房地产成本管理的 “四重境界”分析及发展趋势展望

（胡卫波/文）

伴随着我国房地产行业的发展，房地产的成本管理也走过了40年。

这40年来，房地产成本管理的每一次突破无不是伴随着我国房地产管理制度的不断革新而向前发展——从计划经济的分房制度到推行住宅商品化，从第一次房改到取消福利分房，房地产行业在1998年后全面走向市场化。房地产成本管理的领先策略从计划经济体制下的以定额为特征、以事后算帐为管理模式的计量核算型起步，已经跨越了目标管控型，正处在多路径进行价值创造的这个节点上展望现代建造业和人工智能时代的数据驱动型。

在国家战略的推动和政策导向支持之下，以绿色、智能、宜居、生态为代表的现代建造业已显雏形。长期以来的先设计后施工的基本建设程序之下的有先有后、按设计施工的分段的、碎片化的、串行的管理模式，正在被生产和施工影响甚至决定设计的、集成式的并行管理模式所逐渐更替。新时代、新思路，成本管理的基本策略也在发生着深刻的变化。地产成本人，该如何面对新形势？该如何在新时代中谋发展？

以下通过赵丰先生在《数据的智慧》中提出的“成本管控四重境界”来简单回顾我国房地产成本管理的发展，并通过分析当下三大新情况来对未来发展趋势略作展望。

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 | 分析房地产成本管理的 “四重境界” | 

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赵丰先生在《数据的智慧》中将成本管理的发展历程、基本思路和策略手段，分为四重境界——计量核算型、目标管控型、供应链管理型、数据驱动型。详见下图： 

这里需要特别说明的是——关于成本管理3.0，原万科集团成本管理部蒙炳华先生在2010年左右提出“价值创造型”，并提出3.0较之前的差异主要在对企业价值更大、管理的复杂度更高，基本特征是重心前移；赵丰先生2018年在《数据的智慧》中提出的3.0供应链管理型、4.0数据驱动型，我在2017年提出的装配式建筑的成本管理走向是“集成式成本管理”，以及明源地产研究院2013年在《成本致胜》中提出的3.0“策划型”的关系在于： “价值创造型”是站在目标的角度，“供应链管理型”、“数据驱动型”、“集成式”、“策划型”，是从实现手段、方法的角度上进行的概念化。方法不同，但方向一致，都是基于创造价值。

对此，刘航先生的观点是“未来4.0阶段的成本管理，由于有了大数据+AI+BIM的基础技术支持，将聚焦于产品策划和项目策划，而且产品策划和项目策划将会同步协同完成，而非各自独立完成。”这之中有三个关键词，大数据、策划、协同，三者的共同之处是集成。

下表，我从主体、对象、内容、时间这四个方面归纳一下这四大发展阶段的主要特征，趋势便一目了然。

从上表中，可以看出我国成本管理发展中的“四大转变”：

转变一：从后端到前端——从成本管理的工作时间来看，经历了从事后到事前、从建造到开发全过程、产品全生命周期的发展历程。

转变二：从技术到管理——从成本管理的工作内容来看，经历了从确定到控制、从控制到优化的管理工作的一般路径。

转变三：从物到人——从成本管理的工作对象来看，经历了从工程到项目、从项目到人的发展过程。这也揭示了成本管理的重心在从全要素成本管理转向与全员成本管理。

转变四：从内求到外求——从成本管理的责任主体来看，经历了从专业人士到项目团队、从项目团队到公司团队、从公司内团队到公司外团队的发展过程。

总体来说，在房地产成本管理主体上正在发生的是由内向外的转变，借智、整合、集成，也是新时代成本管理的三个关键词，三个阶段。装配式建筑、BIM、EPC等无不体现出这些管理特征；在管理深度上已经发生的是由表向里转变，由看得见的向看不见的转变，而由粗放式管理向精细化、精益化管理转变，正在成为房地产企业在发展新时期所急需补短的内容之一。

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 | 分析当下出现的成本管理三大新情况 | 

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发展趋势，关乎我们成本管理者个人的工作方向和职业发展，而探寻和洞察我国房地产成本管理的发展趋势，以下三大现象值得重视和分析。这里，谈一谈我个人的看法，抛砖引玉，供参考和讨论。

（一）供应链管理的价值体现越来越明显，招采对成本管理的价值开始相对弱化。

这一点在大型房地产企业或总承包企业中表现得更为直观，而行业集中度的不断提高有利地促进了供应链管理对成本管理价值的迅速提升。同时，随着国家对装配式建筑的大力发展，相对于传统建造模式下的材料供应管理，装配式建筑类似制造业的流程外包管理（包括供应链管理）这一特征正在日益取代传统的材料供应管理。这一点在刘宝红先生的《采购与供应链管理》中“由小采购转变为大采购”相一致。

而供应链管理的基本特征是资源整合，底层技术是集成。

（二）大数据技术的价值体现越来越明显，专业和专家对成本管理的价值开始相对弱化。

在国家层面，大数据已上升为国家战略的高度，在《十三五规划纲要》中指出，实施国家大数据战略，把大数据作为基础性战略资源，全面实施促进大数据发展行动，加快推动数据资源共享开放和应用。成本大数据技术在推广应用和普及中所遇到的各种障碍的土崩瓦解只是时间问题。

原万科成本总刘石磊先生创业“海数宝”和原协信远创集团总部成本管理部副总经理刘航先生“策地帮”在房地产成本管理平台和投资拿地阶段的应用价值，以及即将带来的成本管理新境界正是大数据技术价值体现的前哨。

届时，过去我们靠个人经验、专家判断的逻辑推理式成本管理方法将被计算式的智能算法所超越，并替代，当然这也是一个循序渐进的过程，开始时总是静悄悄的只有个别项目或个人公司尝试应用。从成本数据库的应用到成本大数据的应用，既是量级的差异和飞跃，更会带来质的变化和难以想象的裂变。这一切无非基于向外求、基于信息集成并应用于成本管理。

（三）装配式建筑的发展之下，设计决定成本的一般常识正在被打破，任何单一因素都不再有可能决定成本的70%。

系统集成于装配式建筑发展更为紧迫和刚需，中建科技总工樊则森指出：“从部分到系统”是装配式建筑的系统工程理论，装配式建筑必须以总体最优为目标。中建科技集团董事长叶浩文先生指出“装配式建筑要解决的核心问题是三个一体化的问题，从系统装配的角度提出建筑结构机电装修一体化、从工厂生产角度提出设计生产装配一体化、从产业化发展的角度提出技术管理市场一体化”。我在《省成本的第三阶段，靠集成》（点击可阅读）这篇文章也列举过一些案例，可点击详阅。

供应链管理的兴起，大数据技术的发展和应用，装配式建筑的大力发展，这三大现象可能是未来成本管理发展趋势的初期表现，共同点是集成式管理，与传统的碎片化管理模式形成鲜明对比。在集成式管理模式之下，必须运用系统工程理论把管理对象作为一个系统运用系统思维实施管理，简言之，决定成本的众多因素之间不再非此即彼而是彼此更紧密地拥抱在一起、谁也离不开谁、出了问题谁了脱不了干系，要控制好成本就只要管好设计的这种非系统性管理、非集成式管理的思路将会遭受挫败。以最为典型的装配式建筑为例，即便是在装配式建筑中做到了较大程度的设计标准化，但是如果没有项目总体开发进度的协同、没有施工现场管理的协同，设计标准化也将面临纸上谈兵的尴尬，成本依然难以降低。

随着建造方式的集成化，设计、生产、施工、乃至运营，他们之间的关系开始由串行变并行甚至模糊化、也越来越紧密，单一因素决定成本的70%这一境况不再可能会出现。供应链管理的兴起，大数据技术的发展和应用，装配式建筑的大力发展，正在构建出一个全新的成本管理大环境。

 | 总结 | 

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综上所述，我国房地产业在经过这40年的发展后，特别是经历过1998年、2008年两次金融危机之后，房地产成本管理在“专业创造价值”上得到了持续的练习和滋养，已练足了内功。这一发展成就起源于1998年我国房地产行业的全面市场化，成长于2008年金融危机以下成本管理被逼精细化的训练，成熟于2018年我国房地产行业步入白银期的时代性要求。

中国工程院院士周济：“系统决定成败，集成得天下”。集成式管理所带来的最直接的变化就是管理相对技术的重要性进一步提高，而在管理价值贡献度的提高之下向内深挖专业价值正在转变为向外整合资源以取得更大的价值回报。从挖掘专业价值转变为向集成式管理要效益，本质是，由内求转向外求，共享、开放、共赢。

在房地产的白银时代，在供应链管理的兴起、大数据技术的发展和应用、装配式建筑的大力发展这三大现象所构建的这个全新的成本管理大环境之下，我国的房地产成本管理正在由内求转变为外求，由挖掘专业价值转变为向集成式管理要增值。——这正是陈有满在成本内刊之《成本问道3·跨界》中提出房地产成本管理者要“做出五大改变，跨界求发展”的根本原因。

过去，先设计后施工、按设计施工，设计决定成本的70%；现在，生产和施工影响甚至决定设计，碎片化的建设管理模式正在逐渐集成化、承发包方之间关系的模糊化以及大数据技术的支持和新型建造方式的推广，这其中任何一项单一因素都不可能再决定成本的70%。在房地产开发项目的成本管理发展中所经历的、正在呈现或即将可能出现的，亦可以看作是所有项目建设（包括政府投资项目）在投资控制上的一个典型或缩影，可供参考或应用。

“专业求生存，跨界谋发展”。

——那么，怎么跨界呢？已经有10位成本管理同仁写出了他们的观点，和亲身经历的案例。

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