来源/微信公众号：樱桃大房子； 作者：樱桃碧桂园今年的负面新闻不断，但我从来没有写过文章，因为媒体报道很多，不想去凑热闹，蹭流量。说实话，做自媒体以来，我从来不会故意去写一个公司的负面，这是我坚守的新闻底线，另外也跟我的定位有关，因为我更喜欢关注市场新闻。但这次碧桂园工地又闹出了6条人命！我觉得不能再沉默了，已经到了不得不站出来公开谴责它的时候，否则下一次不知道还要出多大的事故。碧桂园，请你放慢速度，让出房地产行业老大的位置，让万科来做！因为你不配！17月26日晚上，六安城区刮大风下大雨，金安区碧桂园·城市之光建筑工地上，一处围墙和活动板房坍塌。有目击者称，整个一层全都压没了，二楼的工人在一个一个往外爬，最后16人送至医院，其中抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重。一位包工头告诉我，这种活动板房一般是公司找施工方搭建，成本非常低，100元一个平方，这在所有建筑工地都会看到，只要风大雨大就容易倒塌，也容易起火，安全性不高。这一次倒塌的虽然不是建筑工程主体，但工人住的板房倒了，也能反映出碧桂园监工不到位。但之前发生那么多工地事故，绝不是巧合，必定有原因。7月12日，位于杭州萧山所前镇的碧桂园前宸府项目又出了问题。项目南侧里士湖路路面发生了道路坍塌，出现了一个大坑，工地部分基坑的水泥地也发生了倾斜。路面的裂痕延伸到了前宸府旁边的居民楼。6月24日，位于上海奉贤的碧桂园红墅林项目发生项目坍塌，坍塌面积约300平方米，最终造成一位51岁的工人被混凝土压死，其余9人受伤。4月，广西崇左碧桂园项目在建工地塌方。2017年也发生了好几起事故：5月，河南驻马店碧桂园项目工地现场塔吊倒塌;8月，江西萍乡碧桂园项目在建工地坍塌;9月，江苏盐城碧桂园项目发生安全事故;11月，海南琼海博鳌碧桂园在建工地发生安全事故;12月，广东阳江江城区岗列街道碧桂园项目发生事故。2碧桂园的工地如此频繁地发生事故，到底是什么缘故呢？我今天特意请教了别的房企内部人士，业内都认为罪魁祸首是碧桂园的高周转模式。A说，高周转也不能违背科学，一定有一个限度，比如说水泥，凝结是需要时间的，普通砂桨正常需要八至十小时，你为了高周转，5小时不到就开始干上一层，能不出事吗?B说，他以前在万科，主要负责拿地，没有接触过工程这块，今年年初，B的老家盖房子，亲自把关，每一道工序必须按照建筑标准到位，质量没得说，而且两层半的房子从地基到外墙主体结束必须45天（包括考虑下雨和极端天气影响），而现在碧桂园的高周转下4个月开盘，从拿地到开盘，太吓人了。但正常来说这个期限是8-10个月，万科工期就是10个月。拿地后办出国土证需要1个礼拜，然后开始出图，报审、报批、报建大概需要2个月，接着顺利的话就开挖，土方一般2个月，这就是4个半月了，然后开始打桩1个月到2个月，再灌桩，再出正负零，再到八层申请预售，十层审批，大概需要2个半月，所以正常至少8个月。这还是顺利的，因为打桩前还需要试桩，需要环评，交评，还有邻舍关系等处理。所以一味地快唯有加快工程及衔接效率，但建筑本身有固体时间，包括安全妥接时间，这个不能玩笑。碧桂园通过所谓的新型装配式建造体系SSGF，大幅缩短工期，可以进一步降低财务成本，要知道，碧桂园4个月开盘和其他开发商8个月开盘，相差了一半的时间回款，就节约了一倍的财务成本。在碧桂园内部，有一套高周转数字管理法，如“789”法：开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。还有“4568”法：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。奇葩如碧桂园，不是打鸡血，而是让员工喝鸡血，7月16日，在漳州碧桂园御江府楼盘前召开的誓师大会上，其售楼部销售人员当场喝鸡血表达决心。我不知道员工们内心是不是在骂人，追求上进可以，但如果是我肯定不认可这样野蛮的企业文化。产品标准化，省下了设计的时间和成本，这个我相信，但工程施工，报建，审批，你能省下一半的时间吗？牺牲的只能是质量。而了解碧桂园的业内人士都知道，碧桂园的项目监理和施工方都是自己人，没有人很好的去监督他的工程质量，能省钱则省，所以这几年楼盘的质量每况愈下，各地业主维权事件频频发生。碧桂园的项目质量也经不住检查。根据浙江新闻报道，台州市住建局在2018年6月26日至7月10日以双随机形式对市区房产开发项目的工程质量安全进行了检查，并下发停工整改督办通知书12份，其中有4份都发给了碧桂园的项目，包括学府水岸小区一标段、椒江海门碧桂园碧辉人家、台州碧桂园珑悦名苑一标段、台州路桥碧桂园，都存在不同程度的问题。3碧桂园狂飙突进，做到宇宙第一房企，实际上就是得益于2015年以来的棚改货币化安置政策，使他布局三四线城市的战略得以成功。2017年碧桂园58%的销售来源于三四线城市，覆盖220个市，768个县/镇区。2017年碧桂园的销售规模达到了5500亿，今年上半年销售规模达到了4100多亿，增长的太快了容易扯着蛋。但碧桂园也有点担心，棚改货币化安置比例下降后，碧桂园在三四线城市的销售可能会受到影响。也因此，“三四五线城市‘全覆盖’在碧桂园内部已经明确叫停。原来的“全覆盖”是碧桂园在2017年底出台的内部通知，就是人口在1万以上的镇、县以上都要有碧桂园的项目，现在看势头不对，这个战略也转向了。2018年前四个月，碧桂园三四线城市项目占总销售额的比例分别为70%、68%、71%、66%。作为棚改政策的最大受益者之一，碧桂园也推高了部分小城市的房价。碧桂园每到一个城市，凭借着大品牌的溢价，他的售价，都比当地一般的小房企价格卖的贵。我之前没查过碧桂园的毛利率，一直以为三四线城市房价低，碧桂园在三四线开辟战场不容易，一二线房价高，利润高，赚的都是轻松的钱，但今天对比一下发现，碧桂园经过节省成本，压缩工期，等多个手段，另外，碧桂园在三四线政府面前，有相当强势的拿地权，所以拿地成本也很低，碧桂园把毛利提高到了跟万科一样高的水平，有25.8%，只差0.1%。我不否认碧桂园的三四线战略，是因为杨主席看准了国家去库存的战略，或者说他们看准了中国的城镇化进程，但过了2020年，没有了棚改货币化安置，碧桂园还会有这么好的运气吗？天时地利缺一不可，某首富曾经那么有眼光，曾经那么风光，但你能对抗国家的战略突然就掉头吗？对公司而言，就是一去不复返了。如果碧桂园只顾着速度往前冲规模，完全不顾质量，不爱惜羽毛，把口碑做的这么差，就是自砸招牌。欢迎关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点；