办公楼服务市场由过去聚焦在硬件、位置、交付标准、物业管理等等方面有限度的改善，开始转向整体的服务升级，灵活办公应运而生。近日，仲量联行（NYSE：JLL）发布最新研究报告《发现机遇：亚太地区灵活办公》，并在广州和深圳两地举行报告发布会。我们着眼于华南市场，从三个领域房地产参与者的视角出发，剖析本地市场灵活空间应用的最新动态，以及探讨其带来的机遇和发展前景。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“华南地区灵活办公市场发展迅速，灵活办公空间品牌持续引领着变革的风潮。无论是对于企业租户、业主、还是运营商而言，如何抓住机遇，合理应对市场变化发出的挑战，尤为重要。”中国主要市场灵活办公空间的市场渗透率（%）甲级办公楼灵活办公纳入率 (%)注: 截至2018年一季度，中国20城市共录得835栋甲级办公楼，预计至2020年数量将增至1,093栋。研究结果基于中国20城市的平均百分比（含灵活办公空间的甲级办公项目总数 vs. 甲级办公项目总数）部分项目存在既有联合办公，也有服务式办公空间企业：从初步尝试到广泛运用随需而动，规划预测式转为订单式企业大多是基于公司业务的增长情况来预测所需的办公空间，例如企业突然接到一个特别的项目要马上启动，需要即时增加50个人的办公座位，这会是一个非常棘手的问题。但如果使用灵活办公的企业定制服务，那么空间不再需要按三年、五年去预测，而是按订单来生产，即可快速轻松地应对这个困境。挣脱束缚，轻资产减少支出压力传统的空间投资方式是进行三到五年的投资规划，然后一次性进行较大的设计装修投入，同时，还需要一个维持设施设备管理的行政团队。如采用灵活办公，则可以避免一次性的较大投入：按月按工位支出，租约灵动，进退可守。企业把主要精力放在核心业务上，把一次性的资本投入变成运营支出，从而使资产负债表变轻。塑造办公新体验 良好的办公设计能够在一定程度上引导企业行为，增加同事间交流的频次以及深度。企业进驻灵活办公空间，由固定工位变成非固定工位，通过行政或者设施设备团队外包，改善了员工的办公体验，形成开放的组织和开创新的合作模式。在2020年以后，80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50%以上，而这个群体对于整个办公的空间设计服务和策划要求，是一个从量变到质变的过程。最终灵活空间落到实地，会成为一种人才竞争的手段，打造新生代喜欢的办公空间，塑造品牌文化，提升生产力或者效力，是企业制胜的关键。业主： 突破传统，革新商业模式空间价值升级和转移目前大部分办公空间平均运营时间只有8-10小时，伴随着商业模式和技术的发展，可以延伸利用十小时以外的时间；或者将一个空间从单一功能变成多功能，甚至把线下的企业资源变成会员资源通过线上变现。灵活办公的策略，是一个改变现有的盈利模式，增加盈利收入的过程。结合现在最热门的一些品牌喇叭效应落地的方法，如流量经济、网红经济、互联网，来改变现有收益的公式，最大化提升空间的价值和效益。由B2B到B2B2C的转变传统办公服务是以企业B2B的对象为基准的，服务的是每一项租约和每一个企业的单位。灵活办公在落地时通过新项目重新规划或旧有资产的重新激活，从而达至灵活空间的多元化，与跟各种业态相融合，譬如餐厅、健身美容会所、购物等功能一应俱全，业主方跟租户方的关系不再局限于简单的租约关系，变成按个人为单位的会员制服务模式，即B2B2C。灵活办公的本质在于公共空间与配套设施的创新，以及打造垂直社区的理念，智能化，会员化管理与服务应用。业主通过引入灵活办公元素，提升物业的成本效益，突破传统投资回报率的方式竞争新一代的租户，挖掘市场潜质。运营商：规模化之后，重点转向利润的提升规模扩张是目前灵活办公运营商的重要关注点，基于一定的选址策略，不断地选址和扩张，然后增加客户的基数及进行营销推广。随着时间的推移，灵活办公融入创投，融入服务，将来的利润可能会来自于优质项目的甄选，而规模，是这一切延续的基础。规模化之后，空间、会员价值和企业价值的继续挖掘则是下一步要讨论的课题。“本地开发商和运营商逐渐认识到灵活办公空间的真正价值，企业也期望通过提高空间利用效率来满足业务的发展需求、鼓励员工之间的协作与创新、并利用共享办公让员工尝试新的工作方式。”仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，“随着灵活办公市场发展成熟度的不断提高，这种空间作为如同商业地产中的餐饮娱乐一样必不可少的配套设施，将成为房地产开发中的一个全新标准。”