南加州房屋销量在6月急转直下，降幅超过了10%，是一夕之间市场转冷，还是大涨之后的中场休息。

我们不禁问，市场到底发生了什么？

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成交创4年来最低水平

2018年6月，南加州房屋、联排别墅和共管公寓的销售额较2017年6月下跌11.8％，降至22,706笔的低额成交。

2018年上半年，南加州迄今半年只完成117075笔交易，跟2017年上半年相比，跌了近5成，这是自2015年以来最小的半年成交量。

由加州房产交易量的数据管中窥豹，2018年6月美国整体房产行业的成交量也大有可能不尽如人意。

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)公布最新数据，美国现房销售量较2017年6月下滑2.2%，这已经是连续第四个月同比下滑。

此外，加州房地产经纪人协会(California Associationof Realtors，下面简称CAR)对外宣布：全美热门房地产市场的房产销售量同比下降7.3%。

CAR在报告中还指出：南加州的房屋销售降幅最大，连之前热门地区加州的圣贝纳迪诺(SanBernardino County)的房屋销售量也在下滑。

众所周知，圣贝纳迪诺在之前的6个月内持续上涨的锐势可是维持了5个月之久！

几家房产代理商认为，竞价战和高于要价的销售向来存有普遍性，但恰巧正是这普遍性“鼓励”了许多在一般地段拥有普通住房的卖家在给自己的房产定价时变得过于“雄心勃勃”。

CoreLogic的分析师Andrew LePage则认为，房产销售放缓的主要原因可能是更高房屋成交价和住房短缺。

主因一：不断走高的房产成交价

（来源于：洛杉矶时报）

根据房地产数据公司CoreLogic 2018年6月24日发布的报道，6月南加州的待售房屋的数量有限，南加州的房价也因此水涨船高。

南加州的房价中值(或所有房屋销售的中点)也被迫推至536250美元这样的历史高潮点。比去年6月增加了近3.6万美元，增幅7.3%！

2018年6月是南加州连续第75个月的销售价格中值出现同比增长。

扣除通胀因素，2018年6月的中值（经过通胀调整后）较2007年7月的峰值低了9.5%，而这一峰值曾发生在房地产泡沫破裂之前。

另外，根据CoreLogic近期分享的其他数据可分析发现，在洛杉矶、里弗赛德、圣地亚哥、文图拉、圣贝纳迪诺和奥兰治这6个区域内的新房和二手房的销售额同比下降了11.8%，价格却飙升至历史新高。

同时，洛杉矶和圣地亚哥的房价中值也创下了新高！

下面是CoreLogic有关加州一些倍受关注的城市房价分析报告：

1.洛杉矶的房价中值创下61.5万美元的历史新高，同比增长8％。

2.圣地亚哥的房价中值也创下历史新高，达到57.5万美元，同比上涨5.5％。

3.奥兰治的房价中值为73.9美元，比5月创下的历史新高仅上涨6％。

4.文图拉的房价中值为 61.5美元，比2006年6月以来的最高值上升8.8％。

5.河滨市的中值为38美元，比2007年8月以来的最高值上升了7％。

6.圣贝纳迪诺的中位数为33.4美元，增长4.4％。

房价增长只是问题的一部分。

6月份新建独栋住宅的销量降至63.1万套，低于《华尔街日报》经济学家66.9万套的预期值。

可见，市场对新房的反应并未如预期般良好。

并且，对于房产市场的担忧，更可怕的莫过于事态是否会如帕萨迪纳房产公司Podley著名房产经纪Joan Augustiny的预言一般，最终一语成谶：我们深陷房价泡沫的黑洞，而人们越来越难买得起房子。

若真是如此，届时，高房价低销量的市场疲态可能会不负重担，最坏则可引发新一轮的房产经济泡沫！

主因二：住房短缺

在阐述上一个原因时，已有提到南加州6月份的房屋中值价格创新高（即：6月份南加州售出的所有房屋的中值价格为创纪录的53.625万美元，较2017年6月上涨7.3%。）虽然这部分影响来自于混合住房带来的变化。

因为可供出售的低价住房越来越少，但同时表现得越来越明显的现状是：能够负担得起更高价格区间买家越来越少。

LePage提供的专业分析称：低于50万美元房子的销售额同比下降了21%，而高于50万美元房子的销售额下降了大约3%，这是近两年来这一价格类别的首次年度下降。。

另外，6月，售价高于且等于100万美元的房屋销售量增长不足1%，但相比去年同期还是增长了5%到21%。

更糟糕的是，虽然房产成交价上升劲头十足，但美国人民还贷能力初现疲态。

CoreLogic的报告显示，2018年6月抵押贷款利率上升了0.5个百分点从而跃至4.52%，这意味着买家陡增了16%的月供负担。

LePage指出，在过去的6个月里，抵押贷款利率上升大大增加了借款人的月供。而在过去1个月里，利率没有太大变化，但本周突然再次走高，这也让购房者越来越难以买得起房子。

加州一直以来是美国最大的房地产市场之一。

加州也一直是美国全国及其他地区的观测房地产市场是否稳定健康的一个重要参考因素和预测指标。

由于严重的住房短缺，各地的房价都在上涨。

按照往常的市场规律，即使市场上有更多的房屋供应储备，但房价的变化通常滞后于销售情况。因此，保障性住房供量的减少也深刻地影响着加州房产市场的销售情况。

那接下来美国房产市场又会发生什么呢?

在一个个“芭蕉听雨”的全球化经济势潮中，一场暗流涌动的经济剧目，刚刚拉开序幕......

简介南加州

南加州是一个地理和文化区域，通常包括加利福尼亚州最南端的部分。

南加州分为：在沿海地区，这是人口稠密，包括沿海内陆山谷西侧与所有圣地亚哥，洛杉矶，文图拉，圣巴巴拉和圣路易斯-奥比斯波县的奥兰治县和部分沿海山。

南加州的人口包括七个大都市区：洛杉矶大都会区（洛杉矶和橙县），内陆帝国 （河滨和圣贝纳迪诺县），圣地亚哥大都市区，奥克斯纳德 - 千橡树 - 文图拉大都市区，圣诞老人芭芭拉大都市区，圣路易斯奥比斯波大都市区和埃尔森特罗区。