- 成都这个楼盘昔日蝉联“亚洲十大超级豪宅”,如今清水只卖一万五
- 来源:成都房天下
有这么一个楼盘,他的爸爸是央企,自己也很刻苦,早在6年前,也就是2012年就获得了“亚洲十大超级豪宅”的殊荣,但他并没有因此就骄傲自满,而是继续打好基本功迎接更大的挑战。第二年,也就是2013年,他蝉联了这项殊荣,并且获得了第四名的好成绩。成为当时中国西部地区唯一一个蝉联两届“亚洲十大超级豪宅”荣誉称号的高端项目。这个奖由世界地产研究院、中国房地产联合会、世界经理人集团、《世界企业家》杂志等权威机构联合评选发布,权不权威仁者见仁。 那个时候,因为出身好,自己也有贵族范,曾经有超过2000名业内人士到他这里取经和参观,作为城西楼市的标杆,当同区域其他兄弟伙(周边楼盘)还在苦苦为“生活”挣扎,争取“一万”薪资的时候,他早已在“两万”的水平上意气风发,进而指点“江山”。他,就是,西三环,华润金悦湾。老黄历了,为什么还要翻?——因为他,居然还有,最后五栋,近期要卖。 (上表数据来自搜房网)这个楼盘在哪里,看楼还得先看看区域?华润金悦湾确切的位置是“外金沙”,通俗点理解就是,以前的老金沙片区以外,其实依到目前的情况来说,在便利交通的框架下,内外金沙本质上没得明显的区别,因为要往外面修房子的缘故,才有了内外之分。第一张图,主要是给外地人看的,本地人直接跳第二图: 项目的位置在城西三环边上,位于羊犀立交和苏坡立交的中间,交通十分便利,无论是进城还是出城,周边的道路都是四通八达。 新增一条跨线桥(蓝色箭头),就在本批次即将销售的楼栋旁边,上图重点关注海亮樾金沙(最上面的红色方块处),毕竟门对门的兄弟伙,虽然海亮没得勒么高端,但至少买菜,吃饭都在同一个位置,大哥也就不说二哥了。另外,提一句地铁四号线,毕竟穿过了这个区域,具体位置如何,后面在配套里详述。 金悦湾到底是个什么样的楼盘?华润金悦湾总占地168亩,涵盖社区商业约1.5万方,住宅一共分2期开发。容积率为3,车位比1比2.3,物业费为4.6元/平方米。项目包含23栋高层,一期12栋,蓝色线条处,形状像一个“9”,二期分两个批次,第一批次是红色线条处,已经销售完毕。即将开盘的是绿色线条处的7、8、9、11、12共计五栋楼。本批次共有324套房源可供销售,建筑面积分别为203、213、279三种户型。上个批次开的是10号楼和6号楼,简装,价格大概在1万6到1万7之间,据置业顾问介绍,本次即将销售的楼栋,因为预售证没拿下来,价格不能确定,但是范围在15000上下,预计拿预售许可证的时间是在8月初到上旬之间,目前主体建筑已经完工,初步估计明年年底或者后年年初将会交房。因为脱了装修,本工认为15000元/平左右的清水价格可能性很大。毕竟拿地的时间有点久远,现在又限价,剩得又不多,早卖早了事,不像某城一直悄悄咪咪。 这次卖的那几栋,朝向到底怎么样?本次即将销售的楼栋分别是7、8、9、11、12五栋楼,他们的位置分别在下面图中: 其中11号楼正对三环路,是本次销售楼栋中位置最撇的,而且该楼栋还靠近一个加气加油站(蓝色箭头处),这也是该楼盘的不利因素之一。如果平面图,不是这么直观的话,还有一张现场实景图: 10号楼是已经销售完了的,这里只是提一句,从图中可以看到,7、8、9、11四栋楼离跨线桥的距离还是比较近的,12号楼是本批次距离不利因素最远的楼盘,位置最好,算是楼王了,但是户型面积最大,单价和总价应该也最高,初步估计大概要400万的样子。换个角度看7、8、9,请注意下面这张图:因为789三栋楼在一条直线上,那么跨线桥和9号楼的距离,可以作为参考的标准,这个距离,目测大概在30到40米的样子,可以说是非常近了,9号楼临街的低楼层会受跨线桥影响,7、8号楼的低楼层会受临街的噪音和灰尘影响。 那么我们再看看11号楼到底和加气站有好远? 目测距离是100米左右,置业顾问称楼栋与加气加油站的距离,在安全范围内,不存在影响。产品到底怎么样,户型究竟怎么分布的?根据置业顾问的介绍可知:789三栋楼的户型是213,11号楼的户型是203,12号楼的户型是279。这五栋楼都是两梯两户,除11、12两栋楼外,剩下的三栋楼下都有底商。下面可以看看户型,本工倾向于203的户型,因为比较方正,适合居家,但是在11号楼,确实比较纠结;213的户型,较为畸形,有特殊爱好者可以斟酌。 (213平米户型) (203平米户型) (279平米户型)入手推荐,有三点可以重点看一下:第一,三种户型都有不同程度的半赠送,以203为例,加上赠送面积,除去公摊后,实际使用面积大概在185平米左右,这个是置业顾问的说法,后期本工大概测算了一下,按照20%的公摊计算,抛着计算,实际使用面积为178.99平米(基本数据不够准确,以实际测量为准)。无论如何,有半赠送的情况下,且赠送的面积都是有使用意义的区域,居住舒适度有相应的提高。第二,7、8、9、11四栋楼都是3米5的层高,12号楼是3米3的层高,层高的数值大有什么好处?如果你家需要安装中央空调,肯定存在管子的走线,这就涉及到吊顶,而安装地暖,那么地板会有相应程度的抬高,那么在压缩室内空间后,实际的使用空间就会减少,居住的舒适感相应地便会降低,而金悦湾的层高不会有这种担心。第三,关键的,敏感的价格讨论因为金悦湾前面几个批次的产品都是精装房,或是简装房,无法形成对比,那么我们筛选了两个项目来比较,第一个是隔壁子的海亮樾金沙,因为近所以比较起来有客观性,另一个是同一个档次的朗诗金沙城,下面是樾金沙的二手清水价格: 海亮樾金沙部分户型有带平台,或者带花园,这种户型的价格稍高,而一般的平层户型,价格在2万3左右,如果位置不好,朝向不好,价格还会低点,但总体二手房价格依然会在2万以上。朗诗金沙城,距离金悦湾一公里,算得上同品质的楼盘,该项目自从去年4月份至今,还没有公开推出最新的产品,当时的价格为20000元/平米。 相比较之下,金悦湾的小区环境以及华润物业的加持下,如果开盘的时候真的是15000元/平上下的的清水价格,实在良心推荐。还要是清水!大家关心的配套来了,这些配套重点关注交通配套:最大的亮点就是地铁四号线,但是这个地铁对于金悦湾来说,不算太切合实际,因为最近的站点,清江西路站,距离项目的实际距离接近1.8公里,如果骑车,很明显不现实,除了要过一座跨线桥外,实际上不好把握,如果开车再换地铁,车停在什么地方也是一个问题。 商业配套:目前金悦湾周边的兄弟伙已经成家立业了,周边项目如海亮樾金沙,金沙愉景,保利金香槟等的底商足以支撑基本的生活需求。而通过跨线桥,到达内金沙后,那边耍的吃的都比较多。 教育配套:周边教育资源丰富,先看项目旁边不远处的“机关五幼”。 然后是小学: 成花清波分校区,是正牌的公立小学,和成都知名的金沙小学一样,虽然名气比不上金沙小学,但是教学质量有目共睹。 中学最出名的是树德中学清波校区,位置在蓝光coco金沙楼下,位置也在一公里范围内。自然景观配套:附近的公园有很多,最大的当属百仁公园,但目前还没有动工,已有的公园除了苏坡公园外,还有黄忠公园等,距离上都不算太远,步行和骑车都很方便。 最后打个总结,刚需有点难,改善可上车综上所述,如果抛开已经固定的“不利因素”,即加气站和跨线桥后,单看清水15000的报价,已经低于周边楼盘的20000均价,价格上具备一定的优势,但是有一点不可忽略,那就是户型面积,金悦湾本次推出的产品当中,最小的户型都有203平米,也就是说总价达到了300万,首付即便三成,也在90万到100万之间,那么贷款200万,按照基准利率4.9(现在都上浮了10%到20%),30年期来算的话,月供也高达10000元。 按照月供的2.2倍来计算,也就是说家庭月收入要达到2万2,才能够承担月供的支出,这个数字,对于一般刚需家庭来说,压力颇大。但是,对于改善型购房者来说,无论是金悦湾的品质还是华润物业的加持,未来这个区域的增值预期还是可以理性对待的,升值空间已然有5000元左右的空间,不排除随着区域未来的逐步完善,价值空间将有进一步的提升。总体来说,这个品质和地段,果真这个价,还是多不错的。推荐11区资格和城西购房者关注。重复一下,清水价格预估在15000元/平上下,预计拿预售许可证的时间是在8月初到上旬之间。(来源:买房特工队,文:特工零零P,喜欢本文欢迎关注原作者)
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