中共中央政治局7月31日召开会议，会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

在因地制宜、因城施策的思路指引下，房地产调控正在逐步趋严。有机构统计显示，在刚刚过去的7月，国内有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，且调控正在逐步向二三线城市下沉。

今年以来，建立房地产市场长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，已经成为行业内的共识。如何让房地产市场真正稳定发展，成为各个市场主体必须面对的问题。

7月调控次数刷新同期纪录

事实上，根据不完全统计，进入7月以来，已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，这一调控次数也刷新了最近两年来楼市调控的同期纪录。

调控范围包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。

克而瑞分析指出，值得注意的是，在7月出台的各类调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市计划占据了主流。

个别城市还针对调控房价以比例的形式设置了涨幅上限，例如在7月10日，福建宁德发布通知，中心城区新建商品住宅均价在2018年1月的（8882元/平方米）的根底上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。

据初步测算，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。

坚决遏制房价上涨

中原地产首席分析师张大伟认为，中央政治局会议提出下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，这体现出调控政策或将更加趋向严格。

“楼市之所以需要调控，就是因为供需结构紧张使得房价仍有上涨空间，‘买房就赚钱’的这个预期仍然存在”，张大伟指出，几年前楼市相对低迷的阶段，是不需要限购、限价等措施，当前阶段遏制房价上涨，仍然需要多种政策并举来应对挑战。

克而瑞分析认为，接下来房地产市场具体调控手段还是坚持因城施策、促进供求平衡、合理引导预期、整治市场秩序等方面。

今年6月底，住建部等七部委在国内30座城市联合开展治理楼市乱象专项行动，到了7月31日，住建部官网公布了20家违法违规房企及中介黑名单，并指出这些企业的违法违规行为主要涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，侵害了人民群众合法权益，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了不良的社会影响。

张大伟认为，过去各大城市都在新出调控政策，此次对30城开展治理专项行动，也是对楼市政策执行情况的一次检查。

当前，建立房地产市场平稳健康发展长效机制的步伐正在加快，对此克而瑞分析认为，具体或将在三个方面加快出台措施。一是土地供应有供有限，高位库存城市应大幅调降供地指标，库存不足、房价上涨压力大的城市要增加土地供应和加快供应节奏；二是租赁市场仍在起步阶段，相关制度建设存在空白，应加快发展租赁市场；三是房地产税年内或将有实质性举措。

房企销售业绩将分化

根据克而瑞公布的《2018年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，截至今年7月，碧桂园、万科、恒大三家房企分别实现销售流量金额4614.9亿元、3502.8亿元和3446.8亿元。这其中，碧桂园距离突破去年5508亿元的目标仅有约900亿元的差距，其余两家龙头房企距离超过去年全年业绩也已不远。

除“碧恒万”三家外，保利、融创继续巩固各自阵地，以2431.2亿元和2253.0亿元排名第四、第五位。截至7月底，业绩已经突破千亿关口的房企共有10家，除前述几大企业外，还有绿地、中海、龙湖、新城控股和华润置地等规模房企。

与6月单月超过万亿的销售规模相比，百强房企7月业绩环比下降31.5%。不过克而瑞分析指出，这种下滑是季节性因素所致，事实上，7月单月的销售规模达到7642亿元，这一数字是与今年前6月的均值基本持平的，同比增幅为57.7%。

尽管今年以来不少企业销售规模不断增长，销售额也突破纪录，但房企面临的市场环境更加复杂，资金紧缺仍是所有企业共同面临的问题。从克而瑞发布的1-7月房地产企业新增货值数据来看，恒大、碧桂园、万科融创等企业新增土地货值较高，规模较大，但对于新增货值排名50开外的房企而言，生存空间被进一步挤压，不少企业的新增土储集中度均小于销售。

克而瑞分析指出，上半年金融收紧趋势未变，融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题。在投资拿地上反应明显，不仅制约了房企中长期的投资力度，更加剧了房企间布局的分化。尽管7月房企销售业绩由于季节性因素环比下降，但预计三季度后半段和四季度，房企或将加大投资和新开工力度，加快推货，房企销售规模有望继续保持增长。