过去几年，高周转和高利润型的“两高”项目受到很多开发商的追捧，远有碧桂园，近有小中梁，都是这方面做到了极致，也借此实现了跨越式的发展。当然行业内外对这一模式褒贬不一，但实际上要做到这点并不容易。
房地产开发的本质是金融产品和服务，中小房企在做投资的时候，有一个大的原则，就是坚持流动性覆盖安全性，安全性大于盈利性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原则，投入10个亿，一年产生的销售额可以达到120亿。
五大核心指标
对中小房企来说，首先要通过自有资金和销售额之间的梯度关系进行测算，运用并控制好以下5个指标：
指标一：自有资金的年度周转率。怎样才算快周转？目前碧桂园、中梁等高周转企业自有资金周转能做到一年1.5次，9个月左右现金回流。
指标二：资金杠杆率。目前市场上开发商的融资杠杆一般是4：6或者3：7。对开发商来说，在市场单边上扬、利润高且对市场判断精准的时候，一定要敢于加杠杆。一旦市场横盘，在一个箱体内窄幅震荡时，为了降低风险，就要降杠杆，少用债务融资，提升股权性融资比例。
指标三：地货比，也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。现在一二线城市很多大于1：1.5，还有些地方能做到1：3~4，如果地货比能做到1：3的话，再加上前面的资金周转1.5*融资杠杆4，那自有资金杠杆率就是18倍了。
指标四：土地的年度转化率，也就是土地货值有多少能转化成供货。一般要求，6月份前的土地，当年的供货率要达到80%，那18*0.8就是当年能够提供的货值。
指标五：当年销供比，是指供出来的货有多少能卖掉。当年销供比要求也是80%，算下来那就是18*0.8*0.8≈12左右，也就是说，你自有资金能够产生的销售额，能够放大12倍。投入10个亿，一年产生的销售额可以达到120亿。
核心指标分析结论
通过以上5个指标分析，可以很容易得出以下几个结论：
1、要提高自有资金周转率，就必须快周转。如果市场容量大，能提供现金流的项目哪怕利润偏低也要做。根据测算，两年5%利润率的项目，如果一年或者一年半干完，自有资金杠杆做到3：7，地货比能够保证在1：3。
所以快周转是最基本的投资逻辑。房企要想慢，得有资本，比如资金成本足够低，周期够长，那买一块地放三五年都没问题，行情一来，地价上涨一些就把成本覆盖掉了，这个时候可以穿越周期运作。但现在很多中小房企的资金成本高达十几个点，根本等不起，也不敢赌，否则一旦现金流出问题就出局。
2、没有资格慢，就只能快。两年干一个利润16%的项目不如一年干两个利润8%的项目，16%收益率的项目很难找，但是8%的项目大把，好处不言而喻：增加投资机会和可能、降低投资峰值、熨平现金流峰谷、降低现金断流风险、分散市场风险。那么快周转就成了成长型企业必须打造的核心竞争力。
规模和快周转是孪生兄弟，结合在一起企业才能安全。
3、要提高土地的年度转化率，就不能拿太大的地，否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。一般来说，地块尽量不大于15万平米，10万平米上下的项目是最合适的。同时，小企业不宜大量土储，应轻资产模式，政府一旦推地，一定快速拿地、快速开发、快速清盘。
4、要保证地货比，就决定了要下沉到二三线城市。地货比高的地方肯定不是一线，这就决定了中小房企的投资方向只能是二三线，当然，有个前提——该城市有快速去化的容量。
5、要提高资金杠杆率，融资收紧的时候要增加股权性融资。要实现规模增长，一靠负债，二靠积累，没有积累，就只能加负债。但负债过大又有风险，市场上行一定要加，但是一旦市场震荡就要果断增加股权性融资，做小股操盘，自有资金杠杆还是有保证的。
中小房企从这些指标出发，就可以决定要去找什么样的项目，只有想得明白，干得坚决，过程中不动摇，才能快速形成核心竞争力。
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