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本周，交易所层面接收首批基础设施公募REITs项目申报的消息引发业界关注。

业内人士普遍预计，伴随试点步伐的加快，2021上半年市场有望看到公募REITs产品的面世。

试点“落地”渐近

本周，交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)电子申报系统正式开始接收项目申报材料。

尤以上海证券交易所（下称“上交所”）而言，截至4月21日17时，上交所审核系统已收到2家公司提交的申请文件，且相关项目于同日向中国证监会申报。

据记者了解，本次申报的2单项目分别为浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金和国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金。

显然，作为资本市场服务国家战略的又一重大行动，首批试点项目将优先支持并聚焦包括长江三角洲、长江经济带、京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域；同时，也将重点支持交通、市政工程、仓储物流、污染治理等基础设施补短板行业项目。

多位受访的业界专家向记者表示，试点基础设施公募REITs能助力我国构建双循环发展新格局。

具体而言，就宏观层面考量，推出基础设施公募REITs有助于深化供给侧改革，助推国资混改；盘活基建领域存量资产，实现国资上市；创新基础设施投融资机制，拓宽渠道；促进要素流通，发挥市场配置资源的决定作用。

对于企业或原始权益人来说，基础设施公募REITs能促进轻资产运营模式转型；拓展权益融资渠道，改善财务结构；提升资产估值，获得流动性溢价。

最后，就投资者来说，作为一种中等收益、中等风险、中等流动性的投资产品，基础设施公募REITs的推出，不仅为投资者提供了分享基础设施收益的低门槛投资机会，也为其提供了分享国有资产保值、增值收益的机会。

考虑到首批试点必然会聚焦优质项目——具备权属清晰、运营模式成熟、有持续且稳定的收益及现金流、底层资产已完成竣工验收、企业信用稳健、内部控制健全等特征，则项目一旦正式“落地”，料获得市场机构追捧。

范围有望拓展

REITs最早于1960年出现在美国，其后于2002年出现在新加坡，紧接着在中国台湾和香港等地相继推出。

有公开数据显示，截至目前，全球已有40多个国家地区出台了REITs制度，涉及总资产规模超过2万亿美元。另据相关研究显示，美国REITs的投资收益与股市、债市的相关性较低，具有很高的分散化投资价值。

值得一提的是，顺丰控股股份有限公司（简称“顺风控股”）此前发布公告，称“顺丰不动产投资信托基金”（简称“顺丰REITs”）拟在港设立上市，其将以佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园、香港亚洲物流中心—顺丰大厦3处物业为底层资产。目前，顺丰方面已向香港证券及期货监察委员会递交了认可申请。

顺风控股方面表示，本次拟设立房地产投资信托基金并上市将开拓公司的创新性融资渠道，顺丰REITs的上市也将有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。

无疑，伴随着我国经济由高速增长向高质量发展转变, 在产业转型升级面临诸多挑战、国内外宏观环境日益复杂的背景下， 提高投资效率，盘活存量资产、促进形成再投资能力，已成为大部分企业迫在眉睫的真实诉求。

“现阶段，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的‘发动机’。”中信证券固定收益首席研究员明明表示，公募REITs市场的建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作。

尽管本轮公募REITs的试点主要聚焦基础设施建设领域，但未来其适用范围的扩大实为大势所趋——后续有望拓展至商业地产和租赁领域。

可以看到，截至2020年底，已发行的境内（类）REITs产品的基础资产类型已包含购物中心、写字楼、零售店铺、租赁租房及基础设施等多类品种。

基建尚需完善

来自克而瑞资管的研究观点指出，REITs被称为“不动产金融王冠上的宝石”，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募RETIs市场的规模，可达6万亿元。

更有基金业内人士预计，国内公募REITs于试点阶段的体量就有望触及千亿元水平。

不过，作为国内的创新金融产品，市场应该清楚地认识到，公募REITs的发展难以一蹴而就，尚有诸多“待决事项”有赖管理层与各市场参与方共同探讨，协力找出解决方案。

首先，关于立法保障问题，简化REITs当前复杂的结构需要构建全面、系统的基础设施REITs法律体系及其监管框架，涉及《基金法》《证券法》和《公司法》等修改。

其次，关于税收递延问题。业内人士普遍建议，应明确原始权益人自持基金份额部分所得税递延缴纳政策。

再者，关于资产转让问题。其中，就国资进场转让而言，按照《企业国有资产交易监管管理办法》的规定，国有产权转让原则上应通过产权市场公开进行，耗时长且存在REITs无法取得标的资产等风险。至于特许经营类的资产转让，当前股权转让需取得相关管理部门同意，存在沟通成本高、转让审批不可控等问题。

最后，眼下投资者培育至关重要。部分券商建议，监管部门应以“白名单”等方式明确允许保险资金、社保基金、养老金、年金等投资REITs产品；明确风险资本计提要求，适当放松资本监管；进一步研究做市商机制、T+0交易等，提升二级市场流动性，以达吸引投资者之效。（记者 杨溢仁）

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