楼市“入冬”的速度，比想象中还要迅猛。7月以来，短短20天，杭州6场土拍，一次比一次惨烈：先是郊区下跌，再是核心区失守，本周五更出现首次底价成交。除了预期变化，背后折射的，其实是目前全国房企面临的普遍难题——缺钱！开发商到底多缺钱？它就像一个工厂老板，因为预期看好，大举购入原料。为抢占规模，更不惜借贷加杆杆；但没等产品全生产出来，不仅价格被限，行情也开始转冷。更惨的是，债务纷纷到期，愿意借钱的人还变少了……背负巨大债务，虽手握大量土地，却无法变现。这就是当前房企普遍存在的矛盾。作为全国卖地领军城市，杭州自然无法置身事外。有人说，土拍遇冷只是第一步，未来还会降价。曾经“不可一世”的杭州楼市，会走到这一天吗？PART 1杭州卖地金额有多高？我们先来看一组数据。据透明售房网统计，杭州市区（不含临安）2016年、2017年，及2018上半年，土地出让金分别为1624亿、2025.4亿，及1354.1亿，分列全国第三、第二，和第一。这波牛市，开发商光买地，就花了5000亿。拿地金额方面，信达等3家公司位居2016年前三位，均超过百亿，达到157.08亿、138.8亿和132.51亿。2017年，融信、金地和保利，占据前三席，土地款同样都超过百亿。2018上半年，依旧有龙湖、恒隆，和保利三家房企，拿地金额超过百亿。其中，恒隆和保利，都只拿了一块土地（百井坊商地、奥体百亿地王）。2年半时间，拿地最多的房企，总共花费317.43亿。关键问题来了，这些土地有多少已经上市？2018年上半年，肯定不在此列；2017年，除了绿城·西溪雲庐等少数项目，绝大多数还没有上市。2016年，因为拿地时间较早，上市地块占据多数，但仍有部分高价地，至今没有开盘。比如，地价4万3的金隅诺德·都会森林、地价3万6的世茂·钱塘天誉，和招商越秀·公园1872等。限价是它们迟迟不开盘的主要原因。打个比方，板块地价3万5，开发商预期至少5万，但新房限价4万。不到万不得已，开发商肯定不愿意亏本入市。我粗略统计了下，2016年以来，因为限价、工期等各种原因，还未上市的项目，加上开发商必要建安、财务成本，至少有4000亿，还没产生哪怕一分现金回报。只有投入，没有产出，房企压力能不大吗！PART 2可能有人会说，开发商总有点余粮吧。的确，过去两三年，杭州楼市火得一塌糊涂，只要舍得卖，几乎不存在卖不出去的房子。那这几年到底卖了多少钱？2016年3044.6亿，2017年3164.8亿，2018上半年1988.03亿元。看起来很多，分到开发商头上，就没那么多了。2016年集中化程度最高，前三甲，绿城+万科+滨江，总销售额超过700亿。2017年的前三名，万科+融创+绿城略低，但合计也超过600亿；2018上半年相当分散，排名第一的万科，只有109亿。第二位的融信，则刚刚超过100亿。可以看到，尽管整体成交金额逐年上涨，但房企占有率却在下降。这是因为，随着优质限价红盘的即将销售殆尽，开发商手中已没有明显优势楼盘了。取而代之的，是分布更广泛、且不易上市的高地价项目。如果拿销售金额，和拿地金额一比，就更有趣了。以那家花了300亿的房企为例，过去2年半，商品房销售额总共才200多亿。卖房子的钱，还不够拿地。杭州地王出现最猛烈的2017年，这一现象最明显。当年A公司拿地金额高达124亿，销售额却只有84亿，差距明显；还有拿地前三名的B公司，甚至没出现在房企销售榜前十。再看C公司，虽然2017年销售额高达140亿，但转瞬间，就在2018上半年，花了134.8亿拿地。试想，这些买地、销售额基本持平，甚至差距明显的房企，怎还会有余力，继续驰骋土地市场呢？即便有心，也是无力啊！PART 3房企资金面的困难，远比表面要严峻。因为开发商买地的钱，很多都是借来的。尤其过去几年，无论中型房企还是龙头房企，纷纷把扩大自身规模作为重点战略方向。于是，大量房企在当时相对宽松的金融环境下，借了巨额资金（发行债券、银行贷款等），不断买地。当中，包括部分本身财力极为有限的房企。他们押注政府早晚会放松调控，伺机扩大市场占有率。但就目前看来，暂时还没机会。调控丝毫不见松动迹象，况且如此高的地价，即便没有限价措施，对购买力也是极大考验。那么，开发商到底欠了多少钱？wind数据显示，2017年A股136家上市房企，负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%。行业平均资产负债率，已经达到2005年以来最高点（79.08%）。截至2018年一季度末，平均资产负债率小幅上升至79.42%。其中，负债超过百亿67家，占49%；负债超过300亿37家，占27%；领头羊万科和绿地，负债达到惊人的9786.7亿元，和7550.8亿元。本土另一家房企，也有高达1934亿负债。有人统计，如果按行业占有率15%的11家大型房企、总负债8万亿计算，行业总负债，可能达到50万亿，相当于去年GDP60%。屋漏偏逢连夜雨。如今，不仅行情微妙，债务也到了集中偿还期。据申万宏源统计，今年房地产债务到期量约1949亿，三四季度将迎来高峰。接下来两年，债务也相当惊人，每年增量超1000亿。PART 4房企凭本事借的钱，能如期还上吗？目前看来难。首先，楼盘销售回款，基本无法指望。因为短期内，调控不会放松，高地价项目太难卖。其次，融资渠道不断收紧，融资成本水涨船高。被堵融资通道包括：一，证券融资业务已被证监会发文禁止；二，国家明令禁止发行美元债务；三，房屋抵押贷款被列入实时监控范畴。今年国内，已有多家房企公司债发行受阻。仅6月，包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内的约10家房企，中止公司债发行，总计规模接近500亿元。7月，美好置业集团宣布终止20亿元非公开债券发行。也就是说，积土成山的高负债，很难通过借新还旧这传统模式，来循环偿付了。债务大潮来临，融资却出现收缩，结果就是频现债务违约事件。因资金周转问题，云南房企京鹏地产，一笔原本应在今年5月底兑付的信托（3亿元），出现了违约。这笔到期未兑付的信托，是两年前该公司的一笔融资。还有天津市国资委控制下的当地最大房企天房集团，也被曝出“到期债务难以及时还款”。中信信托曾发布报告，称天房集团无法说明信托贷款还款安排，存在债务违约风险。资料显示，天房集团负债总额1830亿，借款融资对象，几乎涵盖四大行、10大股份制银行和主流信托机构。此外，包括中弘控股、恒盛地产在内的多家房企，也被曝出债务违约。其中，上市房企中弘控股，累计逾期债务36.88亿元。更可怕的是，据说公司老板已经跑路。项目停工、高管离职、工资拖欠，中弘可能是近几年来，第一家由于债务无法兑现，而倒闭的房地产公司。PART 5可以预见，房企债务违约事件，还会发生。类似中弘这样的“倒霉”房企，也不会是最后一个。眼下开发商该怎么办？研究市场，管控好企业风险，才是第一位。至于购房者，此刻完全有理由变得更从容。因为当前楼市，已经处于预期下行通道。换句话说，市场大概率将进入横盘态势，甚至出现房价明显下跌。这并非无的放矢、危言耸听。因为缺钱，拿地房企变少，导致地价下跌；地价跌了，更没人去拿地，购房者预期变冷。这会形成一个循环，放大效应，“加快市场变冷”。多种迹象，都可以印证这一点。冷清的土拍，自不必多说。本周又有14个楼盘领出预售证，新增入市房源超过2500套，规模超过以往。另据报道，杭州本土某大型房企，近日要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”策略。此前，碧桂园更早已曝出，叫停“全覆盖”战略（三四五线城市全覆盖内），一切围绕现金转。接下来楼市怎么走？有业内人士这样分析：第一步：先不拍地；第二步：不顾限价出售：第三步：打折销售。当下正处于第一阶段。我基本认同这个逻辑。对房企而言，如果限价继续严格执行，那么迫于资金压力，部分房企就不得不把高价地项目，平价甚至亏本销售。毕竟，活下来才是最重要的，断臂求生又算什么。如果要改变这个局面，基本只有两条路：一是限价放开（还要看购买力）；二是以便宜成本借到钱。现在看来，都很难。或许，正如美剧《权力的游戏》那句经典台词：凛冬将至！我们所有人，都应该为此做好准备。- End -▼文∣麦格编辑∣盐©本文版权归“层楼”所有部分图片来自网络