2010年2月26日，合生北方公司与邵某平签订《北京市商品房预售合同》，约定邵某平购买合生北方公司开发建设的北京市通州区906号房屋，预测房屋建筑面积为111.17平方米，其中套内建筑面积85.79平方米，合同第五条计价方式及价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22 319.21元，总价款为1 914 765元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定，买受人采用分期付款方式支付房款，于2010年2月21日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付总房款的50.39%给出卖人作为首期房款，即964 765元。于2010年8月14日前缴清剩余的49.61%房款，即95万元。买受人任一期房款未按以上约定的，视为违约，每逾期一日，按应付款总额万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款总额的10%向出卖人支付违约金。合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，双方即开始实际履行。2010年2月26日签约当日，邵某平向合生北方公司支付首期房款964 765元、印花税958元，并向交纳产权代办费1000元，向广东盈信信息投资有限公司北京分公司交纳宽带初装费500元。2012年11月24日，合生北方公司逾期交房147天，在此情况下，邵某平依据合同约定，向合生北方公司发出了退房通知，要求退房，但合生北方公司一直不予答复。故原告诉至法院请求判令：解除双方商品房预售合同，并退还首付款964 765元及贷款利息，支付违约金38 295.3元，退还印花税958元，归还宽带初装费500元，产权代办费1000元。

被告合生北方公司辩称：我方不同意解除双方签订的预售合同，我公司不存在逾期交房的问题，邵某平的主张没有合同和法律依据，因不存在合同解除的事由。法院判决：解除原被告签订的《北京市商品房预售合同》;被告退还原告首付款人民币九十六万四千七百六十五元及利息;被告支付逾期交房违约金人民币三万八千二百九十五元三角;被告退还印花税人民币九百五十八元，产权代办费人民币一千元。(北京市通州区人民法院审判长王新东代理审判员谭云进人民陪审员王晓伟)

律师观点：

北京大瀚律师事务所律师李平、秦嘉泽认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。

邵某平作为买受人，按照预售合同及补充协议的约定，履行了支付房款的义务，合生北方公司作为出卖人，应当按照合同约定的交付时间，将涉诉房屋交付给邵某平，合生北方公司未按照合同约定的交付期限即2012年8月31日前将房屋交付给邵某平，合生北方公司的逾期交房行为构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据预售合同第十三条逾期交房的约定，合生北方公司逾期交房超过120日的，邵某平有权要求解除合同，故对邵某平要求解除双方签订的预售合同的诉讼请求，法院予以了支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同解除后，根据合同取得的财产应当予以返还，故对邵某平要求合生北方公司退还购房款的诉讼请求，法院亦予以了支持。根据预售合同第十三条的约定，合生北方公司的逾期交房行为构成了违约，邵某平选择解除合同，因此合生北方公司应当按照约定向邵某平支付已付款的2%的违约金。双方的预售合同解除，合生北方公司应当将邵某平交纳的印花税、产权代办费退还给邵某平，但因宽带初装费并非合生北方公司收取，因此对邵某平要求合生北方公司退还宽带初装费的诉讼请求，法院未予支持。故本案当事人逾期交房的合同解除权是双方签订的房屋买卖合同约定的，原告可以根据合同主张房屋解除权。

(作者：秦嘉泽 北京大瀚律师事务所 手机：18800003885 )