大悦城2020年仅完成694亿元销售额，较上年下降2.37%，距其此前提出的“千亿目标”计划亦差距较大

《投资时报》研究员 王子西

短短一个月时间四位高管辞职，管理层大换血背后是业绩不佳，还是销售目标未达成？

2021年4月16日晚间，大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城，000031.SZ）发布公告称，因工作调整原因，其董事、副总经理李晋扬辞职。而在此之前的3月16日、3月25日，该公司时任董事长周政、董事姜勇、总经理助理周鹏，因工作发生调任等原因，相继辞职。周政辞职后，由伟担任该公司董事长。换言之，短短一个月内，大悦城高管“换血”四人，不免引起外界关注。

《投资时报》研究员注意到，2020年大悦城实现营收384.45亿元，同比增长13.76%；实现归母净利润-3.87亿元，同比下滑118.88%。这也是其自2019年重组后，首次出现归母净利润亏损。此外，该公司2020年仅完成694亿元销售额，较上年下降2.37%，距其此前提出的“千亿目标”计划亦差距较大。

值得注意的是，大悦城销售项目多是非100%权益，截至2020年末，其新增的土地储备项目权益比例也多在30%至60%之间。同时，2020年大悦城少数股东损益为15.1亿元，少数股东净资产收益率（摊薄）为5.53%，首次高出上市公司股东ROE。

《投资时报》研究员注意到，2020年该公司投资收益为-12.17亿元，其中，对联营和合营企业的投资收益为-13.69亿元。Wind数据显示，如若加上2018年、2019年其对联营和合营企业的投资损失，大悦城已累计投资损失27亿元。而其他应收款中，前五名合计金额为91.78亿元，占其他应收款的38%，位列前三的其他应收款方账龄均为两、三年，但坏账准备存在较大差异。

时至三年“破千亿”的最后一年，2021年大悦城能否达成目标，不仅需提升销售力度，还需再塑内力。

截至2021年4月22日，大悦城股价收盘于3.85元/股（不复权，下同），较2020年的6.49元/股高点下挫四成，总市值165亿元。

大悦城近半年股票走势（单位：元/股）

数据来源：Wind

距千亿目标尚有距离

公开资料显示，2019年，中粮地产（集团）股份有限公司（下称中粮地产）通过发行股份完成对大悦城地产有限公司（下称大悦城地产）的资产重组。重组完成后，中粮地产和大悦城地产的核心业务进行融合，自此，新公司“大悦城”诞生。

作为中粮集团旗下的地产平台，彼时，大悦城曾提出“三年销售型业务签约破千亿”的目标，但重组完成后，两年过去，其“千亿目标”并未实现。

数据显示，2019年，大悦城全年实现全口径签约金额710.82亿元。时至2020年，其销售额不增反减，录得全口径销售额为694亿元，同比下降2.37%。

值得注意的是，在今年3月30日业绩说明会上，大悦城管理层再次重申，2021年全年千亿销售目标不变。事实上，大悦城不缺货值。据年报数据显示，截至2020年12月31日，其土地储备可售货值约2460亿元。但若想完成“千亿目标”，大悦城或存不小压力。

年报显示，截至2020年末，该公司销售项目共有128个，其中，拥有100%权益的项目27个，非100%权益比例的项目101个。在这101个项目中，除了北京京西祥云权益比例为99.82%、成都中粮武侯瑞府为96.75%、天津中粮大道和南京颐和南园均为90%、长沙中粮鸿云为98%外，其余项目权益占比多在20%至60%之间。

《投资时报》研究员粗略统计，上述项目中，2020年，拥有100%权益比例的项目销售金额合计约为109.45亿元，非100%权益比例的项目年销售金额合计为584.52亿元。也就是说，非100%权益比例项目销售金额占比为84.23%。

此外，2020年其新增土地储备项目18个，新增土地面积205.65万平方米，权益比例多在30%至60%之间。作为“破千亿”第三年，2021年能否达成目标，所依赖的或仍是非100%权益比例的项目销售贡献。但持有项目的部分权益，其销售力度、回款速度也直接影响着大悦城的最终销售指标。

归母净利同比下降119%

从业绩指标来看，2020年大悦城实现营收384.45亿元，同比增加13.76%；实现归母净利润-3.87亿元，同比下滑118.88%。如若剔除非经常性损益影响部分，其扣非后归母净利润为-5.01亿元，同比下挫140.72%。

伴随着归母净利润、扣非后归母净利润双双为负，其归属于上市公司股东的净资产也较上年缩水10.60亿元，录得183.51亿元；净资产收益率（摊薄）仅为-2.11%，较2019年下降10.14个百分点。截至2020年12月31日，其销售净利率、销售毛利率均较上年大幅减少约8.05个百分点、9.76个百分点，录得2.92%、31.44%。

对此大悦城解释称，主要是该年度结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较上年减少10.15个百分点，录得为27.76%，以及受宏观调控、疫情影响，部分在建在售项目售价不达预期，个别项目因疫情延误工期，导致成本增加，公司对相应资产计提减值所致。

不过，值得注意的是，相对于重组后归母净利首次亏损，其少数股东损益反倒为正，录得15.10亿元，较2019年增长13.76%；少数股东权益为272.95亿元，较上年增长41.65亿元。2020年，该公司少数股东净资产收益率（摊薄）为5.53%，高出上市公司股东的ROE。

而这也是大悦城少数股东ROE近几年首次超越上市公司股东ROE。据Wind数据显示，2018年、2019年，其归属于上市公司股东的权益分别为78.61亿元、194.11亿元，归母净利润为13.89亿元和23.78亿元；少数股东权益则为58.99亿元、231.30亿元，少数股东损益为6.16亿元、13.27亿元。

粗略计算，可以发现，2018年至2019年，大悦城少数股东ROE均落后于上市公司股东七个百分点左右。

大悦城近几年少数股东及上市公司股东净资产收益率（摊薄）（单位：%）

数据来源：Wind

投资收益收负

有分析人士认为，少数股东权益的攀升，也让大悦城净负债率的“分母”随之增大。截至2020年末，该公司现金短债比为1.76，净负债率85.53%，扣除预收款后的资产负债率为71.76%。“三道红线”的监管规则下，踩中一条“红线”，处于黄档。

此外，截至2020年末，大悦城其他应收款为237.48亿元，其中前五名其他应收款方合计金额为91.78亿元，占比约38%。位列前三的分别是：昆明螺狮湾国悦置地有限公司（下称昆明螺狮）、深圳中益长昌投资有限公司（下称深圳中益）和佛山市鹏悦置业有限公司（下称佛山鹏悦），年末余额分别为25.06亿元、21.14亿元、20.0亿元。

值得注意的是，昆明螺狮账龄为3年，坏账准备为零；深圳中益、佛山鹏悦账龄均为2年，坏账准备为0.21亿元、5.24亿元。三家公司均为大悦城合营或联营企业，款项均为往来款。为何账龄最长的昆明螺狮未提坏账准备，另两家公司坏账准备存较大差异，如何评估其信用？《投资时报》研究员电邮沟通提纲至该公司相关部门，但截至发稿尚未收到回复。

事实上，2020年度，大悦城的投资收益为-12.17亿元，其中，对联营和合营企业的投资收益为-13.69亿元。对比往年数据可以发现，按权益法核算，2018年、2019年，其对联营和合营企业的投资收益为-4.30亿元、-9.58亿元，该指标呈现一路下滑趋势。另外，其存货较上年增加15.43%，录得为874.57亿元；存货周转天数1114.90天，较上年增加40天，其存货周转率待提高。