7月27日，业界知名新媒体《楼市资本论》对外发布一篇标题为《龙湖迷茫！创近十年最差业绩，吴亚军的中年烦恼！为何失速地产圈？》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的高度关注。

据《楼市资本论》撰文：失足的国脚，最终没有出现世界杯舞台。而这一次，龙湖也在地产圈失了足。随着各大房企半年报陆续出台，地产圈又到了中场盘点业绩、“排队队，吃果果”的时候了。楼市资本论了解到，龙湖集团上半年销售额937亿，从去年的第8位退居第二阵营；同比增长仅2%，在房企TOP20强中垫底。

地产江湖如逆水行舟，不进则退。

上半年，同类房企普遍实现了40%-60%销售增长，龙湖2%的增长，形同原地踏步，与2017年75.9%的高增长，更是形成从悬崖直线跌落的巨大反差。

年初的龙湖，手里原本握有一大把好牌，谁也不会想到竟打出了地产界差等生的业绩！

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迷茫的龙湖，创近十年最差业绩

龙湖地产由吴亚军1993年创建于重庆。也许是因为女性当家的缘故，这家公司以稳健著称，稳扎稳打，多年平均增速保持10%左右，靠产品品质和服务质量逐渐赢得市场认可。2009年，龙湖香港上市，一度被称作“稳健”公司典范。

楼市资本论梳理龙湖历年销售情况，上半年2%的增长，不但创下了龙湖集团近十年来的最差业绩，在龙湖25年历史上可能也是绝无仅有。

从销售业绩来看，龙湖最近这轮增长，始于2016年突然发力加速，当年实现销售额881.4亿元，增幅高达 61.6%。2017年，龙湖继续保持高增长势头，实现销售额1560.8亿元，增长75.9%，一举跃进千亿级房企，行业排名由第15升至第8名。

到了2018年，龙湖可以说踌躇满志，手里满把好牌。

土地储备：合计5458万平方米，权益面积3900万平方米，够卖4-5年。

房屋价格：平均售价1.6万元，保持着33.9%的毛利率。

财务指标：在手现金267.6亿元，非常充裕；综合借贷总额774亿元，净负债率47.7%，地产圈的优等生。

融资渠道：平均借贷成本降至年利率4.5%，平均贷款年限5.92年，达到历史上最优水平。

同时，吴亚军将龙湖地产正式更名为龙湖集团，将其核心业务梳理为四类：新房开发销售、商业运营、物业服务、长租公寓。

她的目标是，到2020年，龙湖商场租金收入超过60亿元；长租公寓租金收入超过30亿元，进入行业前三；物业收入达到60亿元，保持前十。也就是说，三年后，非地产业务每年要为龙湖提供150亿元的收入。

至于主营业务房地产，吴亚军给2018年定下了30%的增长目标：要求销售额突破2000亿，力争行业前十，保持适当规模优势。

据说，在公司内部年会上，龙湖集团CEO邵明晓给未来三年开出了更高的盘子——要求地区公司实现1~3个500亿规模，3~5个300亿规模，5~8个200亿规模以及8~15个100亿规模。按此估算，到2020年，龙湖销售额将达到3200~6100亿元。

但是，理想很丰满，现实很骨感！

从龙湖半年战绩来看，对标全年2000亿销售目标，中场完成率46.85%；与30%的增长目标，更是相差悬殊。

2

掌门人神隐，“中海系”高管集体出走

从75%到2%，龙湖突然失速，背后究竟发生了什么？

楼市资本论从公开报道来看，龙湖这半年很不平静。

首先是，掌门人吴亚军长期神隐。

从去年8月份开始，吴亚军滞留国外迟迟未归。甚至连2018年初的内部年会都未出席，只是给员工发来问候视频。今年3月22日，龙湖在香港举行年度业绩发布会，吴亚军也只是低调露面，没有随团队回国。

掌门人长期缺位，引起坊间诸多猜测。龙湖方面回应称，吴长期没有回国，是因为“照顾在美国治疗的亲戚”。

这并未能打消外界各种担忧和顾虑，很快引发了资本市场对龙湖海外债的一轮抛售，龙湖股价也随之震荡下行。吴亚军家族不得已在4、5月间多次出手，斥巨资增持公司股票。

直到5月18日，吴亚军本人才在京公开露面，登门拜会农业银行董事长周慕冰，探讨龙湖集团的长租公寓业务与农业银行的不良资产处置相结合等问题。

吴亚军现身说法，终于澄清了市面上种种流言。至此，她在内地消失长达9个月之久。这在龙湖25年历史上，极为罕见。

其次是，人事地震，“中海系”高管批量出走。

吴亚军神隐的直接后果，便是在这段时间内，龙湖上演了一场高管集体出逃的大戏。

楼市资本论据不完全统计，一大批曾为龙湖发展立下汗马功劳的高管相继离职，其中独当一面的大将就有：

1、 战略发展负责人王亚军

2、 副总裁袁春

3、 副总裁颜建国

4、 上海公司总经理张泽林

5、 南京公司总经理李宏耕

6、 苏州公司总经理李刚

这轮离职潮冲击最大的是龙湖上海公司，从总经理到各个业务条线老总，几乎全部换血。7月24日，龙湖将苏州公司与上海公司合并，成立沪苏区域公司，彻底完成对上海公司的人事重组和业务调整。

离职高管中，不乏龙湖早年从中海重金挖来的业务骨干，最具代表性的当属副总裁袁春。

袁从中海到龙湖已经7年，自杭州公司总经理一路升为集团副总裁，一度被认为是龙湖未来的CEO，却突然间舍弃“龙湖太子”大位，“由于个人原因”而出走，转投不知名的鸿坤。

据说，袁春去职，是鸿坤老板赵彬高薪挖人，给了袁春6年时间，要他把鸿坤从169亿做到1000亿。也有人说，是袁春与现任CEO邵晓明不睦，不愿久居其下。

现在，龙湖“中海系”高管只剩下广州龙湖总经理毛文斌、杭州龙湖总经理张旭忠，以及深圳龙湖总经理胡若翔，屈指可数。

不管出于什么原因，如此大批量高管在短时间内密集离职，肯定是龙湖内部出了系统性问题。

3

总部集权，“平台+端”前景不明

龙湖这场人事地震，与集团CEO邵晓明主持推进的“平台+端”管理变革高度相关。

楼市资本论了解到，龙湖多年来一直实现集团与城市公司两级管理，权力高度集中在集团总部。经过前几年的高速扩张，地产业务扩展到全国30多个城市，这种高度集权的管理方式已经跟不上业务步伐，变革抛势在心行。

主流房地产公司在做到这个规模时，普遍采用三级管理架构，即在集团下设区域公司，再在区域公司下设城市公司。而龙湖的变革却反其道而行，进一步强化总部集权。

2016年，吴亚军提出“平台+端”的变革构想——“平台”指集团借助IT技术和大数据支撑，成立资源与业务平台；“端”指各地区公司。她期望以此对龙湖的组织架构进行优化，未来用集团平台支持各地区公司端口，在加强总部集权的同时，削减管理成本，提高管控效率。

这是一次伤筋动骨式的结构性变革，必然涉及业务重塑与人员重新配置。在邵晓明强力推动下，“平台+端”变革在长三角先行试验，区域内上海、苏州、南京、无锡、宁波等城市公司仅保留财务总监等人，其余财务相关人员统一并入设在杭州的区域财务共享中心。这不可避免地引发城市公司的抵触和对抗。

与此同时，龙湖还采用双向汇报制。平台负责人既要向集团汇报，也要向城市公司总经理汇报，每个事项都要经过职能总和项目总两条线，二者共同决策。这也导致权责不清，管理混乱，倒逼一批人离职。

多重因素合力作用，最后演变为一场从集团到地方，高管集体外逃的人事地震。这个结局，显然偏离了吴亚军的初衷；其对龙湖的杀伤，也不是短期可以弥补的。

在楼市资本论看来，高管团队的稳定对于房企非常重要。上半年，龙湖失速已经为高管离职潮付出了代价；“平台+端”管理变革还在路上，龙湖是否还将为此付出更大代价，前景仍不明朗。

综合研判各方因素，楼市资本论认为，龙湖的基本面仍然很好，上半年的失速是内部变革和人员调整的必要代价。希望吴亚军归队之后，引领龙湖早日走出变革阵痛，下半年业务能重回正常增长。