中房报记者 苗野 三亚报道现在的租赁市场是一个什么态势？用贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领的话来说就是，“现在租赁市场太火了，没有几个房企不做，没有哪家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领不过，作为长期研究租赁市场方面的专业人士，对于这样的态势他是抱有观望态度的，“地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代，在这样的时代，如果一些进入者将租赁业务按照开发住宅模式进行，风险是很大的。”目前，长租公寓市场仍处于投入期，投资企业对于未来都抱有希望，但谁能最终占领市场还需要“运营”验证。中国房地产报：随着租赁市场竞争的日趋白热化，争议也随之而来，很多开发商被质疑以长租公寓之名，行房地产开发之实，你怎么看待这个问题？杨现领：其实把租赁当成开发是最大的风险，我都不太理解开发商为什么要做租赁，租赁回报率这么低，根本算不过来账。首先，租赁是一个不同于开发的业务且是一个独立的业务，要想做好这件事，核心是认清它的独立性，所以我们提出“第二曲线”的概念，代表未来。在这种情况下，我们尝试自己做租赁，且是独立运营的。另外，租赁的需求结构跟开发商项目的需求结构是不一样的，开发商做租赁面临的第一个问题就是产品设计，需要考虑什么样的产品能够满足客户的需求。目前开发商的设计团队，还聚焦在买房人的需求，这与租房人的需求是非常不一样的。所以我想表达的第一个核心思想就是租赁是独立的领域，它必须要独立的发展才能有未来，如果把它只是当成一个子事业部甚至当成一个公寓将会很难做。另一个区别就是开发商是做高周转的业务，而租赁是一个强运营的业务。对于购房的群体，可以加杠杆，总体上需要跟金融产生强相关。但租赁是以年轻人、流动人口、大学生为主要群体，整体购买力比较有限，能够支付得起的主要是单间，一线城市2500元～3000元/月是客单价顶峰。第三个差异就是开发的房源是新增土地，基本越开发离城市越远，户型也越来越好，越来越大。但租赁房源来自存量，来自私人市场，因此房源结构有非常大的差异。租赁的拿房逻辑与开发商完全不一样，租赁是需求决定供给，有什么样的需求结构导出什么样的库存和资源配套，这是完全不同于开发的底层逻辑。但是现下很多开发商认为自己做租赁有优势，譬如靠近资源等等，这种优势很弱。即便是可以开发出好的产品，也未必可以有好的运营。我们一直认为租赁核心是做租赁服务，因此离房源近、资源近并不占优势。中国房地产报：依你所说，租赁要有独特的竞争能力和思维逻辑，但是开发商在有资源的基础上，再复制这种逻辑和经营理念，那您这边还有胜算吗？杨现领：技术是可以复制的，但要知道租赁的核心是运营，不是技术，租赁是强运营的，要有一套完整的运营逻辑，而系统只是实现运营的一种工具。要实现这些并没有那么简单，很多事情是跳了很多坑之后才知道的，运营能力很难复制，而且更大的问题就是你在一万间、在五万间、在十万间各种不同规模上所建立的运营能力会有很大差异。万科可以做到一万间、五万间、十万间，但是做十万间和做三十万间需要再上一个台阶，要不断翻越更高的门槛，这里面的差异在于运营，它在不同时期、不同规模会对应不同的挑战。所以今天出现一个问题就是，长租公寓行业里几乎没有一个成熟的系统，也没有提供系统、提供软件的公司，因为提供软件也不是谁都能用，这就要求每个企业必须要开发自己的系统，要自己运营。开发商做租赁做不大中国房地产报：目前来看，长租公寓将收租金作为盈利点是不是可以从核心运营和服务上挖掘更多的盈利点？杨现领：其实我觉得这都是一个过程，但包括两个方面，一是租金，二是服务，租金应该是占比较大的，但服务的确也是不可忽视的。我觉得产品就是怎样能够提供一个比较好的空间，这个空间里的硬装、软装这些基本的配装可以满足需求，同时加一些技术服务，因为长租公寓定位还是在青年白领人群，支付能力的确非常有限。如果未来整租长租公寓主要客群更多依赖于家庭的时候，这个时候支付能力会变强，服务能力需求也会变多。今天的确是处在比较基础的商业模式中，因此这个盈利来源就是靠你的产品和服务，没有别的。中国房地产报：现在这种最基础的商业模式是不是就对应了收益率低的问题，为此很多开发商都在持观望态度？杨现领：开发商观望是因为土地成本，他要去先拿地再做开发。长租公寓的主流不是开发商，长租公寓的主流是分散式的，业主是房源的供给方，通过拿新增土地去做长租公寓那是另外一个话题。开发商为什么做不大？通过开发运营做租赁的，全世界没有太多公司，这个比例一直比较低，而且这种事情为什么只能出现在日本、德国、美国、英国，因为它们的回报率太高了，纽约、伦敦最核心区租金回报率有5%～6%，且整个融资成本也比较低。但我们国家却是倒挂的，租金回报率低，同时资金成本高。国外租金回报率是我们的3～4倍，成本只是我们的1/3，所以它肯定可以把这个循环做起来，而且国外有成熟的REITs体系。今天开发商做公寓核心问题是土地成本或者叫土地出让金获取方式，是一次性的把土地出让金支付了，然后再来做开发，但实际上更合理的方式应该是分批支付，然后现金流可以匹配，现在是一次性支出，分批次的回来，现金流严重错配了。中国房地产报：金融化会不会是持有型物业的终极归宿？比如做长租公寓的运营商，走金融这个路线会不会是收紧的一个路线？杨现领：如果你是拿地持有，这个必须要有长期的资金做匹配，如果你是做分散式公寓，投入相对来说没有那么重，这种对金融依赖度没有那么高。但总体来看确实是由购房为主导的体系向租购并举的体系来转移，背后的核心就是金融转移。为什么整个中国房地产市场这么多刚性需求，土地财政的依赖为什么越来越强？核心是因为整个金融体系是以买房开发为主，土地金融、土地财政为核心的三位一体的体系，已经建立了一套非常强的以购房为核心的金融体系，包括按揭、开发贷以及基于土地的金融支持，核心在于建立金融体系，且已经形成非常固有的利益格局，它很难打破的。而且都还用这个逻辑来做租赁的金融，虽然租赁发的是REITs，但实际上还是在做开发，还是为了去拿地。这个逻辑不变，会有很大的问题。租赁产生供给泡沫中国房地产报：你在演讲中提到很多机构不做长租公寓都不敢叫自己为机构房企，那大家一窝蜂涌进来做长租公寓会出现泡沫吗？杨现领：我觉得泡沫分两种，第一种是需求泡沫，就是需求太多，供给跟不上，这个时候价格就会涨。但租赁是供给泡沫，是相对于需求来讲供给的能力更强，租赁的需求弹性是比较弱的，在不可能会大规模提升租赁需求的同时，国家却在不断地鼓励供给，鼓励开发商，鼓励国企入市，在没需求的情况下鼓励他们干什么？这就是在鼓励库存，鼓励潜在的供应能力，所以你看租金增速在降低，绝对值还在涨，这种需求情况下压力是很大的。中国房地产报：那你觉得未来泡沫如果去掉以后，最后成功的是哪一类？杨现领：这种泡沫去不掉，就库存去不掉，只能是是淘汰落后产能，我觉得这会淘汰一批企业，至于谁能够胜出市场说了算，总体来说谁做的时间长，谁就有优势，因为它被验证过。像自如、魔方这样的企业干七八年，再差至少已经踩了五十个坑，这些坑它大概都清楚。租赁和其他不太一样，它的学习曲线必须用成本来计量，不是复制过来的学习能力，必须自己淌过才知道。总之，租赁是一个需要时间来验证的事情。长租公寓目前没有竞争中国房地产报：如果让你用一个词语来形容长租公寓市场的竞争，你觉得哪个词比较合适？杨现领：今天是没竞争的。什么叫竞争？竞争就是整个机构的洗牌和调整，但现在是所有人都可以干，拿块地就可以干租赁，二房东随便不用牌子就可以进来，这就说明现在的租赁市场足够包容，没有什么竞争，大家都在进来且都在增长。竞争应该是我跟你不一样，今天哪个机构的产品比你做的好，可以让消费者认可而且可以获得足够大的利差，能收很高的服务费，有这么厉害的企业吗？很少，这说明没有竞争，竞争是行业整个集中度的提升，竞争是机构的数量在减少，现在都在增加，所以说没有什么竞争。中国房地产报：那未来会不会形成一定的竞争格局？杨现领：竞争我觉得总体上可能真的是市场经过这一轮供给泡沫后才会产生，现在还不到这个时间点，再过一年半载，开发商拿到地要释放了，第一轮租赁住房要出来，那个时候会有小周期的竞争，有人租不出去产生很高的空置率，需要你必须降价才可以出租，这个时候才出现压力。真正竞争不是这样的，真正的竞争的确是因为我的产品比你厉害就可以赢，像日本的租赁市场不增长，租金也很稳定，但竞争非常激烈，比拼的是服务的精细度，是整个产业链的完整性。我们完全没到这个阶段，都还在做规模，还在跑，整个产业链还很脆弱。中国房地产报：你刚刚说可能会来到一个竞争的小周期，小周期死掉的会是哪些长租公寓品牌？杨现领：我觉得几类，第一类就是产品不太对口，第二类是扩张过快的，第三类就是高段位拿房而且房子拿的不太靠谱的。这也不叫洗牌，这是正常的市场退出和进入之间都会有的一个过程。