本文作者：地产毒舌哥

昨天，深圳楼市风声四起，各种爆料说当晚会出新的调控政策。

然而新政并没有来，深圳却迎来了一个超级大利好！可以说是粤港澳大湾区出台的前菜！

同样是昨天，华侨城和招商蛇口举办了【深圳·会展湾】"会展+"大湾区发展全球高峰论坛。

中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚发表《45平方公里会展新城对于深圳的影响》的演讲。

从他口中得知，在最新的深圳规划草案中，福海、沙井片区是西部的城市级中心区！这次是官方定调了！

这也应证了淘房志一直以来看好沙井的判断：

“

深圳最早是从宝安县发展起来的，现在在大湾区背景下，是回归西部。

深圳的核心在西部，西部的中心在沙井，沙井未来热点在沙井海岸城，如果你错失了博林君瑞，下半年可以去看看万科星城。

另外，新的总规和“十三五”规划里面提出了17个重点发展片区，空港新城是17个重点片区之一。

政府一个很重要的决定，就是要保留重要的市级公共设施，强化西部城市中心区的职能。

在北部原来科学馆和国际会议中心的位置，保留了科学馆，包括自然馆、岭南大众文化园，市里下大决心落户在这里，就是要推动西部城市中心职能的全部提升。

这些重要的市级公共设施为什么要落户在此？毒舌哥认为，这里会成为一个重要的政治文化中心，未来可能还会有更大的利好！

以国际会展中心为中心，会建造一座会展新城，面积有45平方公里，其中就有万众瞩目的海洋新城。会展新城包括“三城一港”：国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区。

当然，会展中心建设还有很多问题需要解决，如居住用地不够、靠近机场、普速地铁少。

未来会是一河两岸、一心三区的模式，通过中间的这条会展河把整个片区串联在一起；而田园城会配套大量的居住。

还有被白领普遍嫌弃的城中村问题，是很大的挑战。这次最重要的措施就是要彻底改善景观，塑造一个“蓝绿之城”。

片区内还有约69.7万㎡的国际高端商务公寓，这就是新的豪宅区啊!

以下是王泽坚的演讲全文。

福海、沙井片区作为西部的城市级中心区！

尊敬的各位来宾，大家好。感谢主办方邀请，有机会今天在这里和大家一起分享。

我们作为一个职业规划师其实挺荣幸的，在十几年的时间里持续地关注这个地区的发展，借今天这个机会和大家分享一下关于国际会展城开发规划建设的观点和认识。

我交流的内容包括四个方面，一是关于对这个地区的价值判断。

从2005年开始，我们在做珠江口湾区其他城市规划的时候，突然发现了所有的湾区城市都做出了一个相似的动作。

就是他们把所有的城市，把新区的发展计划都在向环珠江口的边水地区进行布局。

这说明所有的湾区城市在那个时候都已经有了共识，面向全球的高端功能，要在湾区口进行聚集。

这两年国家提出了粤港澳大湾区的发展战略，进一步证实了这样的事先预判。大空港地区和前海地区，以及超总地区就是深圳市在湾区竞合力的先锋地区，深圳的位置是非常重要的。

另外它是广深科技创新走廊的重要节点，广深走廊是传统的历史发展走廊，只不过它的发展要素和发展动力有了新的定义。

我们的载体是依托95平方公里的空港新城，当时提出来粤港澳大湾区的经济核心区、国际航空枢纽和海洋经济发展示范基地，现在要加上一个国际会展中心。

正是因为这样的区位判断，在新的总体规划草案里面，我们对深圳市的城市中心体系有了一个新的判断，就是包括福海、沙井片区作为西部的城市级中心区。

另外新的总规和“十三五”规划里面也提出了17个重点发展片区，空港新城是17个重点片区之一，这里面提出来要坚持高品质、高标准开展规划、设计、建设和后期运营管理。

这17个片区有它的历史使命，深圳经历了40年的高速发展，速度深圳是深圳的一张品牌，我们迎来新时代之后，品质深圳或质量深圳是我们的另一个发展品牌，将引领我们未来30年的发展。

所以深圳在这方面做出示范，这17个片区是重要的空间载体。这个地区的价值非常巨大。

会展业成为深圳市的重要支柱产业

带动整个宝安的产业升级！

第二方面关于这个地区的发展愿景，十几年的时间里，大概在2005年的时候，我们当时跟许总探讨深圳的新城计划。

当时提到四大新城，包括坪山、光明等四大新城，没有空港地区和东部地区。

大空港地区当时和东部提出了两个策略发展地区，当时对这个地区的定位还不是特别清晰，是比较模糊的，重点是发展临空产业，当时有一个95平方公里的发展概念。

但是随着我们对会展中心的认识逐渐清晰起来。随着我们对会展中心的规模和定位的逐步明确，会展新城也逐渐清晰起来了，逐渐聚焦在空港新城以北。

第5版的空港新城规划，当时的填海政策，还有一个离岛的方案，最新的方案是把填海进行更加理性的修顺，按现在的规模进行了大规模的预留。

目前的会展新城，打造卓越全球城市的重要战略支点，从左边这张图上可以看出会展新城有“三城一港”的格局，会展对相关产业有1：9的拉动作用。

会展中心的影响力度远远不在于会展中心本身，所以我们有第二方面的愿景，按照泛会展的理念。

要把会展中心对城市的影响扩张到最大，把它的价值发挥到最大，要塑造国际会展活力的都会目的地。

从会展中心到迈向活力都会，刚才讲到南中国重要的会展中心3-5年内形成700万平米，从会展中心本身有这样的量级，会展业成为深圳市的重要支柱产业。

而且它的溢出效应，在宝安形成催化的作用，带动整个宝安的产业升级，而且国际会展城作为一个整体参与会展生态圈的建设。

会展中心职住严重不平衡

改造城中村很有挑战

理想很丰满，但是现实还是很骨感的，我举几个例子。

作为一个会展中心，现在的会展中心旁边，在中心区里面有大量的办公、酒店、餐饮配套。

但是在这个地方选址，周围住宿的总量、质量不够，2.5平方公里范围内几乎没有星级酒店。

按照单独考虑的新城规划，这10平方公里职住严重不平衡，大量的就业岗位，但是居住用地不够，就会有潮汐的上下班人流，对城市活力造成负面形成。

10平方公里的核心区范围内，有效的新增建设用地非常有限，除了会展中心之外，在扣除了科技馆用地之后，剩下的空地只有68公顷，很小的一块。

最小的一块是超级总部1平方公里。连着会展中心的东侧这部分用地都是传统的旧村和工业区，里面只有11处零星空地，面积只有13公顷。

建设条件也不是很理想，靠近机场，噪声和限高都不利，对我们提出了很高的要求。

还有关于交通设施的供给，我们可以看到西部城市中心和前、后海中心、福田罗湖中心轨道网密度上的对比。

从这张图上可以直观地看到，相比之下还是非常低的，并不能支撑作为一个城市给的中心，这是后面需要进行调整和补充的地方。

从仅有的轨道网来看，它解决的交通联系基本上是会展新城和城市其他中心区之间的快速联系。

30-60分钟可以到达全部的市级中心和周边城市的临近中心区，快线的功能基本满足了。

但是服务于会展城周边地区和旁边的城区，包括东莞的滨海新区、沙井地区、机场地区，这些普速地铁是供给严重不足的。

最要命的是国际一流的会展中心，它是一个全新的高标准建设的情况，一路之隔就是城中村的现象。

原来的这种现象，我们怎么进行调整，也对我们提出了很大的挑战。

会展河串联整个片区

田园城配套大量的居住

怎么去改变呢？我概括为这几个方面的主要策略。

一是从功能上进行匹配，展城一体的功能，提出了延续会展中心的早期城市设计的结构，一河两岸，一心三区，通过中间的这条会展河把整个片区串联在一起。

在招华的配套用地和北部的增量用地培育现代“会展+”的生态圈，我们过去强关联产业，就是指会展本身的上下游产业以及会展配套产业，放在会展中心紧邻的两个地区。

在北部原来科学馆和国际会议中心的位置，保留了科学馆，包括自然馆、岭南大众文化园，强化西部城市中心区的职能。

这是重要的市级公共设施，市里下大决心落户在这里，就是要推动西部城市中心职能的全部提升。

展城一体的另一方面是在东侧的存量地区合理布局会展驱动型产业，就是所谓的两大升级产业和三大培育产业，这是泛会展的概念。

通过这些产业的植入，激活原来的传统工业区的改造。

我们也提了很多想法，包括用一些有机更新的策略在东侧用地里面，从北向南有重建+整治的，有整治的，有更新的。

职住平衡问题，我们和田园城进行统筹，通过田园城配套大量的居住，可以有效减少这个地方的职住平衡比，解决通行的交通问题。

我们的轨道供给缺乏一个层次，就是区内的中运量系统，现在受国家政策的限制，我们原来提出的策略是云轨系统，但是现在有了中小运量的系统就是云巴的示范线。

现在市里面的决策示范线L1线和L2线分别和穗莞深城际线和平站和11号线的桥头站衔接，在会展中心启用的时候可以和周边地区进行高效和舒适方便的交通衔接。

对于区域的路网，我们把干线系统进行完善，对于会展专项设施交通组织，特别强调的是客货分流，最大限度把客车和货车进行分流组织，相互之间的干扰减少到最小。

未来的蓝绿之城！

最重要的方面是景观问题，对于这样的地区我们用城市设计的方法来塑造一个蓝绿之城。

第一个层面斑块控制，几个重要的生态斑块，既作为生态资源加以保护，又作为景观资源可以利用。

廊道控制，既有的截流河，原来的方案比较工程化，进一步调整和完善，凸显出生态自然的主题，并且作为一个积极的公共空间加以利用。

在北部科技馆地区植入了一个水城的概念，塑造更多的多元亲水空间，把水城的活力和特色激发出来。

还有一个方面是街道，我们识别出几个主要的交通性干道，这些交通性的道路进行街道景观提升。

同时打造一批慢行友好的特色街道，后面有实际的项目进行展示。

目前市区两级政府列出了将近20项重点环境提升项目，这是在中间做的一些意向，大概对交通廊道的梳理，还有特色步行街道，一些代表性的景观节点和街角公园的处理。

我们希望这项整治不是短期的一次性整治，我们也提出了设计导则，对这个地区未来的改造持续提出一些要求，对于整个道路的街道家具、标识系统和慢性系统的连贯性都提出了要求，对未来的品质提出了导控的方向。

也对广为诟病的立面提出了探索，包括海洋主题，甚至未来的会展主题都可以植入到立面改造里面。

东侧是传统的旧工业区，我们提出这样的概念，建立二层高街系统，沿线注入商业、文化、LOFT等功能，激发老工业区再生长，植入新的泛会展产业。

蓝绿之城很重要的是若干个景观节点、交通节点和地标建筑，这是影响到体验的重要地方。

交通节点，我们对主要的门户交通节点进行一系列的梳理和景观提升，景观节点刚才提到了，包括对生态空间进行治理和景观利用。

几个代表深圳的标志性建筑，我们正在建的会展中心和下一步要启动的科技馆要格外强调新的理念和标准，建筑和环境一体化，公共空间和公共设施整合的概念。

前面把我们所想到的概念都已经说了一下，其实还有不到一年的时间，会展中心就迎来第一场展，这是国际会展城建设的重要一步。

当然我们十几年的观察，觉得这个地区不断发展，也不断会有新的问题出现，但我们总会有相应的策略进行调整。不管将来会有什么变化，我想最后总结一下，其实会展一定会让我们这个城市更美好，谢谢！