)同期住宅用地规划建筑面积均不足50万平方米,未来两到三年这三个地区住宅供应放缓,市场可能也会更紧俏。


图片来源:世联评估
图7 2018年1月至2019年7月廊坊市各行政区住宅用地成交情况

从各行政区商办用地来看,香河成交量最大,2018年1月至2019年7月累计成交30宗地,规划建筑面积达到150万平方米;其他区县商办用地相对较少。


图片来源:世联评估
图8 2018年1月至2019年7月廊坊市各行政区商办用地成交情况


商品房市场分析



2018年1月以来,廊坊商品房市场出现了较大波动,销售价格在2018年9月触底,略高于1万元/平方米,此后经过了两轮小幅反弹,目前正从高点回落。2019年7月,销售价格与去年同期相比下降了18%。与价格波动相对应,2018年1月至2019年2月,销售面积变动方向与销售价格正相反,自3月以来出现了“量价齐跌”的局面,各个层面的楼市调控成效显现。


图片来源:世联评估

图9 2018年1月-2019年7月廊坊市商品房销售情况


从商品住宅销售情况来看,销售价格波动幅度相对收窄,2018年销售价格高点出现在7月,随后出现了下滑,12月触底反弹。2019年1-4月销售价格均超过了去年同期水平,且3月价格创下2018年以来新高,引起了各界的关注,4月以来出现了新一轮的下调。2019年7月,商品住宅销售价格较去年同期下降了17%,销售面积则出现了大幅上涨。从数据来看,商品住宅销售面积与销售价格的变动关系并不显著,受市场预期等因素影响较大。


图片来源:世联评估

图10 2018年1月-2019年7月廊坊市商品住宅销售情况


从各区存量房成交情况看,三河均价最高,2018年以来房价调整幅度也最大,在2019年一季度跌破1.8万元/平方米之后,又出现了回升,但仍低于2018年同期水平。广阳、安次两区均价次之,与2018年高点相比最大跌幅在15%左右,近三个月有回暖迹象,但2019年7月两区均价仍低于去年同期6%左右。永清和霸州均价相对较低,其中永清均价自2019年2月以来保持在9,000-10,000元/平方米,较去年同期下滑了20%左右,而霸州房价波动幅度最小,基本维持在9,000元/平方米左右。


图片来源:世联评估

图11 2018年1月-2019年7月廊坊市各行政区存量房价格走势

根据世联评估EVS数据中心监测,2019年7月,与廊坊相邻的北京大兴区、通州区均价分别为4.4万元/平方米、4.2万元/平方米。与之相比,廊坊各区县房价尚处低位,随着北京新机场建成通航,周边交通等配套设施不断健全完善,未来廊坊与北京的通达性、便捷性优势将更突出,各区县发展潜力也将随之释放。


廊 坊 前 景 展 望



廊坊将与北京新机场临空经济同步发展。根据国务院批复的《北京新机场临空经济区规划2016-2020年》,临空经济核心区面积约150平方公里,其中北京部分约50平方公里,河北部分约100平方公里(主要在廊坊市),规划了航空物流区、科技创新区和服务保障区三大组团,战略定位是“国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区”。涉及廊坊市广阳区、固安县、永清县等区域。加快临空经济区规划建设,聚焦基地航空、航空物流、综合保税、跨境电商等领域开展精准招商。


抢抓北京新机场带来的发展机遇,廊坊大力建设空港新区,核心区位于广阳区境内,规划建设约65平方公里,设置保税物流、中央商务、总部办公、现代服务、航空与高端装备制造区、创智研发与高端居住区等九大功能片区。积极承接北京项目转移,河北招商网络2019年8月14日信息显示“签约项目50个,总投资300多亿元”。廊坊全力打造新航城,培育首都经济圈发展新的增长点。


图片来源:北京市大兴区政府网站

广阳区、永清县、固安县为世联评估标注

图12 北京新机场临空经济区示意图


距北京新机场通航仅1月余,北京新机场及其周边设施建设都在有条不紊的推进。作为北京近邻,在京津冀协同发展、北京新机场临空经济区规划等多重政策推动下,廊坊无疑将最先获得北京各种资源、产业的外溢效应,与北京的联动更加密切。回顾廊坊及其所辖区县近一年的地产市场表现,廊坊土地市场逐步回暖,荣盛发展以及当地的房地产商、各类能源、高新技术、制造业等实业企业都在储备资源。2019年上半年,廊坊商品房及商品住宅销售价格出现波动下行,而存量房均价已经触底回升,但是在政策持续调控下,购房行为和房价逐渐回归理性,并没有出现大幅上涨。未来在政策扶持、产业发展、交通便捷、区位优势、人才涌入等因素综合影响下,廊坊整体发展可期。



本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,深度、前瞻市场解读,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则


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