编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。观点地产网 从财大气粗的房地产行业跃入方兴未艾的联合办公市场，白羽摆脱了高压力的职业经理人身份，自立门户后，他可以开始为自己设计生活了。在成为星库空间创始人之前，白羽曾参与远洋、恒大的超高层项目建设，如果不是因为某个项目让他意识到内容与人才的不可复制性，他或许现在还在某个超高层项目里做设计、运营，而不是操心一个只有4000平方米的项目的众多细节，乃至一个洗手池的造型。创业初期，白羽跟同事到其他联合办公空间参观，拿着尺子量上量下。如今他已经是为创业者解疑答惑的导师，出席各类创业研讨活动，辅导数百家企业。白羽在某个APP上的开办了相关的辅导课程，费用在400-600元/次。这回，我们省下了这笔钱，在星库空间酒仙桥电子城店见到了白羽。白羽说话缓慢而有条理，与人交流对视时显得专注。在酒仙桥电子城店进深达到90米的办公空间里，如蜂巢整齐排布的空间被一条条通道割开，白羽带着我们慢慢穿梭，像巡视自己的宫殿。刚刚擦肩而过的租户是哪家企业提供哪类产品服务，他信手拈来。“各方面都比我们做得好的，我觉得没有”白羽自2015年7月创业，但2016年10月之前，星库空间拥有的全部项目只是一个位于北京慈云寺、面积仅400平方米的空间，这个体量可能仅满足得了一个联合办公空间里某个租户的胃口。直到2017年下半年开始，星库空间拓展的步伐开始加快。目前，在北京、上海、广东等地拥有近20个项目，运营面积约8万平方米。星库空间最近一笔融资在2017年7月的Pre-A轮，规模是数千万元。但在最开始的一年多时间里，白羽就窝在那个400米的空间里实验、打磨，坚持精细化服务是星库空间保障盈利的关键点。对比起财大气粗的房企，大多数联合办公品牌都是采用整租的形式获取物业。此外，结合现在的宏观环境，白羽认为，随着货币政策的收紧，资产的升值预期变得不明确，故而企业倾向通过轻资产的方式获得服务性的溢价，而不是资产性的溢价。在租赁模式下，最大的一项支出便是前期装修改造的投入，其他的投入如运营成本可以由日常经营收入来覆盖。所以，盈利的关键是要把成本回收期控制在更短期限内。白羽称，星库空间会把成本回收期控制在3年左右，这样才有充裕的时间来应对后期市场波动。“所以你的经营有没有足够高的溢价是关键，溢价越高，一次性投入的回收期就越短，只有精耕细作、核心能力比较明确的企业，才能保证用相对比较短的时间回收成本。”对比其他同行，白羽直言：“如果以单店盈利标准来讲，我不知道谁比我们做得更好，我们做得还是不错的，如果有比我们做得更好的，我们很愿意去学习，但是各个方面比我们都做得好的公司，我觉得没有。”白羽透露，星库空间所有单店的平均毛收益率在30%以上，这在行业里是一个很“硬”的指标。采访过程中，白羽几乎不表达对同行的意见，只在盈利这一方面，他流露出坚定的自信。“如果不自信就不会做这件事情做三年，应该在第一年看明白就赶紧卖了。”白羽回应观点地产新媒体时如此表示。互联网行业有个颇受争议的说法——“羊毛出在猪身上，狗来埋单”。在联合办公行业，比起最基础的工位收入，增值服务、投资收益一直是运营商觊觎的那只“猪”。星库空间也合作、投资了生态企业，但在白羽看来，投资这些企业目的仅仅是为了搭建服务场景，完善服务生态。而且，星库空间纯粹出资的并不多，往往结合自身固有资源，也没有专门的基金做这个事情：“我觉得做一切事情的出发点都是做好服务本身，而不是去赚取投资的价值。术业有专攻，能够把服务搞明白就很了不起了。”与其说是天使投资人，白羽更愿意将星库空间的角色定位为一个合伙人。联合办公：一条开放的赛道星库空间酒仙桥电子城A2和M7店面积合计超过10000平米，放置超过1600个座位，价格是1600-1700元/月，比周边传统空间价格贵出20%左右。坐在前台，可以看到一路之隔的龙湖一展空间；出了大厦，走个10分钟可能会撞见无界空间798店。而在星库空间方圆500米以内，优客工场、裸心社FUNWORK、梦想加等联合办公品牌错落其间。三公里外，是规模达7600平方米的氪空间酒仙桥店。但是这N个空间的面积加起来，可能还不及附近颐堤港一栋写字楼的面积（约5.5万平方米）。除了密集的竞品，星库空间也还在酒仙桥筹备新店。戴德梁行统计数据显示，2018年第一季度，在北京各大商务中心里，望京-酒仙桥区域的甲级写字楼空置率仅次于丽泽商务区，达到了28%，金融街、中央商务区、燕莎等区域的空置率在2%-6%。与此同时，望京-酒仙桥区域的写字楼存量为95.68万平方米，中央商务区的存量则达308万平方米，整个北京的存量超过1千万平方米。故而有企业家点评说，联合办公是个红海里的蓝海。白羽认为，现在联合办公市场的竞争已经很激烈了，共享办公和传统写字楼，共享办公和商务中心，共享办公和孵化器，共享办公和产业园都在互相渗透和碰撞。但他认为，联合办公市场是个开放性市场，没有某项服务是绝对的边界、是传统写字楼或产业园能做而联合办公不能涉及的，反之亦然。他把联合办公的战场比喻为《复联3-无限战争》。白羽称：“这个战场不是处于封闭的赛道，没有谁能够把市场占有率瞬间占有，把别人吃掉，不太可能，核心还是一步不停地迭代和完善自己。”据悉，目前联合办公占传统楼宇的面积甚至不到1%，而白羽相信，共享办公将来会变成传统楼宇的一部分，在互相竞争、互相渗透的阶段，最终会演变成融合的一种共生生态。他说，未来一个空间将不再是以一层、两层的楼宇为边界，更多是以服务界面等方式来划分。采访结束后不久，星库空间便迎来了三周年纪念日，这天白羽在朋友圈说：“所谓时运，就是时代赋予你的使命，生逢其时，幸甚至哉。”其实，这也是整个行业的写照。联合办公行业崛起正值国家支持双创平台之际，新的办公环境也适应了初创企业、跨国公司对灵活办公空间的需求，互联网、物联网、人工智能等行业则为更优质的服务发起了给力的助功……可以说，大部分联合办公企业，站在差不多的起跑线上。三年野蛮生长之后，优客工场、氪空间、SOHO 3Q、纳什空间、星库空间等本土头部企业的地位基本确立，一些品牌则变成了整合潮下被吞并的“小鱼”。星库空间并非小鱼，也非大鱼，它的规模不是行业最靠前的，迈的步子也不是激进的风格，但是聚焦精细化服务，稳打稳扎的风格使它在这个行业里找到了自己的舞台与节拍。以下为观点地产新媒体对星库空间创始人白羽先生的采访实录：观点地产新媒体：星库的项目以租赁的形式租过来的还是收购？白羽：我们现在还没有收购，我个人认为买楼的逻辑不是特别明确，以前中国商业资源是以投资属性为主的，通过资产增值为主，租金只是辅助。但是现在随着货币政策的收紧，资产型的升值预期变得不明确，我们倾向通过轻资产的方式获得服务性的溢价，而不是资产性的溢价。观点地产新媒体：WeWork会投很多办公空间上下游服务企业，星库空间会不会投资这类企业？白羽：WeWork有两方面做得比较好，第一，参股一些上下游生态服务商来完善自己的服务，比如说他们参股了一家做三维成像的公司，这样收房的时候可以把空间迅速的3D和数字化，也收购了一些安防服务公司，我觉得这个逻辑是非常好的。第二，在给客户提供服务层面，WeWork有很多很人性化的东西，特别是很欧美化的服务方式，对于一些外资公司，海归、老外来讲，他们比较喜欢这种方式。而我们恰恰是一个中国版的解决方案，一个本地化的解决方案，特别适合我们中国商务办公环境，提高效率。一方面，我们也会参股一些服务商，就像刚才参观的咖啡、餐厅，这些都是我们参股的企业。另外一方面，门禁系统、后台系统都是我们参股公司做的，最后制定的服务标准更加中国化和本地化。观点地产新媒体：说到投资咖啡、餐厅公司，总体上投了多少家，花了多少资金？白羽：我们其实并不是以投资的逻辑去做这件事情，我们给的还是这个平台。星库空间更像一个合伙人去参与，而不是天使投资人，角色不一样。我们是基于生态去培育这些服务伙伴，给他们更多的是资源，是平台上的这些客户，包括我们推广的品牌。星库空间真正出资的并不多，也没有专门的基金做这个事情，因为我们做一切事情的出发点都是做好服务本身，而不是去赚取投资的价值。术业有专攻，能够把服务搞明白就很了不起了。观点地产新媒体：星库空间项目回报水平是什么样的？白羽：行业内没有特别公认的指标，如果以毛收益率来讲，星库空间所有单店平均是在30%以上。观点地产新媒体：上半年WeWork、优客工场并购了一些企业，星库在扩张的过程中有没有想过收购？白羽：我们对这件事情不是有特别强的愿望，因为从品牌的观念、选址，产品创意各方面，都有一套有别于别人的标准，这样就使得并购并不是那么的迫切，或者那么合适。我们始终认为自己提供给客户的是一套有别于他人的体验，这种体验很难通过收购来获得。因为我们有足够的项目获取能力，而且对发展速度没有不切实际的目标，而是按照我们的能力、计划去逐渐做得更好，做优质的项目，打磨核心能力，目的是所有管理的资产都能够达到较高的坪效，以及比较好的资产回报水平。这样，未来才能进化为更高级的资产管理人，为大型基金和业主提供专业化服务。所以，我们给自己的定位是一家非常专业的轻资产服务公司，不介意短期一定要做多大的规模。观点地产新媒体：优客工场有上市的计划，你们有没有？白羽：我觉得他们应该可以上市成功。当然，上市只是企业万里长征的第一步。星库空间的目标是成为一家客户认可的百年品牌，我们做的事情始终是一个面向新经济企业的办公升级服务平台，对于这件事情来讲，它的标准比它的速度和规模更重要。观点地产新媒体：联合办公这个概念从前几年很火到现在，现在去找投资人会不会很难？白羽：肯定会难，因为投资人对于火了一阵冷下来的概念一定是保持相对警惕的心态，兴趣没那么浓厚。但是投资人过度关注也不是好事，核心问题还是企业自己的生存能力，自己的核心能力。投资到什么阶段，有没有投资，这件事情要看缘分。观点地产新媒体：国内什么时候会出现像WeWork这样的企业？白羽：我觉得目前很难，相信未来会有包括星库在内的企业做到WeWork这种状态，但是目前所有的企业，包括我们在内，离这样Wework都有差距。观点地产新媒体：核心的差别在哪里？白羽：我觉得是全方位细节的把握。为什么我老是强调细节？俗话说，“差之毫厘，谬以千里”，我们在很多方面不只是毫厘的差距，所以这件事情才更有意义，更有挑战性。如果是个简单可以复制的事情，后来者就没有机会，谁先起步，复制就可以做大，形成所谓的“马太效应”。但是跟纯粹的互联网模式不同，服务没有终极版，服务只有迭代，只有永恒动态的此消彼长。联合办公也是服务业。观点地产新媒体：如果把星库空间在行业内排名，能够排到第几？白羽：如果以单店盈利标准来讲，我不知道谁比我们做得更好。我们做得还是不错的，如果有比我们做得更好的，我们很愿意去学习。但是各个方面都比我们做得好的公司，我觉得没有。观点地产新媒体：您很自信。白羽：如果不自信就不会做这件事情做三年，应该在第一年看明白了就赶紧卖了。观点地产新媒体：您当初是从恒大出来的创业的，到现在三年时间，怎么总结这三年的过程？白羽：我觉得这是一个认知不断进步、进化，不断接近商业本质，不断加强自己战略信心和定位认知的过程，这个过程是非常快乐、自我进化的过程。所有初创企业的压力、竞争、资金问题都会困扰我们，但是我感觉我们一年比一年强大，能力比一年强，能够看到未来的希望。观点地产新媒体：相对在房企里面的工作，创业感觉怎么样？白羽：创业挺好玩的，我身上这套衣服就是去健身房刚健完身回来的，我可以有选择穿插在工作时间去健身。我在房企是越吃越胖，为什么呢？压力大，工作强度大，没时间锻炼，精神过度紧张，人一紧张就发胖，我在房企是典型的三高。创业以后压力也很大，困难也很多，但是找到了觉得有希望的方向，并且开始为自己去设计生活，设计时间的时候，会觉得过得更有意义。观点地产新媒体：现在很多企业都在扩张，未来联合办公企业和传统办公之间的碰撞会不会很激烈？白羽：现在已经很激烈了，共享办公和传统写字楼，共享办公和商务中心，共享办公和孵化器，共享办公和产业园都在互相渗透和碰撞，这个市场是个所谓开放性市场，没有某项服务是绝对的边界，比如这件事情共享办公可以做，传统写字楼不能做，或者那件事传统写字楼可以做，共享办公不能做，没有绝对的界限。办公这个形式也存在上千年了，从古希腊城邦时代就有的形式，共享办公也是某个时期的产物，绝不是终极形式。经常有人问我，Regus和Wework有什么区别，我说前者是工业时代的产物，后者是互联网时代的产物。还是回到我前面的那个观点，服务只有迭代，没有终点，也就是说这个战争是无限战争。最近复联3的名字就叫无限战争，这个形容特别形象。这个战场不是个封闭赛道，没有谁能够把市场占有率瞬间占有，把别人吃掉，不太可能，核心还是一步不停地迭代和完善自己。观点地产新媒体：联合办公未来在整个办公市场会有多大的占有率？白羽：我记得五大行做过一些咨询报告，大部分人对这个事情都很乐观，普遍看法觉得有10%到20%的渗透率，这也是个万亿级的非常庞大的数字。观点地产新媒体：现在每一个联合办公的规模都比较小，一栋楼可能只有一两层，未来联合办公和传统办公差异性会有哪些？白羽：共享办公将来会变成传统楼宇的一部分，可以变成一种接受的理念渗透进去。就像我们今天说互联网，大部分互联网企业已经叫古典互联网。当一种方法、理念成为标配的时候，基本上已经是一个融合状态，我们觉得目前是一个相互竞争、相互渗透的阶段，但是最终会变成融合状态。融合状态是指我这类服务商会在这些融合性的服务中占据一定比重，不再像以前一样是以一层、两层的楼宇为界，更多的会以服务界面的方式划分服务。将来这两类业务应该是一个共生的生态，在写字楼的土壤里面也会长出各种植物，共享办公肯定是其中一个非常鲜艳、有自己特色的业态，同时能够为整个业态带来活力。观点地产新媒体：过去三年算是野蛮生长的阶段，未来三到五年这个行业会是什么样？白羽：第一，整合；第二，重新定义；第三，迭代升级。整合是有的企业会退出市场，有的企业会并购，有的企业会独立发展，有的快，有的慢，体现出的是一种整合状态。重新定义是指在这个过程中优秀的企业会真正发现这个市场的需求，重新审视自己的服务和产品是不是真的为市场所需要的，当摆脱了资本惯性以后，在未来三年是一个重新审视、服务本质、商业本质的阶段。在这个基础上优秀的企业会进行再次迭代，而且这个迭代不会停止。这个时候真正中国版的WeWork才会破土而出，就像中国的制造业也是这样，往往会经过山寨时期，再进入到工匠时期，最后进入到工匠和产业化结合的时期。我觉得共享办公也是类似这样，第一阶段大家从各个角度去学习，提出自己的各种想法，经过一轮资本冲击和市场洗礼以后会有很多想法被证实是不恰当的，没有生命力的，固执的企业有可能一条路走到黑，是生是死不一定。因为在中国很多生死不是企业好不好决定的，有很多其他因素。但是这种需求如果没有被满足，一定要有重新定义满足这种需求的企业继续肩负这个使命去做到更好，直到可以和国际对手进行竞争，就像小米和华为从山寨机跳出来的时候，他们和苹果竞争，把三星干掉了。我们和WeWork的关系就像小米和苹果的关系。也许中国还有华为，还有魅族、联想等很多品牌，但是这个没关系，我们很清楚自己的定位，做好自己就可以。考虑到国际范围内建筑行业和IT行业的发展状况，我们在共享办公这个领域跟国外同行的差距远没有小米创业时跟苹果那么大，且企业服务市场的本地化壁垒还要比手机强很多。观点地产新媒体：接下来的目标是？白羽：我们的目标是健康成长，并且长期发展和升级。作为服务业来讲，不能设定一个太短期的目标，我们这种业态并不是到了某一天就可以100%的完善，很多人问未来是不是会进入一个SOHO办公时代，自由移动办公时代，甚至不需要办公室了，都是有可能的。所以，对于我们这种服务商来讲，永远是服务这个时代最好的、最创新的企业，他们需求变化了，你就要跟着变化。不能说我们现在的这种服务形式、资产利用方式就是终极版本，我们一定要保持不断进化的心态。我希望我们变成一个能够最大限度地匹配新兴产业的需求，并且获得这些客户的认可，成为他们的首选品牌。我们的服务一方面是科技手段，一方面是人文创意，希望从冰与火这两个层面让大家感受到时代在进步，让大家有更好的体验，并且这种体验会随着时间的推移不断的创新，不断的注入新的内容。