▎世联研究丨By：世联评估价值研究院
距离北京新机场通航仅1月余，新机场周边辐射区域成投资高地，从2019年4月开始，世联评估价值研究院已计划立足评估视野，利用世联评估 EVS数据中心所监控的房地产市场数据，结合城市经济、区位等多维度分析，为读者奉献全套北京新机场周边航城投资的速览手册，首期深度报道了周边最近航城固安北京新机场通航在即，新兴价值领地全维度解析（第一期：新机场、固安），本期将聚焦廊坊市及其所辖永清、霸州等地。
北京大兴国际机场建设近况

作为国家“超级工程”，北京大兴国际机场（以下简称“北京新机场”）已于2019年6月30日全面竣工（含机场主体工程、保障通航的配套工程等），顺利从工程建设阶段转入运营准备阶段。在2019年9月30日正式运营前，北京新机场将进行6次综合演练，覆盖航站楼、飞行区、公共区和货运区全部区域，已于7月19日、8月2日进行了两次综合演练。北京新机场高速和北线高速于7月1日正式放行通车， 8月8日北京新机场综合服务楼正式命名为“华润置地中心”。机场运行中心已完成人员的正式入驻，首都机场集团各专业公司也将于8月中旬全部入驻，进入常态运行。在北京新机场正式运营之际，外围的交通市政配套等基础设施将同步投入使用。
北京新机场周边交通网络四通八达。早在新机场规划获批时，就一同布局了“五纵两横”的综合交通网，包括高速、城际铁路、高铁、地铁等7项工程。建成后，北京与周边区域的联系将更加紧密，往来通行将更加快捷，首都的辐射带动作用将得到强化，京津冀协同发展将推向深化。
北京新机场地跨京冀两地，具体涉及北京大兴区和河北廊坊市。河北省把廊坊市、固安县、永清县部分区域规划为空港新区，以承接北京优质要素和产业转移，承接北京非首都功能转移。随着北京大兴国际机场的建成运营，廊坊凭借其区位优势，将迎来经济社会发展的黄金机遇期。
廊坊 永清 霸州发展概况
图片来源：廊坊市人民政府网站
图1 廊坊市主要荣誉
廊坊市幅员辽阔，面积6,429平方公里，主城区面积54平方公里。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县，全部与京津接壤。
廊坊市地理位置优越，区位优势突出。位于北京、天津两大城市之间，地处京津冀城市群核心地带，享有“京津走廊明珠”和“连京津之廊、环渤海之坊”等美誉。市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，紧邻北京新机场，距天津港100公里。
图片来源：百度地图。图中距离为直线距离，仅供参考。图2 廊坊市区位图
廊坊近五年GDP仍保持两位数增长，人均GDP长期领先全国人均水平。2018年，廊坊GDP已经达到3,100亿元，近五年在全国经济增速普遍放缓的情境下，廊坊GDP平均增速仍达到10%以上，比同期全国GDP增速高出2个百分点。从人均水平来看，2018年廊坊人均GDP达到64,906元，近五年一直领先全国人均水平；近两年随着全国人均GDP快速增长，而廊坊人均GDP增速出现下滑，廊坊的领先优势逐渐减弱。2018年，廊坊城镇人均可支配收入超过4万元，在河北省居于前列，也位于全国平均水平线以上。
数据来源：国家统计局、廊坊市政府网站
图片来源：世联评估
图3 2014-2018年廊坊人均GDP与全国比较
区域合作密切，对外来人口有一定吸引力。近年来借助北京、天津丰富的科技创新资源，廊坊加快构建科技成果“京津研发、廊坊孵化转化产业化”新格局，与京津合作共建了20余个协同创新基地、10余个京廊农业科技协同创新平台和成果转化基地，以及30余个产业技术创新联盟，全市9成以上的科技型企业与京津科研院所和高校建立了密切合作关系。廊坊对外来人口的吸引力彰显，2018年，廊坊常住人口483.66万人，较2014年增加31.5万人，且比2018年户籍人口多出约4.2万人，呈现出人口净流入的局面。2018年常住人口城市化率达到60%，略高于全国整体水平（59.58%）。
2永清概况
永清属廊坊中部县份，幅员面积776平方公里，辖14个乡镇，1个街道办事处，2个省级工业园区，共386个行政村，总人口40.53万。
区位优越。地处北京正南，位于京南中轴线上，县城距天安门和天津外环线各60公里，距北京亦庄开发区30公里，距廊坊市区15公里，是京津之间最具发展潜力和开发价值的黄金区域。
交通便捷。距首都机场80公里，北京新机场仅3.5公里（距北县界），距天津新港100公里。京台高速、廊沧高速在境内丁字交叉，规划中的105国道、北京新机场南高速、唐廊高速和廊霸、廊涿、廊大三条省级干线穿境而过，京九铁路津霸联络线横跨县域南部，在建的京霸城际纵贯县域西部。
3霸州概况
霸州市地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心。幅员面积801平方公里，辖7镇5乡、1个省级经济开发区和1个办事处，363个行政村街、18个社区，总人口65万。
区位优势凸显。北距首都北京80公里，东临天津70公里，西接雄安新区35公里。在京津冀协同发展格局中，霸州位于“三轴”的京津发展轴，又处在“四区”的中部核心功能区，在推进传统产业转型升级、高科技产业发展方面起着率先联动的重要作用，独特的区位优势决定了霸州必将成为促进区域协调发展、经济增长的战略重心。
交通网络完善。域内京九铁路、津霸铁路、大广高速、津保高速、廊沧高速及其他国省干道纵横交错，形成了较为完善的基础交通体系。同时，高速轨道交通快速发展，津保高铁已建成通车，京霸铁路预计2019年完工，北京新机场南高速与机场同步建设，对外联通更加便捷高效。京津保半小时交通圈已经形成，进一步巩固了霸州京南交通枢纽中心地位。
近年房地产市场调控政策
数据来源：根据廊坊市政府网站信息整理图片来源：世联评估
图4 2016年以来廊坊市主要房地产调控政策一览
土地市场分析
图片来源：世联评估图5 2018年1月至2019年7月廊坊市累计土地成交情况    从各月度数据来看，2018年11月、12月土地市场成交活跃，工业、商业和居住用地都有不错表现。与2018年同期相比，2019年上半年廊坊土地市场逐步回暖，荣盛发展以及当地的房地产商、各类能源、高新技术、制造业等实业企业都在储备资源。
图片来源：世联评估
图7 2018年1月至2019年7月廊坊市各行政区住宅用地成交情况
从各行政区商办用地来看，香河成交量最大，2018年1月至2019年7月累计成交30宗地，规划建筑面积达到150万平方米；其他区县商办用地相对较少。
图片来源：世联评估
图8 2018年1月至2019年7月廊坊市各行政区商办用地成交情况
商品房市场分析
图片来源：世联评估
图9 2018年1月-2019年7月廊坊市商品房销售情况
从商品住宅销售情况来看，销售价格波动幅度相对收窄，2018年销售价格高点出现在7月，随后出现了下滑，12月触底反弹。2019年1-4月销售价格均超过了去年同期水平，且3月价格创下2018年以来新高，引起了各界的关注，4月以来出现了新一轮的下调。2019年7月，商品住宅销售价格较去年同期下降了17%，销售面积则出现了大幅上涨。从数据来看，商品住宅销售面积与销售价格的变动关系并不显著，受市场预期等因素影响较大。
图片来源：世联评估
图10 2018年1月-2019年7月廊坊市商品住宅销售情况
从各区存量房成交情况看，三河均价最高，2018年以来房价调整幅度也最大，在2019年一季度跌破1.8万元/平方米之后，又出现了回升，但仍低于2018年同期水平。广阳、安次两区均价次之，与2018年高点相比最大跌幅在15%左右，近三个月有回暖迹象，但2019年7月两区均价仍低于去年同期6%左右。永清和霸州均价相对较低，其中永清均价自2019年2月以来保持在9,000-10,000元/平方米，较去年同期下滑了20%左右，而霸州房价波动幅度最小，基本维持在9,000元/平方米左右。

图片来源：世联评估
图11 2018年1月-2019年7月廊坊市各行政区存量房价格走势
根据世联评估EVS数据中心监测，2019年7月，与廊坊相邻的北京大兴区、通州区均价分别为4.4万元/平方米、4.2万元/平方米。与之相比，廊坊各区县房价尚处低位，随着北京新机场建成通航，周边交通等配套设施不断健全完善，未来廊坊与北京的通达性、便捷性优势将更突出，各区县发展潜力也将随之释放。
廊 坊 前 景 展 望
图片来源：北京市大兴区政府网站广阳区、永清县、固安县为世联评估标注图12 北京新机场临空经济区示意图
距北京新机场通航仅1月余，北京新机场及其周边设施建设都在有条不紊的推进。作为北京近邻，在京津冀协同发展、北京新机场临空经济区规划等多重政策推动下，廊坊无疑将最先获得北京各种资源、产业的外溢效应，与北京的联动更加密切。回顾廊坊及其所辖区县近一年的地产市场表现，廊坊土地市场逐步回暖，荣盛发展以及当地的房地产商、各类能源、高新技术、制造业等实业企业都在储备资源。2019年上半年，廊坊商品房及商品住宅销售价格出现波动下行，而存量房均价已经触底回升，但是在政策持续调控下，购房行为和房价逐渐回归理性，并没有出现大幅上涨。未来在政策扶持、产业发展、交通便捷、区位优势、人才涌入等因素综合影响下，廊坊整体发展可期。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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