在“房住不炒”的政策总基调下，房地产企业在2019年仍然面临较大的生存压力。不同梯队的房企，销售增速均有所放缓。观点指数的数据显示，2019年上半年，TOP3、TOP5以及TOP20的同比增速分别为-2.93%、12.24%和14.77%。部分标杆房企的净利润等核心指标也出现大幅下滑。

然而，中梁依然保持着稳健发展的态势，还逆势迎来了发展的“丰收期”。 8月22日，中梁控股在完成挂牌上市一个多月后，交出了首份年中成绩单。数据显示，2019年上半年，公司全口径销售金额达到636.73亿元，较去年同期增长26.8%。结算方面，报告期内实现营业收入205.57亿元，同比增长111.2%；实现净利润18.99亿元，同比增长近126.88%，其中归母净利润12.32亿元，同比增长88.4%；总资产达到1976.91亿元，同比增长17.6%。 中梁控股近三年核心指标（单位：亿元）▲来源：公司公告 同时，中梁根据不同的周期制定投资拿地策略：上行市场领先轮动，下行市场则找结构性机会。众所周知，中梁的崛起，很重要的一点在于抓住了三四线城市去库存和棚改的红利。可是，到了2018年下半年，很多三四线城市开始疲软。而中梁对此早有准备，早在2017年底即开始积极拓展二线市场。
今年上半年，中梁新增项目的布局，更是非常明显地体现出其在城市布局上的轮动。公告显示，今年上半年，中梁新进入的18个城市，大部分是二线和强三线城市，收购的70个新项目，二线城市占40%，三线城市占51%，四线仅占9%！ ▲来源：公司公告、明源地产研究院 而且，为了保证周转速度，中梁拿的地块通常较小，这使得其拿地的数量（块数）比同规模房企要多。2016年，中梁以平均每周一块地的速度，拿下近70块地；2017年，则平均以每三天拿一块地的速度，拿下百余块地；而今年，半年时间，就拿下了70个项目。拿的地块多，又要便宜，中梁是怎么做到的？ 事实上，按照中梁的说法，公司在上半年的签约买地和合同销售比例其实并不太高，47%左右，所以上半年买地还是比较谨慎的，而且主要透过招拍挂公开市场获取。因为谨慎，所以更加需要精挑细选，优中选优。 对拿地，中梁有一套14、15年就做出来的标准模板，并且不断更新（这也是其能够在16和17年快速复制的重要原因）。今年上半年，中梁跟踪了1万多宗地块，初判通过的3000多块，可研通过的1000多块，报名参加拍卖的只有500多块，最终拿下的仅70块，占比不到1%，是名副其实的百里挑一！  即便有标准模板，这种投拓的强度也是十分惊人的，因此，截至2019年3月底，中梁的投拓团队就超过700人。人多，花销自然就大。但中梁认为，还可以再加点，因为这些人一年也就多花几个亿，但只要能多拿到三五块合适的地，带来的利润就可以覆盖！ 根据中梁的总结，其主要透过四个对冲来分散买地的风险：一是中梁在每年不同的时间点都会买地以平滑时间的集中度；二是从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选中梁的城市能级；三是中梁在区域里面有很强的分散性；四是除了单纯的住宅，中梁也采用综合商业和产业的模式，来获取住宅类的土地，丰富购地的手段。除了传统的公开招拍挂土地以外，中梁也会辅之以私人收购等手段来增加其拿地的能力。中梁认为，在投资的时候周期十分重要，需要定期复盘城市的布局，这样才能确保中梁对市场和政策变化的感知，及时调整。 
02财务状况持续改善，获评级机构认可登陆资本市场，融资成本将继续下降
去年以来，融资难一直困扰着各房企。今年，监管层更是将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等，导致部分知名房企的发债利率也飙到了十几个点，财务状况迅速恶化。
 然而，在这样的大背景下，中梁依旧保持着稳健的财务状况。截至6月末，中梁控股净负债率由年初的58.1%降至43.5%，持续保持行业低位；持有银行结余及现金247.21亿元，较年初有所增加，短期负债为144.67亿，现金短债比达到1.71。 而且，半年报中的融资结构和成本反映的是中梁上市之前的情况。7月16日，中梁登陆港股，打开了资本市场的大门，不仅有助于开拓新的融资渠道，而且成本也会在现有基础上大幅下滑。因为中梁有待改善的部分是结构而不是总量。诸多机构认为，大概明年年底之前就会有不错的改善。如此一来，中梁控股未来的利润还有进一步优化的空间。 
 03多举措提升运营效率现金回款率高达90%
随着“降杠杆”和融资渠道收紧，2018年以来，众多房企陆续赴港上市，以获取资金来度过“至暗时刻”。
 在这样的大环境下，各大房企纷纷通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式增强短期偿债能力。 这方面，中梁的表现也十分亮眼。据介绍，今年上半年，中梁没有做特别的融资，IPO融资的钱是7月才到账的，买地的资金主要来源于内生的销售资金回笼。今年上半年，中梁的现金回款率高达90%，可谓十分优秀！这与中梁的运营策略紧密相关！ 想要提高运营效率，同时兼顾高速成长与质量的稳健发展，需要在组织架构、人才管理制度、产品设计、运营模式等多个维度全面着手优化。中梁正是这么干的。 第一，不断完善阿米巴生态的管理模式，整合组织，以及优化结构。 中梁控股在组织架构与管理模式方面采用“阿米巴生态经营体系”，将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，全体员工共同参与经营，享有足够的自主权。在这样的模式下，中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部充分向区域授权，各个区域作为经营主体自主经营。精简化的区域集团使得组织扁平化，能够因城施策，部门独立核算，同时用具体的数字、报表和业绩反馈让高层快速感知市场温度，从而帮助其不断突破发展瓶颈。 报告期内，中梁透过引入第三方咨询机构，进一步提升及深化了各组织层工作领域；全面优化权责体系，适度的下放权力，增加运营的灵活性。 优化之后的阿米巴生态经营模式，已经将“1335”密码升级至2.0版，即是实现1个成功方程式，突破信任、温差、规模3大发展瓶颈，构建生态竞争、经营核算、经营哲学3大闭环系统，打造组织、人才、公开、核算、机制5大支撑体系。为未来中梁控股的持续稳健发展构建了机制支撑。 这不仅极大地增强了组织的执行力，而且，标准化的业务模式也使得中梁的管理费用得以降低，从而腾挪了利润空间。 第二，开展集团的新栋梁计划等人才计划，强化集团核心员工的管理与培养。 柯林斯在《从优秀到卓越》一书中指出，要想让企业从优秀走向卓越，要遵循先人后事的原则，因为如果你有合适的人在车上，那么如何激励和管理他们就不再是问题，也更容易适应变幻莫测的世界；如果车上坐着的是不合适的人，不论你是否找到正确的方向都没用，光有远见卓识，而没有了不起的人，等于零！限制公司发展的最终力量，取决于你得到合适人才的多少。 在中梁，《从优秀到卓越》是高管们的必读书，同时，中梁也在坚定地践行书中的理念…… 中梁内部有一套完善的人力资源战略密码“1234”，旨在为企业打造一个优秀的人力资源体系、一大批高素质经营人才，夯实企业的组织能力基础。 ▲中梁学院人才培养体系 对新栋梁的培养同样给力。中梁每年的校招生数量都以翻倍的速度增长，并有系统培训和清晰的晋升路径。完整的、成梯队的高素质经营人才，为中梁的发展提供了核心动力。 第三，超700人做产品设计及研发，不断提升产品质量和客户体验。 中梁采用的是高周转的业务模式，以中小体量、低总价的项目为主。去年地价在5个亿以下的项目占了76%，建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。项目以短、平、快，快周转为主，一般目标是在7个月以内可以达到开盘，在一年之内就实现正现金流，以及达到再投资的目的。 今年以来，中梁坚持聚焦品质，打造高品质产品和服务，根据客户需求，不断升级产品和服务品质。在“香”、“御”、“国”三个标准化产品体系的基础上，进一步将每一产品系列细分为两条或三条独立的产品线。同时，就批量精品房开发四条标准化产品线，满足客户对空间、功能及装修的多元需求，持续丰富产品组合。
目前，中梁已建立超过70套标准化产品设计模型的产品数据库，覆盖楼面规划、建筑立面、示范区、装修样板房、园林绿化等方面，适用于各类城市，并紧跟时代发展和人居趋势，不断更新和迭代。 不断提升的产品力以及绿色建筑概念，赢得了客户认可，而且中梁还荣获“2018年度绿色开发竞争力30强企业”，此外中梁壹号院荣获“CIHAF2018年度十大绿色项目”。 
下方更精彩，点击了解更多↓↓↓









艾振强




扫一扫下载订阅号助手，用手机发文章

赞赏



长按二维码向我转账


受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。

















已同步到看一看



取消
发送


我知道了








朋友会在“发现-看一看”看到你“在看”的内容
确定













已同步到看一看写下你的想法



最多200字，当前共字
发送







已发送







朋友将在看一看看到
确定



写下你的想法...









取消
发布到看一看
确定




最多200字，当前共字








发送中













微信扫一扫
使用小程序










取消
允许











取消
允许














知道了








确定