为了更加有效的增加客源和销售量，近些年来，一些城市的房地产开发商，以旅游和团购的思路为基础，开发了接、看、送一体化的旅游加购房营销的新模式，参加此类看房团，游客往往只需要花一两百块钱，就能食宿全包，跨省旅游加看房。殊不知，所谓的“省时省力省钱”背后，暗藏购房陷阱。

一张A4纸大小的宣传页，夹在门把手或者直接被塞进门缝，上面是各个海滨城市的房产信息：“30万面海而居，享70年精装海景社区，双飞考察只需600元”，广告词写得很有吸引力。

“北京我们在那边有团，有飞机还有高铁、大巴这边过来的，每周都有。我们去龙口那边看房子，是先交两千块钱看房基金，可能看了之后不买，我们就扣除一次你来的车费，剩下的话就退给你，酒店啊什么都是我们公司承担的，如果您买房了，这两千块钱的话就是不退给你，然后从房款里面扣两千块钱。”

更多的看房团，是从北京、河北、山西、河南等地，发大巴前往目的地：

“河北的话要十个小时。一般早上是五点半到六点走吧，晚上也就是五六点钟到，中间可能会沿路休息，或者游玩一下。就是刚走到咱山东地界，刚有一些海的时候，有一些大巴团就会下去，在海边玩一下，玩一个小时到两个小时就再发车。”

大巴团价格更便宜，跨省看房三天两夜包食宿与往返路费，往往只需要一二百块钱，有些甚至零团费。

“您要是去的话，您提前一天给我打电话，我给你安排座位，一起去项目看房子。我们每周三、六、日都有。费用一个人是交五十块钱，中午管饭，然后水那个什么都是免费的，有自助餐还有水果，吃的都挺好的。现在我们每个星期的成交量都在三四十套吧。”

在网络上，这种模式被解释为：“房产商为了更加有效的增加客源和销售量，以旅游和团购的思路为基础，以以车代步方便快捷方式为有房产需求的客户提供接、看、送一体化的旅游加购房营销新模式。”

此类营销模式背后究竟有没有陷阱？记者联系上一个位于山东威海石岛的“凤凰湖”看房团项目：

“这两天售楼处的话，是人比较多，最少的话也是两三百人，（一天啊？）嗯，有的就是跟着团队，有的就是坐大巴车来，或者是自己坐飞机过来，还有动车。现在我们楼盘在全国各地都有销售。”

有专门的人接站，之后送至楼盘营销中心，销售开始依照沙盘对项目进行讲解。讲完之后，销售便带着客户前往景点观赏，所谓景点大多数是海边沙滩， 记者前往的是由开发商自己修建的景点。

凤凰湖

随后，记者与销售人员一同来到小区内的样板间，顶楼七十多平的房子，挑高5米7，隔成两层，看起来也算从容，陆续有其他的看房客户前往，销售表示，剩下的房源不多了：

“因为现在房源比较紧张，所以说合适的房源不能说是每个人都比较满意，但是成交率还是比较高的。我们有一千栋楼，每天最少也是成交个几十套。”

然而记者发现，这个几百户的小区，从窗户看去，大多数都是毛坯，夜晚亮灯入住率每栋楼只有几户，该楼盘的业主说：

住户：都没卖完，你看这一栋房子吧，他有80%都没卖出去。

住户：这些楼全是空的，就在海边啊，现在还没有人在住。

对此，销售人员解释说，买当地楼盘，自住是一部分，更大一部分是投资，正因为此，销售人员会抓住看房团的盈利心理，虚报房价。在威海政府网上，就有凤凰湖业主投诉，开发商将在售房价虚报至高出其他楼盘价格40%—70%，再稍做打折，称是优惠了，报价7000多签约的房子，实际同户型售价只有5000多。

石岛本地一位居民说：“两年以前这个房子，像凤凰湖的房子，三年以前吧，才两千多块钱，三千就能买出来，现在多少钱？现在六七千。其实这边的房子还不用上四千了来块钱。石岛这地方有的是地皮。”

一百公里之外的威海乳山银滩，看房团组织的项目，不止是配套难以发展，根据可查公开报道：“2005年起，在一拨房地产的开发热潮中，乳山银滩20公里的海岸线上建设了200多个海景房项目，很多掏出百万购房款的人不久后发现，别墅、洋房要么烂尾，要么无法验收，拿到房本更是遥遥无期。乳山银滩成了空置房和烂尾房的集聚地。”多名网友就曾发文表示，父母当时被开发商用大巴拉去看房子，还被暴力威胁过，房子十年没有涨价不说，暖气等配置无法使用，房子仍然大部分闲置。

早在2017年，威海乳山政府部门就提出要妥善处理银滩历史遗留问题，但显然，消化烂尾楼、盘活市场，不是一朝一夕就能实现。除了入住率低、配套不够完善这些一眼能看得到的问题，这些低价或零团费旅游看房团，还有更值得消费者当心的陷阱：项目的用地、规划、房屋产权等都可能存在问题。

在山东省青岛市，记者联系到了这样一个项目，地址在海阳市，号称是经过政府特批的生态旅游开发私家庄园——“紫深·山海院子”，每周四至周日从青岛发车。

“这本身就是省级农业试点。现在政府需要抓政绩，他要抓住农业旅游的，尤其是辛安镇批下这个山东省十大旅游小镇来了，叫海织小镇嘛。”

早晨7点半，记者在青岛乘坐上该项目的看房车，两个多小时之后，一行人到达辛安镇南王家庄项目现场。走过一片农地之后，出现了一排排水泥房，旁边还有类似大棚的配置：

“一共是80户，现在建起来的一期是40户，我们这个项目有个好处是严格地坐北朝南。”

山海院子

一室一厅加大棚，面积近300平米，如果业主愿意，还可以在大棚内加盖卧室：

“加卧室是业主自己加，报到我们这边，你要加几个卧室，我们就加，一个4000。”

山海院子

所谓最好的户型，要价二十万八，谈好价格最低十八万八，就可以买下至少三十年使用权：

“20万8，30年。实际上不是30，实际上是60年。因为十九大的时候，不也讲了嘛，除了房子（商业住房），还有一个就是流转土地嘛，你只要到期到30年再交18000块钱，就又是30年。”

山海院子

按照我国的土地分类，城乡住宅、公共设施、旅游用地等，只能占用建设用地。在项目介绍过程中，尽管有看房团成员提出疑问，但该名销售一再强调，这不是商业地产开发，是由政府专门审批试点的旅游项目。紫深·山海院子的销售出示了一份土地流转合同，标明该项目使用土地为林地。

“因为这个项目批下来不是那么好批的，终于批下来。拿地之前，你要先做项目立项，你得报给发改委和旅游局，因为这属于旅游项目，根据发改委的这种农业口和旅游口的政策，他给你这个项目觉得你是可行的，那你就可以开始拿地了。你光村子里边拿还不行，涉及到你这个土地性质各方面。它绝对不能是基本农田，基本农田建这个是违法的。”

不属于基本农田，但同样在农用地范畴内的林地，能否被用于建此类项目？随后记者来到海阳市国土资源规划站：

记者：林地能建这样的项目？

工作人员：那不行。林地都属于农用地，变成建设地，必须征用。

记者：做性质变更？建成生态旅游项目呢？

工作人员：都不可以的，那也不行，要经过批准，批准以后才可能，我们都要省里去（批），涉及到建设用地的是必需的。

海阳市国土资源规划站的土地利用详规显示，辛安镇南王家庄一共有两小块林地，该名工作人员说，未听说有这样庄园项目申请做土地性质变更。

“林地搞建设也不行，我们都不大清楚。房子建在大棚里面，看外面是蔬菜大棚，实际里面不是，是不可以的。”

随后，记者又致电海阳市旅游局，询问是否有政策支持发展农用地建设私家庄园。

“没有听说过这个项目。他卖房子跟我们旅游局有什么关系，我们没有听说过这种情况。”

早在2009年，北京部分区县以设施农业为名，发展“农业生态园”、 “大棚别墅”等，北京市国土资源局要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，南京也出现过类似的情况。十年过去，此类违规占用土地的开发项目，以低价旅游看房团的名义，还在欺骗购房者。

在记者的调查采访中，低价或零元看房项目还有很多问题。比如“开发商诱导交定金，制造紧张购房氛围”、“购买房产之后发现无法办理房产证”、“无故延期交房”等等，此类问题需要各地政府加强监督管理，引导房地产市场合理发展，同时也需要购房者自己多加小心。

（责编：万政）