文|凯风

越是缺什么，越要制造什么。

“金九银十”彻底沦为“铜九铁十”，房地产每年最大的销售盛宴就此消停。这场无人捧场的独角戏刚刚落幕，房地产又忙不迭地蹭上了“双十一”的列车。

这边厢，淘宝京东拍卖推出上万套法拍房，最低只要1块钱，营销噱头堪比街头1元店。

那边厢，所谓的“双11”特价房铺天盖地。恒大苏宁联手线上卖房，京东号称联手200多家开发商推出6000多套特价房源，天猫则覆盖到上万套特价房。

从开发商到房产中介，无不摩拳擦掌，试图在双十一的“剁手盛宴”里分一杯羹。

可见，在融资收紧、楼市调控趋紧的大环境下，开发商为了回款使劲了浑身解数。

然而，双11的房子，真的能买吗？

01

先说法拍房。

最低只要1块钱，这绝对不是夸大其词。任何房子一旦进入法拍市场，价格肯定会低于市场价，七折的有之，三折五折的也有之，1块钱这种极端状况也未必没有可能出现。

然而，正如凯风君经常提及的：便宜有便宜的道理，便宜必然存在便宜的问题。

法拍房之所以便宜，是因为背后往往都存在债务纠纷。要么是炒房客资金断裂被迫拍卖，要么是房子抵押出去结果还不起钱，要么是司法没收之后进行的拍卖，要么是弃房断供最终银行强制拍卖……

可见，无论是哪种情形，法拍房背后都存在形形色色的问题。

产权未必清晰，债务抵押情况更加复杂，各种税费更是令人防不胜防。

去年，深圳有业主花370万拍下一套市场价570万的房子，看似赚了一笔，然而税费高达242万，原因是该套房子原本由企业持有，当年登记总价过低，不说其他税费，仅土地增值税都相当可观。

更关键的问题是，买了房子未必能清场。如果房子本身有10年甚至20年的租约，按照“买卖不破租赁”的金则，自己拍了房子最终可能都住不进去。

所以，法拍房就是一个信息不对称的市场。正因为存在各种各样的风险，所以才会存在折扣。这一折扣，就是典型的风险溢价。

如果你连正规开发商卖的新房的坑都无法避开，更不用说挑战法拍房形形色色的潜规则。

所以，天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。

要知道，真正不存在任何手尾的法拍房，未必会进入最终法拍市场，即便进入，也未必会在“双11”这样的场合等着你来淘金。

更何况，不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。而问题手尾较多的法拍房，固然便宜，但这些风险会令人不堪其扰。

所以，对于法拍房要慎重，对于“双11”的法拍房更要慎之又慎。

02

再看房企的“双11”特价房。

买房是人生大事，不像抢购一部手机、一件衣服、一卷卫生纸那么简单。普通商品即便买错买贵了，还能“七天无理由退款”，退不了还能束之高阁，损失并不大。

买房不同。涉及祖孙三代的“六个钱包”，动辄上百万几百万的巨额资金，长达十年二十年的还款周期，丝毫都疏忽不得。

即便房子爆出了史上最低价，不在现场踩盘，不去考察地段，不去考虑教育、交通、医疗等环境，你真的敢下手？

退一步讲，即使到现场踩盘，许多人未必能明其所以。从售楼处、样板房到周边全部走一圈，甚至看到现房，看到精装标准，所见即所得，都难以避免各种深坑，何况所谓的线上促销？

还记得佛山公寓变成“办公楼”的案例吗？还记得许多城市精装修最终沦为“惊装修”的事件吗？还记得某地横空出世的“墓景房”吗？

所以，房子从本质上来说，都是与电商绝缘的。所谓的线上促销，最终不过都是揽客的噱头。

就连双11本身，在历经十年的洗礼之后，从最初的“打折节”，逐渐沦为各种营销技巧的竞技场，“先涨价后打折”、“史上最复杂优惠规则”、“电商定制线上线下不同款”等套路层出不穷。

显然，开发商的加入，不仅不会改变这一局面，反而只会变本加厉。

03

对于“双11”的那些特价房源，要多一份心。无论是线下买房还是线下买房，每一个人都应该问自己四个问题：

其一，是否真的特价？是不是玩了“先涨价后打折”的噱头，是不是只拿出了一些楼层、户型极差的房源。

其二，产权性质存不存在问题？到底是住宅、公寓、办公楼还是小产权，是40年、50年还是70年产权。

其三，对于法拍房，你是否真的了解债务、产权、税费、清场等情况？法拍的背后，是债务纠纷，是弃房断供，是司法没收，还是炒房客资金断裂？

其四，这个时间点，适不适合出手？楼市调控政策是否转向了？限购限贷是否放开了？从地方到高层，是否发出了积极的市场信号？

搞清这四个问题，才不至于被天花乱坠的营销所忽悠，沦为各种套路的韭菜。

最后，请再重复一次这两句话：天上不会掉馅饼，只会掉陷阱。便宜有便宜的道理，便宜必然存在便宜的问题。