有这么一个楼盘，他的爸爸是央企，自己也很刻苦，早在6年前，也就是2012年就获得了“亚洲十大超级豪宅”的殊荣，但他并没有因此就骄傲自满，而是继续打好基本功迎接更大的挑战。第二年，也就是2013年，他蝉联了这项殊荣，并且获得了第四名的好成绩。成为当时中国西部地区唯一一个蝉联两届“亚洲十大超级豪宅”荣誉称号的高端项目。这个奖由世界地产研究院、中国房地产联合会、世界经理人集团、《世界企业家》杂志等权威机构联合评选发布，权不权威仁者见仁。那个时候，因为出身好，自己也有贵族范，曾经有超过2000名业内人士到他这里取经和参观，作为城西楼市的标杆，当同区域其他兄弟伙（周边楼盘）还在苦苦为“生活”挣扎，争取“一万”薪资的时候，他早已在“两万”的水平上意气风发，进而指点“江山”。他，就是，西三环，华润金悦湾。老黄历了，为什么还要翻？——因为他，居然还有，最后五栋，近期要卖。(上表数据来自搜房网)这个楼盘在哪里，看楼还得先看看区域？华润金悦湾确切的位置是“外金沙”，通俗点理解就是，以前的老金沙片区以外，其实依到目前的情况来说，在便利交通的框架下，内外金沙本质上没得明显的区别，因为要往外面修房子的缘故，才有了内外之分。第一张图，主要是给外地人看的，本地人直接跳第二图：项目的位置在城西三环边上，位于羊犀立交和苏坡立交的中间，交通十分便利，无论是进城还是出城，周边的道路都是四通八达。新增一条跨线桥（蓝色箭头），就在本批次即将销售的楼栋旁边，上图重点关注海亮樾金沙（最上面的红色方块处），毕竟门对门的兄弟伙，虽然海亮没得勒么高端，但至少买菜，吃饭都在同一个位置，大哥也就不说二哥了。另外，提一句地铁四号线，毕竟穿过了这个区域，具体位置如何，后面在配套里详述。金悦湾到底是个什么样的楼盘?华润金悦湾总占地168亩，涵盖社区商业约1.5万方，住宅一共分2期开发。容积率为3，车位比1比2.3，物业费为4.6元/平方米。项目包含23栋高层，一期12栋，蓝色线条处，形状像一个“9”，二期分两个批次，第一批次是红色线条处，已经销售完毕。即将开盘的是绿色线条处的7、8、9、11、12共计五栋楼。本批次共有324套房源可供销售，建筑面积分别为203、213、279三种户型。上个批次开的是10号楼和6号楼，简装，价格大概在1万6到1万7之间，据置业顾问介绍，本次即将销售的楼栋，因为预售证没拿下来，价格不能确定，但是范围在15000上下，预计拿预售许可证的时间是在8月初到上旬之间，目前主体建筑已经完工，初步估计明年年底或者后年年初将会交房。因为脱了装修，本工认为15000元/平左右的清水价格可能性很大。毕竟拿地的时间有点久远，现在又限价，剩得又不多，早卖早了事，不像某城一直悄悄咪咪。这次卖的那几栋，朝向到底怎么样？本次即将销售的楼栋分别是7、8、9、11、12五栋楼，他们的位置分别在下面图中：其中11号楼正对三环路，是本次销售楼栋中位置最撇的，而且该楼栋还靠近一个加气加油站（蓝色箭头处），这也是该楼盘的不利因素之一。如果平面图，不是这么直观的话，还有一张现场实景图：10号楼是已经销售完了的，这里只是提一句，从图中可以看到，7、8、9、11四栋楼离跨线桥的距离还是比较近的，12号楼是本批次距离不利因素最远的楼盘，位置最好，算是楼王了，但是户型面积最大，单价和总价应该也最高，初步估计大概要400万的样子。换个角度看7、8、9，请注意下面这张图：因为789三栋楼在一条直线上，那么跨线桥和9号楼的距离，可以作为参考的标准，这个距离，目测大概在30到40米的样子，可以说是非常近了，9号楼临街的低楼层会受跨线桥影响，7、8号楼的低楼层会受临街的噪音和灰尘影响。那么我们再看看11号楼到底和加气站有好远？目测距离是100米左右，置业顾问称楼栋与加气加油站的距离，在安全范围内，不存在影响。产品到底怎么样，户型究竟怎么分布的？根据置业顾问的介绍可知：789三栋楼的户型是213，11号楼的户型是203，12号楼的户型是279。这五栋楼都是两梯两户，除11、12两栋楼外，剩下的三栋楼下都有底商。下面可以看看户型，本工倾向于203的户型，因为比较方正，适合居家，但是在11号楼，确实比较纠结；213的户型，较为畸形，有特殊爱好者可以斟酌。(213平米户型)(203平米户型)(279平米户型)入手推荐，有三点可以重点看一下：第一，三种户型都有不同程度的半赠送，以203为例，加上赠送面积，除去公摊后，实际使用面积大概在185平米左右，这个是置业顾问的说法，后期本工大概测算了一下，按照20%的公摊计算，抛着计算，实际使用面积为178.99平米（基本数据不够准确，以实际测量为准）。无论如何，有半赠送的情况下，且赠送的面积都是有使用意义的区域，居住舒适度有相应的提高。第二，7、8、9、11四栋楼都是3米5的层高，12号楼是3米3的层高，层高的数值大有什么好处？如果你家需要安装中央空调，肯定存在管子的走线，这就涉及到吊顶，而安装地暖，那么地板会有相应程度的抬高，那么在压缩室内空间后，实际的使用空间就会减少，居住的舒适感相应地便会降低，而金悦湾的层高不会有这种担心。第三，关键的，敏感的价格讨论因为金悦湾前面几个批次的产品都是精装房，或是简装房，无法形成对比，那么我们筛选了两个项目来比较，第一个是隔壁子的海亮樾金沙，因为近所以比较起来有客观性，另一个是同一个档次的朗诗金沙城，下面是樾金沙的二手清水价格：海亮樾金沙部分户型有带平台，或者带花园，这种户型的价格稍高，而一般的平层户型，价格在2万3左右，如果位置不好，朝向不好，价格还会低点，但总体二手房价格依然会在2万以上。朗诗金沙城，距离金悦湾一公里，算得上同品质的楼盘，该项目自从去年4月份至今，还没有公开推出最新的产品，当时的价格为20000元/平米。相比较之下，金悦湾的小区环境以及华润物业的加持下，如果开盘的时候真的是15000元/平上下的的清水价格，实在良心推荐。还要是清水！大家关心的配套来了，这些配套重点关注交通配套：最大的亮点就是地铁四号线，但是这个地铁对于金悦湾来说，不算太切合实际，因为最近的站点，清江西路站，距离项目的实际距离接近1.8公里，如果骑车，很明显不现实，除了要过一座跨线桥外，实际上不好把握，如果开车再换地铁，车停在什么地方也是一个问题。商业配套：目前金悦湾周边的兄弟伙已经成家立业了，周边项目如海亮樾金沙，金沙愉景，保利金香槟等的底商足以支撑基本的生活需求。而通过跨线桥，到达内金沙后，那边耍的吃的都比较多。教育配套：周边教育资源丰富，先看项目旁边不远处的“机关五幼”。然后是小学：成花清波分校区，是正牌的公立小学，和成都知名的金沙小学一样，虽然名气比不上金沙小学，但是教学质量有目共睹。中学最出名的是树德中学清波校区，位置在蓝光coco金沙楼下，位置也在一公里范围内。自然景观配套：附近的公园有很多，最大的当属百仁公园，但目前还没有动工，已有的公园除了苏坡公园外，还有黄忠公园等，距离上都不算太远，步行和骑车都很方便。最后打个总结，刚需有点难，改善可上车综上所述，如果抛开已经固定的“不利因素”，即加气站和跨线桥后，单看清水15000的报价，已经低于周边楼盘的20000均价，价格上具备一定的优势，但是有一点不可忽略，那就是户型面积，金悦湾本次推出的产品当中，最小的户型都有203平米，也就是说总价达到了300万，首付即便三成，也在90万到100万之间，那么贷款200万，按照基准利率4.9（现在都上浮了10%到20%），30年期来算的话，月供也高达10000元。按照月供的2.2倍来计算，也就是说家庭月收入要达到2万2，才能够承担月供的支出，这个数字，对于一般刚需家庭来说，压力颇大。但是，对于改善型购房者来说，无论是金悦湾的品质还是华润物业的加持，未来这个区域的增值预期还是可以理性对待的，升值空间已然有5000元左右的空间，不排除随着区域未来的逐步完善，价值空间将有进一步的提升。总体来说，这个品质和地段，果真这个价，还是多不错的。推荐11区资格和城西购房者关注。重复一下，清水价格预估在15000元/平上下，预计拿预售许可证的时间是在8月初到上旬之间。（来源：买房特工队，文：特工零零P，喜欢本文欢迎关注原作者）