上个月，内幕君的一个北京土著朋友在武汉买了一套限价房，而在这之前，他跟武汉几乎没有任何交集，更别谈什么社保和纳税了。这中间有多少猫腻？

这种情况不是个例，而是普遍炒房客披着「刚需客」的羊皮猖獗入场。刚需客想买的房子，也正是炒房客要买的，这类房子最安全、价格低、流动性好。

买房可不是动画片中的喜羊羊能颠覆食物链，现实中可怜的小羊一辈子都斗不过凶狠的狼，最终还是沦为盘中餐！

从16年底确立的「房住不炒」的主基调开始，楼市调控便纷至沓来。一线城市房价被打入冷宫，而二三四线城市的房价得到了百年一遇的宠幸。

花式调控的尴尬之处在于，无法真正打击「隐形」的炒房客，反而戳伤了真正刚需客的心。变幻莫测的调控让所有买房人都感到恐惧……

1

奇葩调控

政府为了让热火朝天的楼市冷静下来，泼了无数盆冷水。也不知泼的是油还是水，反正是局部熄火、其他更加旺盛。

从最典型的「四限」：限购、限价、限贷、限售；

到了现在「新四限」：限离婚、限新落户、限公司、限未成年。就问你们怕不怕！

一般这种调控都是发生在一二线城市，可是7月份以来调控就像是发生了变异！

连以驴肉火烧闻名的河间县，这种六线城市也莫名其妙地调控一波，新规规定新购住房五年内不能交易。

几千块钱房价的地方，自杀似地狠狠刷了一下存在感！

又有一个三线城市以360度悬空翻映入眼帘，福建宁德市调控设置“涨停板”：房价年涨幅在6%以内。这似乎还是个保本的买卖，比股票P2P理财靠谱多了！

开放商们也不是傻子，可以在申报新盘预售价时就「拔高」价格，这种调控是想炫耀楼市过于火爆、营造供不应求的氛围？

要知道2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿，在全国财政收入中权重超过三分之一。当地价仍在涨、通货膨胀和房贷利率上涨的同时，一个三线城市想将房价控得死死的，能坚持的了多久？

而很多人往往是说的比做的好听！没事儿总爱折腾来折腾去，再好的心脏都受不了这样的刺激。

毋庸置疑的是，这次楼市调控的长效机制是来真的，「房住不炒」是长期不会变的目标，但「保房价」也是大家的初衷。

想房价不要涨的太狠，又不想让跌，这种完美的度，可能只有我国能实现？

2

摇号的坑

想让火爆的楼市恢复稳定，秀出摇号这把「达摩克利斯剑」高悬于各大一二线城市，甚至三四线城市也难逃一劫。

本来摇号是为了公平而生，无奈这世间哪有什么绝对的公平？但是摇号也不能成为以权谋私的遮羞布！

近日一篇《我是如何一步步变成开发商眼中的“傻子”》十分典型的揭露了摇号背后的猫腻。

文中主角林女士在4月份交了2万元意向金后；5月份销售又提出全款买房可早选；等到7月份又被告知要买12.8万的车位（周边小区6万）才能优先选房，签了协议后开发商还不让留底。

最后开盘确认手机选房，400多套房源，已有1000多人认筹，可结果是林女士手机摇号没优先，一两秒的时间买房便落空了！

原来房源早就内定给了关系户和中介，真正拿出来卖的没有几套。原来全款的客户就有150人左右，而林女士之前被销售套路了，成了开发商用来烘托人气的演员。

林女士吐槽：“摇号当天下午，还有中介收取15万号头费，说还有房源！这太讽刺了！”

这些一百多个同样遭遇不公平待遇的购房者还自发建立了维权群，因为其中很多人为了全款买房，有人卖房子，有人找亲戚朋友借个遍、甚至有人借高利贷，可是最后都竹篮打水一场空……

这类事件还是摇号制度背后的冰山一角，即使有很多表面文章，但利欲之心不会轻易就范，吃苦的仍是普通老百姓！

偌大的一个售楼处热热闹闹，只有门口的石狮子是干净的……

3

盲目购买

当房子成了少数人的套利工具，普通人都眼红造福者们因炒房而盆丰钵满。「买房能暴富」的观念经过20年的历史演变已经根深蒂固，于是都一窝蜂跑去追捧房子。这时的买房并不是为了住，而是为了金灿灿的钱啊！

当人们被金钱蒙蔽了双眼，便容易出现智商下降、理性丧失的情况。现在人们买房便是：不管白猫黑猫，捉到耗子就是好猫；无论房子好坏，只要能买到就跟中彩票一样高兴。

实际上售楼处充满了各种营销手段，所有的目的就是把房全卖出去，快速回笼资金，然后加紧再建一个项目，抢占市场份额、收割一波又一波韭菜。

如今房子不再是国家的一项福利，而是实实在在的商品、一种投资渠道。内幕君强调一下：任何商品的品质都是良莠不齐的！任何投资收益都是有风险的！

很多人因政策利好匆匆跑去雄安、海南、长沙等地投资买房，结果还没买到房就被调控赶出门外。不仅买房计划泡汤，还可能承担违约风险，钱房两空。

无论在一二线还是三四线城市，政策永远是一个不确定因素。切忌以投机的心态买房！

判断一个城市房子值不值得买，要看它的人口、产业、政策支持力度等因素，而不是看周围的人都去小城市投资买房，心痒痒也随波逐流。

如今现在很多三四线城市房价已经被炒得破万，仍有许多人问内幕君是否可入手。试问如今连棚改政策支持都要撤了，这些小城市的房价还有什么可以支撑得下去？

对于房子本身来说还有很多问题都要考虑，否则后期维权会让你崩溃！尤其是18年房子的质量问题更是层出不穷。

7月25日，成都聚集了上千名群众，爆发大规模精装修维权。其实，早在6月底成都40多家楼盘业主就因此维过权。酷热难耐的上午，房管局门口被维权人堵得水泄不通，现场十分震撼。

用微博上一位朋友的话说：现场比超级明星演唱会还热闹、拥挤。但不同的是，这些人都是饱含着愤怒与失望的情绪。

对于开发商来说，资金链紧张、政策还要限价销售，那么只能从工程质量上偷工减料，无奈之举……

对于购房者来说，花光「六个荷包」买到了垃圾楼盘，胡乱收费先不说，很多刚需者拼了老命买到的房子只为了居住的啊！而房子精装出现手撕地板、发霉门、渗水墙，掉房砖等各种问题，都会毁掉一套房子！

内幕君认为房子质量问题还会在18年下半年集中爆发。所以买房之前，真的要仔细斟酌，全面考虑。

4

沉淀资金风险

限售这项政策对于炒房者来说是一项重击，但是对于有些限售2、3年的城市，其效果只是纸上谈兵，毕竟买期房到验收都要个2年时间。

据不完全统计，累计70城推限售政策。五年限售的调控也陆续在个别城市作为样本实行。

如果实施效果不错，接下来，可能楼市过热的城市接二连三学习出台。如果效果不显著，那么可能还会再追加几年，总年长变成八年十年。

要知道投资要考虑资产的流动性，限售便是锁止房产的流动性。

如果此时你还要在限售城市买入，这相当于在一定时间范围内，将所有购房者的资金全都冻结在楼市中，无法预料5年后房价会如何。那么你就要承担其沉淀资金的风险。

很多人都是倾尽所有积蓄，甚至借贷高杠杆买房，如今居民负债占居民收入的比重超过90%。在这种情况下，如果家里急需用大钱，创业者资金周转不来，房子短时间也不能变现。

投机客肯定会仓皇而逃，但是对于后期改善者便是一种限制。因为现在很多人都是情急之下先上车，导致后期如果有孩子、家庭后想换更合适的房子就成了障碍。

对于限售这种创新型调控手段，炒房者谈限售变色，体现了「房住不炒」的原则。楼市投资的下半场来了，短期套利离场模式是行不通了，长期价值投资模式正式登上舞台！

内幕君提示：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。

5

房产税加速

对于三分之一税收都是来自房地产行业的国度，想要限制大家买房卖房，楼市冷静下来，那么财政收入来源就大大减少了。那么国库空虚怎么办？房产税是个好办法，加速起来……

房产税一直都是购房人心里的一个结，迟迟不给解开。有人说：房地产税持续推进，取代土地财政任重道远。

但是任大炮却认为房地产税还远着呢！认为他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。

其实房产税在国际上算常见，历史已经长达200年。发达国家早实行房产税，短期内对房市有一定影响，实质影响则不大。买房本身就是种长期投资，你觉得短期内来点小水花就会让买房人仓皇而逃？

除非严重的苛捐杂税，远超出人们的承受能力，那么人们肯定就不会买账了，甚至还可能揭竿起义。但是大家也都知道国内的税收制度不大完善，现在又想一下子推行房产税，这可是难于上青天。

现在房价都压得居民们喘不过气，再来个房产税，可能对谁都是一阵噩耗。所以前期考虑到阻力和市场因素，一定是温水煮青蛙式循序渐进地改革。

拉长周期看，房产税跑赢通过膨胀那真是小菜一碟，跑不跑得赢其他的投资产品还是值得商榷。

所以刚需者不要奢望房产税的出台能够引起什么房价大跌再上车，当然对于持有多套房的人群，肯定是在高位适当出售或者多套置换更优质的房源更佳。

6

放水的困惑

内忧外患一词形容现在的国家环境，不为过。

怎么办呢？财爸想找央妈寻求解药，可央妈便耍脾气了，结果两人前不久就轰轰烈烈地吵了一架。

冷静后的结果也只能货币宽松来拯救一发了，于是央妈又给大家端上来了一碗价值5020亿的麻辣粉MLF，那味道更佳酸爽了！

这个时候就有无数的声音在问：货币宽松会不会让房价再升一次高潮？

已经有自媒体的声音笃定的说：“这次放水，房价不会大涨！”然后噼里啪啦解释了一通，看起来很有道理的样子。

内幕君想爽快地说，房价还想如何涨？要上天吗？如今国家的态度已经很坚决了，防止房地产泡沫扩大，维稳房价。要相信我们的国家还是很强大，如果放水后资金流入房地产现象仍严重，那么肯定还有更加严苛的调控手段等着大家。

宽松意味着又要放水，放水意味着通胀，通胀意味着加大贫富差距，全社会的杠杆率又要上一个台阶。

就像14年在一线城市买了好几套房的人们，如今已经财富翻几番成为千万上亿级富翁了，分分钟跑赢通货膨胀；而当时没买房的人，如今想买房更是难于上青天。

往往很多人再怎么努力也跑不赢印钞机，再怎么想心思各种投资都还不如买套房来的直接安稳。

7

错失良机

每次都问我，到哪买房子？

任大炮回答：“我说你真傻，政府在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子。越出政策的地儿，房价越涨！”

各种调控政策的推行，稳住了高涨的房价，但是也会让许多购房者抱着“买涨不买跌”的心态，采取观望的态度。

在这样的国情下，可能是越等房价越高。

今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。看似严格的调控之下，土地市场竟如此火爆。

无论是谁在疯狂买地，当面粉的价格仍在不断上涨的情况下，面包自然而然是要随之涨价的。亏本的买卖，在开发商这里可行不通！

想想10年前100元人民币和现在100元人民币的购买力，再想想10年前的房价和现在的房价，只要选对城市和地段，房产肯定会比纸币坚挺的多！

其实越是刚需，越难在这个阶段作出判断。首先，房价已经涨过几轮，许多地方已经超出了其真实的价值；其次，不知何时上车最有利，被风吹草动吓得很敏感；再次，利率发生调整，面临更多的利息支出，这都让刚需者困惑犹豫。

上文已经阐述了许多问题和建议，在此基础上内幕君肯定是建议购房者有资格有条件赶紧入手，买房如上战场，擦亮双眼很重要。

作者：地产风声